【正文】 1115 便利店、 快餐 1103 餐飲、 銀行、郵局 1104 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務與零售 1107 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1108 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務與零售 1111 便利店、 大眾餐飲、美容健身、 其他生活服務 1118 便利店、大眾餐飲、銀行、 其他生活服務與零售 續(xù)前表 58 本報告是嚴格保密的。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售 1115 便利店 120珠江道 餐飲、便利零售、汽車配件零售 150 1103 餐飲 1506 餐飲、商務服務、通訊，郵局，銀行，辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂 110 110 111 1118 便利店 121 16 121110 141 120140 141廣開四 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂 56 本報告是嚴格保密的。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務 111 120珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 150 110 1506 餐飲 、商務服務、公共服務、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 110 111 111121 16 120110 110 141121 140 141廣開四 生活零售 、生活服務、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務 集合式經(jīng)營策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對照表 53 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點 0 商務辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 地塊分類 ——對 23個地塊進行分類 業(yè)態(tài)篩選 ——確定 23個地塊的業(yè)態(tài) 目標租戶 ——描述典型租戶特征 租金定位 ——確定 23個地塊的租金 經(jīng)濟測算 ——估測未來收益 48 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)招商方的偏好 ， 設定銀行的修正系數(shù)為 100%， 餐飲的修正系數(shù)為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 ， 據(jù)此選擇銀行為最終商戶 。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 45 本報告是嚴格保密的。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 承租期限與租金的綜合考慮 ?對于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ， 需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 42 本報告是嚴格保密的。 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲、商務服務公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補充 任意 A 40 本報告是嚴格保密的。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。 任意型 —— 可以選擇符合當?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài) 地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當?shù)厝巳旱男枨螅换虍數(shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。 集合式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 37 本報告是嚴格保密的。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。 35 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 34 本報告是嚴格保密的。 判斷過程中的注意事項： ?如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當，則按照“ 外向服務型〉內(nèi)向服務型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 30 本報告是嚴格保密的。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當?shù)鼐用瘛? 非商業(yè)聚集地 ?外向服務型 ?內(nèi)向服務型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務型地塊分為 商務辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 內(nèi)向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊附近的常駐人口。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 22 本報告是嚴格保密的。 公共服務類： 郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 ?經(jīng)營面積通常大于 350平米的： 商場 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 17 本報告是嚴格保密的。 不符合形象要求的業(yè)態(tài) ?容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 13 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 11 本報告是嚴格保密的。 因此規(guī)模小于 150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應排除 。 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 9 本報告是嚴格保密的。 解決方案的核心內(nèi)容 ?根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ，確定解決方案的核心內(nèi)容 。 1 4 3 2 2 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)營模式 公廁的經(jīng)營模式為 “以商養(yǎng)廁 ”，即初期的建設投資由政府出資 ，建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營 ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁 的建設成本和后續(xù)運營成本 。本報告是嚴格保密的。 項目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2023年天津市內(nèi)建設 15座左右高標準經(jīng)營性公廁 ， 如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標準經(jīng)營性公廁 。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。 城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ?根據(jù)客戶目標 ， 建立城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系： 公眾形象 社會效益指標 社會示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟效益指標 可持續(xù)發(fā)展指標 生態(tài)效益指標 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準設施與服務 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營造 景觀價值 商業(yè)價值的實現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調性 政策適應性 環(huán)境適應性 5 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài)篩選模型 8 本報告是嚴格保密的。 ?規(guī)模要求： 受項目建筑形式所限 ， 所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應在 160平米 （ 單層 ） 或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 ? 經(jīng)營策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ，進行連鎖經(jīng)營； ? 分散式 經(jīng)營策略 ， 即對不同的地塊分別考慮 ，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 12 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項目自身條件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務 金融服務 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 … 文化用品 … 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務服務 … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 16 本報告是嚴格保密的。 ?其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) ?經(jīng)營面積通常小于 160平米的： 報刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 商務服務類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設計等。 旅游特色類： 紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 外向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊外部的流動人口。 ?內(nèi)向服務型 城際交通樞紐類 火車站、長途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點類 旅游景