【正文】 位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。依據(jù)上述原則,下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票:工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、拆遷補償費、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立)、賠償款、接受投資的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)、境外勞務(wù)費(廣告費、傭金、利息、動產(chǎn)租金等)、同一法人實體內(nèi)部的總分支機構(gòu)及分支機構(gòu)之間發(fā)生的營業(yè)稅勞務(wù)、總分公司之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等?！薄栋l(fā)票管理辦法》第二十五條規(guī)定:“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍。一、合法憑據(jù)的理解稅法規(guī)定,允許稅前扣除的金額,必須取得合法的憑據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握:支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。這一階段將在2013年8月1日開始，從目前的情況來看，交通運輸業(yè)以及6個部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先在全國范圍內(nèi)推廣的概率最大。產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商。（五）稅金：定義同附件1。用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預見的所需材料、工程設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時的工程價款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認等的費用。8．大型機械設(shè)備進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。4．冬雨季施工增加費：是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機械效率降低等費用。④臨時設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用。措施項目費：是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的費用。：是指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范劃分的房屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。其他應列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。（4）生育保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的生育保險費。（六）規(guī)費：是指按國家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或計取的費用。：是指企業(yè)為施工生產(chǎn)籌集資金或提供預付款擔保、履約擔保、職工工資支付擔保等所發(fā)生的各種費用。但對施工企業(yè)提供的具有合格證明的材料進行檢測不合格的，該檢測費用由施工企業(yè)支付。：是企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的勞動保護用品的支出。：是指職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費，市內(nèi)交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工地轉(zhuǎn)移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。：是指工程施工所需使用的儀器儀表的攤銷及維修費用。（4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械（大型機械除外）在現(xiàn)場進行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。：以施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示，施工機械臺班單價應由下列七項費用組成：（1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值的費用。：是指為組織采購、供應和保管材料、工程設(shè)備的過程中所需要的各項費用。（二）材料費：是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。：是指為了補償職工特殊或額外的勞動消耗和因其他特殊原因支付給個人的津貼，以及為了保證職工工資水平不受物價影響支付給個人的物價補貼。（一）人工費：是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。當然開發(fā)商能按一定的合理、系統(tǒng)的方式進行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。上下水（上水指自來水、飲用水系統(tǒng)，下水指雨污水及環(huán)衛(wèi)工程）、電、煤、電話、有線、防雷、智能化系統(tǒng)、園林景觀（綠化購置及種植、建筑小品、廣場等）、道路、圍墻（永久性圍墻）、門衛(wèi)門樓、照明系統(tǒng)等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。包括 總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費三、地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行性編制費五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費 九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發(fā)場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費十二、人防異地建設(shè)費十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務(wù)費、公證費十六、質(zhì)量監(jiān)督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程 工程項目前期費都包括費用內(nèi)容如下：(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。二、預售階段，取得預售收入未完工收到預收款借：銀行存款等貸：預收賬款—XX項目次月預交增值稅【預售收入/(1+11%)X3%預繳】，次月繳納時：借：應交稅費—未交增值稅貸：銀行存款次月按預繳的增值稅，預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等稅費借：應交稅費—城、教、土增稅等貸：銀行存款三、完工銷售階段，確認收入、成本完工分配開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本——各項目、成本對象貸：開發(fā)間接費用完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品——各項目借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)作出租或自用）貸：開發(fā)成本——各明細交房并符合確認收入條件借：預收賬款等貸：主營業(yè)務(wù)收入——XX項目（房號）貸： 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）備注：主營業(yè)務(wù)收入為不含稅的全部價款和價外費用，按11%稅率計算銷項稅金。第一篇：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理一、開發(fā)階段，歸集開發(fā)成本購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等借：開發(fā)成本（按XX項目、成本對象進行明細核算）——土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款等科目發(fā)生開發(fā)成本借：開發(fā)成本（XX項目、成本對象）——前期工程費——基礎(chǔ)設(shè)施費——建筑安裝工程費——公共配套設(shè)施——借款費用（或列開發(fā)間接費用，借款費用不能抵進項）借：開發(fā)間接費用借：應交稅費—應交增值稅（進項稅金）貸：銀行存款等科目說明：如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發(fā)成本。其中土地成本——按占地面積法【國稅發(fā)【2009】31號】建議：建筑面積。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計費。(3)勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(6)預算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。主要包括：大市政配套費：按一定建筑總面積，以元/平方米向政府有關(guān)部門交納的費用。2）、有的地方一般由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）從規(guī)劃設(shè)計、鋪設(shè)施工、驗收開通一桿子做到底，直接接到各單體或各幢的外墻的，決算過程中也一時難分清紅線內(nèi)外費用的界限，那么，核算時也不是硬要開發(fā)商必須分清楚的。其中人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中（見附表）。如節(jié)約獎、勞動競賽獎等。：是指根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因病、工傷、產(chǎn)假、計劃生育假、婚喪假、事假、探親假、定期休假、停工學習、執(zhí)行國家或社會義務(wù)等原因按計時工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。（三）施工機具使用費：是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用，機械運轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養(yǎng)費用等。（7）稅費：指施工機械按照國家規(guī)定應繳納的車船使用稅、保險費及年檢費等。：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現(xiàn)場監(jiān)控、會議、水電、燒水和集體取暖降溫（包括現(xiàn)場臨時宿舍取暖降溫）等費用。：是指由企業(yè)支付