【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所為與不為-免費(fèi)閱讀
【正文】 商業(yè)管理必須滲透到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。 在實(shí)際招商過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)很多意外（高品牌不會(huì)給出高租金；給出高租金的不一定是高品牌），作為開(kāi)發(fā)商，該怎么抉擇？是保證租金收益最大化，從而在品牌檔次上打折扣；還是為了保證滿鋪開(kāi)業(yè)，急于求成，從而降低租金？我對(duì)上述兩種做法的回答都是“不”。 國(guó)際化 ?購(gòu)物中心起源美國(guó)，興于亞洲（日本，香港，東南亞）， 20世紀(jì) 90年代落戶中國(guó) …… ?購(gòu)物中心在中國(guó)尚屬新生事物 …… ?中國(guó)有特殊的國(guó)情：地大，人口眾多，消費(fèi)水平參差不齊，發(fā)展迅速 …… ?上述條件要求開(kāi)發(fā)商的態(tài)度要謹(jǐn)慎，虛心。 （ 2）交通條件 ?軌道交通： 城鐵 13號(hào)線 5號(hào)線交匯之地 ?道路： ?東有京承高速， ?西有八達(dá)嶺高速 ?南有四環(huán)，五環(huán) ?北有六環(huán)。 購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）在中國(guó)的發(fā)展前景 ?是國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)； ?在國(guó)內(nèi)是一種新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)； ?能夠滿足消費(fèi)者日漸提高的消費(fèi)要求； ?“一站式”消費(fèi)模式符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 購(gòu)物中心在中國(guó)具有很好的發(fā)展趨勢(shì)，很多發(fā)展商認(rèn)為有利可圖，紛紛開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心。 所服務(wù)的兩個(gè)公司遍布在五個(gè)城市的七個(gè)項(xiàng)目，有三個(gè)項(xiàng)目屬于純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目： １、南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 龍德廣場(chǎng)（北京） 前 言 商業(yè)地產(chǎn)有很多泊來(lái)元素，對(duì)于中國(guó)還是一個(gè)新生事物。主講人：王杰 龍德置地有限公司董事總經(jīng)理 尊敬的各位同仁 :大家好 首先自我介紹一下，我叫王杰， 21年前畢業(yè)于合肥工業(yè)大學(xué)工民建專業(yè)，做過(guò) 14年工程設(shè)計(jì)，從事了 7年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 10年來(lái)，許多開(kāi)發(fā)商為了從中分得一杯羹，大都吃盡了苦頭，也可以用遍體鱗傷來(lái)形容。結(jié)果近幾年來(lái)大量的商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，可以說(shuō)由于操作的不規(guī)范、不專業(yè)，不少物業(yè)成為不良物業(yè)，甚至成為爛尾工程。 ?南北主干道立湯路、北苑路、安立路 ?公交： 多達(dá) 30余條公交線路途徑此處 日均車流量約 20萬(wàn)輛次 （ 3）領(lǐng)軍商家的選址原則： 沃爾瑪、家樂(lè)福： 方圓 10公里內(nèi)有常住有效人口 20萬(wàn) 結(jié)合立水橋地區(qū)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀、未來(lái)城市規(guī)劃以及主力業(yè)態(tài)選址原則，該地區(qū)的人口狀況、未來(lái)交通狀況完全有能力支撐大型購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL） 的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 尋找國(guó)際化專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 龍德廣場(chǎng)國(guó)際招標(biāo) 2023年 3月開(kāi)始龍德廣場(chǎng)方案招標(biāo)工作，參加招標(biāo)單位包括馬來(lái)西亞 AJM公司，美國(guó) RSA設(shè)計(jì)公司，北京五合國(guó)際設(shè)計(jì)公司、北京市建筑設(shè)計(jì)研究院。既然制定了合理的策略，那么，我們就必須要義無(wú)反顧的去執(zhí)行。 選址 所為： 現(xiàn)狀與未來(lái)城市規(guī)劃決定選址成敗 /不為： “大墻效應(yīng)” 商業(yè)定位 所為 1： 研究地塊屬性和市場(chǎng)需求 /所為 2： 只租不售，三權(quán)統(tǒng)一 不為： 自以為是（不尊重市場(chǎng)需求） 業(yè)態(tài)組合 所為： 合理的功能定位與科學(xué)的業(yè)態(tài)布局 不為 1： 同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) /不為 2： 品牌檔次參差不齊 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 工程管理 運(yùn)營(yíng)管理 所為： 商業(yè)化、國(guó)際化、互補(bǔ)化、持續(xù)化 不為 ：閉門(mén)造車（不尊重商業(yè)規(guī)律） 所為 1： 與選址同步 /所為 2： 尋找租金收益與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的平衡點(diǎn) 所為 3： 充分依靠社會(huì)資源 實(shí)施招商 不為： 說(shuō)了不做（缺乏執(zhí)行力） 所為： 尊重商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)律，以積極態(tài)度面對(duì)變化 不為： 靜態(tài)施工管理（無(wú)目的施工） 所為 1： 先期介入 /所為 2： 依靠社會(huì)資源，形成自身管理體系 不為： 商業(yè)管理 =物業(yè)管理 結(jié)束語(yǔ)： 購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）目前在國(guó)內(nèi)正處在發(fā)展期，它具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿秃芎玫陌l(fā)展態(tài)勢(shì)，利潤(rùn)空間也是巨大的。 ?商業(yè)管理也絕不能像普通物業(yè)管理一樣，在工程建設(shè)完成、招商工作結(jié)束后才介入。 第五章：招商 所為： ?與選址同步 ?尋找租金收益與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的平衡點(diǎn) ?充分依靠社會(huì)資源 實(shí)施招商 不為：說(shuō)了不做（缺乏執(zhí)行力） 一、所為： 與選址同步 將主力業(yè)態(tài)的選址意向作為項(xiàng)目選址最終決策的重要參考依據(jù) ?龍德廣場(chǎng)在選址時(shí)已開(kāi)始同大型生活超市、大型百貨、影院、建材等購(gòu)物中心必須具備的主力業(yè)態(tài)進(jìn)行意向談判，理由和標(biāo)準(zhǔn)是： ?抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ?品牌號(hào)召力； ?對(duì)購(gòu)物中心的宣傳能力 ?主力業(yè)態(tài)所表現(xiàn)出的進(jìn)駐意向加強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的信心 招商階段的劃分 ?在規(guī)劃前：對(duì)房產(chǎn)指標(biāo)要求特殊的大型主力店進(jìn)行訂單式招商
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