【正文】 媒體投放 參加房展，積累客戶 開展全面市調(diào) 確定營銷方式 /經(jīng)營模式 銷售員培訓(xùn) 制作銷講、統(tǒng)一銷售口徑 銷售合同準(zhǔn)備 接待會館 精神堡壘 看房通道 樣板區(qū)域及公用部位 雜志 /網(wǎng)絡(luò) 易居生活、上海樓市、 直投、派單 易居會客戶、專業(yè)主題商場直投 工地圍墻 /精神堡壘 銷售道具 DM、模型、效果圖 投資講座 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 （三） 主要工作內(nèi)容： 支付意向金 時間 9/8 –9/19 廣告配合 9/119/19 晚報晨報共 14整版硬廣告配合 6整版軟新聞（詳見廣告計劃） 方式 意向金金額為 20200 元 /套 （一個客戶可購買多套，同時現(xiàn)金支付） 地點 售樓處現(xiàn)場 配合 開發(fā)商財務(wù)至現(xiàn)場配合收款 目的 通過收取意向金的方式來鎖定本案的意向客戶 并為價格提升做有力的依據(jù) 內(nèi)部認(rèn)購（以總銷 億計算）事項節(jié)點一覽表 第一次 第二次 第三次 時間 2020 年 9 月 12 日 2020 年 9 月 13 日 2020 年 9 月 14 日 客戶 A 級： VIP 客戶 （ 1213 時） B 級：易居會鉆石會員、公司員工、開發(fā)商員工（ 1819 時） C 級：易居會白金會員、公司員工、開發(fā)商員工親朋好友 C 級：易居會普通會員（ 2020年 9月 1日以前辦理會員卡的普通會員和黃金會員） 優(yōu)惠幅度 /數(shù)量 A 級：開盤價的 折，兩家公司各 10 名共 20 名 B 級：開盤價的 折，各20 名 總計 60 名 開盤價的 折，不設(shè)定認(rèn)購套數(shù) C 級：開盤價的 折，不設(shè)定認(rèn)購套數(shù)，但要為對外認(rèn)購留下 100套左右余量，已保證對外認(rèn)購有房源供應(yīng) 地點 上房銷售公司 16 樓 相關(guān)配合 ? 開發(fā)商財務(wù)人員和銀行收款人員至我司收款，同時攜帶點鈔機(jī) 2 臺、付款單打印機(jī) 1 臺及財務(wù)章 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 ? 客戶、公司、開發(fā)商各存一認(rèn)購聯(lián)付款聯(lián) ? 客戶必需攜帶身份證并辦理會員卡，認(rèn)購支付現(xiàn)金 20200 元 /套 ? 我司銷售人員幫助客戶簽訂認(rèn)購書，并告知簽約須知內(nèi)容同時簽署該須知 資金回籠 80 套 —4794 萬 假設(shè) 300 套 —18892 萬 假設(shè) 314 套 —20200 萬 三次認(rèn)購目標(biāo) ? 完成所有房源 50％以上的認(rèn)購率 ? 認(rèn)購房源在 9 月 15 日 —9月 19 日完成簽約，每天 80 組，超量部分 9/21 后，每天簽 80 組 ? 已完成工作 ? 《認(rèn) 購合同》、《買賣合同》、《租賃合同》等合同文本制作； ? 管理公司、經(jīng)營公司的注冊登記； ? 管理公司與經(jīng)營公司、審計、法務(wù)、商業(yè)策劃、物業(yè)管理等合同 ? 確認(rèn)貸款、辦證單位及相關(guān)手續(xù)； ? 價目表完成（開發(fā)商已在交易中心通過面積測繪報告）； ? 現(xiàn)場銷售流程演練； ? 突發(fā)事件應(yīng)對措施； ? 調(diào)價計劃及時間節(jié)點安排； ? 銷控計劃擬定：保留總價低于 20 萬的約 20 套房源（以 14 樓包口各 2 套），以備處理疑難客戶 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 附附 ：： 內(nèi)內(nèi) 部部 認(rèn)認(rèn) 購購 規(guī)規(guī) 定定 及及 流流 程程 所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的內(nèi)部認(rèn)購規(guī)則參與認(rèn)購，在規(guī)定的時間段內(nèi)簽訂《買賣合同》及辦理相關(guān)手續(xù) ，逾期未能完成簽約的，金豐易居將撤銷對已訂購房源的保留并將房源轉(zhuǎn)售他人； 所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的銷控計劃及售價參與內(nèi)部認(rèn)購，遵循“先到先得”的次序，金豐易居不為特定客戶保留特定室號的房源；簽約須知及《認(rèn)購書》（附后） 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 蓄蓄 水水 /內(nèi)內(nèi) 部部 認(rèn)認(rèn) 購購 期期 營營 銷銷 在一定程度上也令投資客堅定商業(yè)房地產(chǎn)投資的信心，對我司操作的投資物業(yè)也產(chǎn)生了信任感。