【正文】 關(guān)房屋成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“預(yù)付賬款（預(yù)算價(jià)格）”賬戶，貸記“原材料（實(shí)際成本）”賬戶，借記或貸記“生產(chǎn)成本－－房屋開發(fā)（預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額）”賬戶。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配 計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前 期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用建設(shè)商品房。前一部分費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入各房屋的開發(fā)成本。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 28 ? ① 支付土地出讓金 25,000,000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25,000,000 貸： 銀行存款 25,000,000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 ,500,000 貸： 銀行存款 5 ,500,000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 210,000 貸： 銀行存款 210,000 土地開發(fā)成本的核算 29 土地開發(fā)成本的核算 ? ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 5,500,000 貸：銀行存款 5,500,000 ? ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,500,000 貸：應(yīng)付賬款 —— X施工企業(yè) 1,500,000 30 ? ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。 ? 土地開發(fā)成本的核算 27 土地開發(fā)成本的核算 ? 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 ? 自用的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完工投入使用時(shí)，借記“生產(chǎn)成本 —房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉及兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象的，應(yīng)先歸集所發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 24 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： 6個(gè)項(xiàng)目 ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” ○設(shè)置“制造費(fèi)用”一級(jí)科目，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。配套設(shè)施竣工后，不能有償轉(zhuǎn)讓的按照合理的分配方法分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，單獨(dú)作為庫存商品處理，不得分配計(jì)入其他開發(fā)產(chǎn)品的成本。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ? （ 3）被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助捐贈(zèng)支出。 ? 未分配利潤(rùn)的核算同一般企業(yè)。注意沒有評(píng)估增值） 現(xiàn)實(shí)中資本公積的產(chǎn)生為資產(chǎn)評(píng)估增值所得，為融資而粉飾報(bào)表。 ? “實(shí)收資本”核算同一般企業(yè)。房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅均應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。 ? 固定資產(chǎn)的取得、折舊、修理、租賃、清理等的核算，同一般企業(yè)。 ? 借：生產(chǎn)成本（制造費(fèi)用） 12,000 ? 貸：周轉(zhuǎn)房－－周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000 15 庫存商品的核算 ? （ 3）支付修理費(fèi) 30,000元，分 6個(gè)月攤銷。 ? 月攤銷額＝出租庫存商品原值 （ 1－殘值率） 247。 （ 1）借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目，貸記“庫存商品”科目。 ? 配套設(shè)施：營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施像商店、郵局、銀行等，非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施像學(xué)校、醫(yī)院、文化站。 10 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ? 五五攤銷法舉例 ：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)用器具一批，實(shí)際成本 5000元，使用一段時(shí)間后報(bào)廢，收回殘料價(jià)值 300元。 ? 其他應(yīng)收款的核算：同一般企業(yè)，現(xiàn)實(shí)中作為變相抽逃出資的主要科目?，F(xiàn)實(shí)中，壞賬準(zhǔn)備不計(jì)提，壞賬損失不確認(rèn)。 7 根據(jù) 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定 》 ，可以根據(jù)業(yè)務(wù)的需要增設(shè)合并會(huì)計(jì)科目。 ? 5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 ? 2．開發(fā)庫存商品的商品性。從此行業(yè)會(huì)計(jì)制度 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 退出歷史舞臺(tái)。 ? 從 2023年 1月 1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)（金融企業(yè)除外） ，開始執(zhí)行 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 。 2 ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的論述 ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費(fèi)用的核算 ● 稅收與會(huì)計(jì)的九種差異 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)講座的內(nèi)容 3 第一節(jié) 總論 ? 一、房地產(chǎn)的意義 ? ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍 業(yè)務(wù)范圍 土地開發(fā) 商品房開發(fā) 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè) 代建房或工程 房屋的出租和經(jīng)營(yíng) 4 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)庫存商品的特點(diǎn) 特點(diǎn) 房地產(chǎn)商品位置的固定性 房地產(chǎn)商品的單件性 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)商品壽命的耐久性 房地產(chǎn)商品的價(jià)值的昂貴性 房地產(chǎn)商品具有保值增值性 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。 ? 4．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。 ?3．經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 ? 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的核算：同一般企業(yè)。 ? 預(yù)付賬款的核算：同一般企業(yè)。 ●五五攤銷法：領(lǐng)用時(shí)攤銷 50％，報(bào)廢時(shí)扣除回收殘料的價(jià)值攤銷另外的 50％，適用于在用的低值易耗品按使用部門進(jìn)行數(shù)量和金額明細(xì)核算的企業(yè) 。 ? 房屋：包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、受其他單位的委托代為開發(fā)的房屋。 ? 賬務(wù)處理：借記庫存商品（土地、房屋、配套設(shè)施等），貸記生產(chǎn)成本（開發(fā)成本） 12 出租庫存商品的核算 ? 設(shè)置“出租庫存商品”科目，并在“出租庫存商品”科目下設(shè)置“出租庫存商品”和“出租庫存商品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租庫存商品攤銷的價(jià)值。 ? （ 6）按出租庫存商品的賬面余額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出租庫存商品累計(jì)攤銷額，借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目，按出租庫存商品原價(jià)，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目。 ? “周轉(zhuǎn)房”的核算同“出租庫存商品”相同 ? （ 1）某企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的住房一批，現(xiàn)交付使用，實(shí)際成本 3,000,000元 ? 借：周轉(zhuǎn)房 －－在用周轉(zhuǎn)房 3,000,000 ? 貸：庫存商品－－－房屋 3,000,000 ? （ 2）計(jì)提本月的周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000元。開發(fā)的房地產(chǎn)雖然為不動(dòng)產(chǎn)，不能作為固定資產(chǎn)核算，只能在流動(dòng)資產(chǎn)中“生產(chǎn)成本”“庫存商品”“周轉(zhuǎn)房”等科目核算。 17 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 其他無形資產(chǎn)核算同一般的企業(yè) ? 流動(dòng)負(fù)債：除稅金外同其他企業(yè)，應(yīng)交稅金中，應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅均計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。 ? 債務(wù)重組的核算：同一般企業(yè)，重組的收益計(jì)入資本公積，重組的損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 ? (包括：資本溢價(jià)、撥款轉(zhuǎn)入、折算差額、接受現(xiàn)金捐贈(zèng)、接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備、股權(quán)投資準(zhǔn)備、其他。 ? 另外：外商投資企業(yè)提取的企業(yè)發(fā)展基金（自定）、職工福利基金（ 5％）、儲(chǔ)備基金（ 10％）也在本科目反映。 ? （ 2）對(duì)外投資的支出及分配給投資者的利潤(rùn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 22 ? 按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 23 劃清各種費(fèi)用的界限： ? （ 1）劃清成本核算對(duì)象的界限 ? （ 2）劃清各成本項(xiàng)目的界限 ? （ 3）劃清各期成本之間的界限（權(quán)責(zé)發(fā)生制） ? （ 4）主體工程與公共配套設(shè)施工程之間的界限。作到計(jì)算口徑一致，不得以計(jì)劃成本代替實(shí)際成本。 開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的成本費(fèi)用，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā)”明細(xì)帳戶的成本項(xiàng)目中，不必單獨(dú)核算土地開發(fā)的成本。 土地開發(fā)成本的核算 26 ? 土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? 商品性建設(shè)的場(chǎng)地，開發(fā)完工后，應(yīng)作借記“庫存商品－土地”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的 10000㎡ 企業(yè)自行開發(fā)商品房。作會(huì)計(jì)分錄如下： ? 借：庫存商品 —— 土地 (梁園 ) 9,427,500 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 土地轉(zhuǎn)讓成本 28,282,500 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) — 梁園 37,710,000 土地開發(fā)成本的核算 31 ? 例 5 續(xù)前例，若自用的 10000㎡ 土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； ① 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： 借：生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,802,500 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 1,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 375,000 土地開發(fā)成本的核算 32 ? ② 采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： ? 借：生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā) ?