迷你商鋪 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第五部分 客戶定位 由于本案同時具備地段佳、總價低的特性，本案將面對市級客戶甚至來源范圍更廣的目標(biāo)客戶。 在恢復(fù)經(jīng)營后養(yǎng)鋪效果不明顯 一旦回租期滿，若商鋪恢復(fù)業(yè)主自主經(jīng)營后，目前所經(jīng) 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 營的“香港 100（ HK100）”經(jīng) 營格局可能將發(fā)生調(diào)整，目前 5 年養(yǎng)鋪的效果很不明顯。 市政規(guī)劃帶來區(qū)域利好消息 據(jù) 7 月 28 日晚報介紹，市府將著力規(guī)劃淮海路 商業(yè)街，繁華將向本案所在的東段延伸。 改造外立面塑造全新形象 由于竣工時間較長，本案商場的外立面已顯破 舊。特別是我司操作的投資類物業(yè)產(chǎn)品已成為投資客的追捧對象。除借助其行業(yè)內(nèi)的知名度、豐富 的管理經(jīng)驗，有效加強(qiáng)投資客的信心，實現(xiàn)投資的安全性及獲利性。 目前區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營狀況不理想 本案雖位于淮海路沿線，但距離商業(yè)最為發(fā)達(dá)的淮海中路仍有較大距離，區(qū)域內(nèi)的幾家商場的經(jīng)營狀況并不理想，對投資者的投資心理將產(chǎn)生一定的影響。 停車位少，對商業(yè)業(yè)態(tài)的限制較大 本案商場只配備 8 個停車位，數(shù)量明顯偏少，限制了本商場（尤其是 6 樓）的業(yè)態(tài)選擇。 現(xiàn)房，即買即回報 現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強(qiáng)回報信心的最大體現(xiàn)。 上海中心城區(qū)大商業(yè)小商鋪回租年限表（年）3550103興旺國際服飾城（使用面積） 上海國際商城鄂爾多斯廣場（使用面積） 聯(lián)富商業(yè)廣場交大慧谷數(shù)碼廣場 西門町廣場 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第三部分 SWOT 分析 一、優(yōu)勢分析 地理位置處于商業(yè)繁華地段 柳林大廈坐落于淮海中路西藏中路。 上海目前在售大商業(yè)小商鋪統(tǒng)計（底層，單位萬元 / M 2 ）05101520興旺國際服 飾城（使用面積）聯(lián)富商業(yè)廣場上海國際商城交大慧谷數(shù)碼廣場鄂爾多斯廣 場（使用面積）西門町廣場 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 本案的面積在整個商鋪中屬于最小 四、 從商鋪的投資特性分析 為滿足投資客商鋪投資價值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限內(nèi)的回租方式作為招徠投資客的手段。部分商場以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價突兀，但由于受其得 房率的限制，單價換算到建筑面積上也并不算非?？捎^。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下： 總建筑面積 14800M2 1— 4 層 10397M2 5— 6 層 4403M2 室內(nèi)商鋪基本分隔主力建筑面積 1020M2 得房率 38% 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第二部分 市場分析 根據(jù)本案所處地理位置、經(jīng)營格局以及可能采取的經(jīng) 營回報方式，我司對目前商鋪市場、尤其是與本案較為類似的市中心商場進(jìn)行系統(tǒng)分析： 一、 租金情況分析 由數(shù)據(jù)分析可見，淮海路以時尚經(jīng)營為主題，成為時尚白領(lǐng)購物的首選區(qū)域。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 HK 100 淮海店 柳林大廈 營銷推廣方案 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 目 錄 第一部分 產(chǎn)品概述 ..............................................................................3 第二部分 市場分析 ..............................................................................4 第三部分 產(chǎn)品 SWOT 分析 ...................................................