【正文】 252。?競爭關(guān)系競爭關(guān)系新一代 C區(qū)252。 社區(qū)配套： 特色主題雙豪華會所、中老年活動中心、社區(qū)親子幼兒園、 30000平米的國際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。 園林景觀： 大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風(fēng)景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計親水平臺及棧道，組團內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。?項目信息?銷售信息誠信 社區(qū)配套： 在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有 ，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面 ，地下一層是大型超市，地上兩層是商場。 園林景觀： 江南園林是京南一品的最大特色，通過荷塘、亭臺、假山枯石等等人造景觀。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息本項目體量較大， 09年 12月 5日開盤與本案有絕對競爭。252。252。p代表性項目： 水榭花城、麗景藍灣、新一代 C區(qū)、京南一品高開區(qū)板塊水榭花城麗景藍灣新一代 C區(qū)京南一品維多利亞夏郡博鑫青年城城項目位置項目位置 新市區(qū)向陽大街與復(fù)興路交叉口西北角開發(fā)商開發(fā)商 保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積占地面積 200畝畝建筑面積建筑面積 42萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 55%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比27棟棟 2600 120140平米平米 120140平米平米 50%大戶型占大戶型占 80%?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息板樓、高層板樓、高層 3850 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 板式小高層、高板式小高層、高層層?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價承受能力戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價承受能力強。p保定市房屋竣工面積保持了高速增長，市場供應(yīng)保持了近 30%的高增長率。現(xiàn)代商貿(mào)重點建設(shè)萬博廣場、新燕趙商務(wù)樓等六大項目，打造繁華商貿(mào)中心區(qū)，提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)水平。p 東拓： 依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，打造新興功能區(qū)p 西優(yōu)： 鼓勵清潔生產(chǎn)，吸納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)p 中提： 突出歷史文化，提升現(xiàn)代文化 本項目處于城市 “西優(yōu) ” 發(fā)展戰(zhàn)略空間中，伴隨產(chǎn)業(yè)調(diào)整與升級，未來本區(qū)域?qū)⑿纬筛邔哟蔚漠a(chǎn)業(yè)人群。p2023年底新竣工的河北省最大的立交橋 “電谷立交橋 ”， 更是為保定交通起到更大作用。p京廣鐵路、 107國道、京珠高速公路、津保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，而已經(jīng)開工的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到 北京 30分鐘和到天津 40分鐘 的公交化聯(lián)系，將進一步鞏固區(qū)位地位。白洋淀溫泉城開發(fā)區(qū)。規(guī)劃 2023年城市人口為 137萬人；2023年 180萬人。l地塊進入性較好，多條公交線路經(jīng)過，交通條件便利；l項目周邊已形成一定的居住氛圍；l土地平整，不存在拆遷。周邊街鋪 二十二中學(xué)花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)p項目周邊區(qū)域為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團、風(fēng)帆集團、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；p由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對嚴重，居住氛圍較差；p工業(yè)的發(fā)展，帶來數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。項目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？ 五、五、 項項 目目 經(jīng)濟測經(jīng)濟測 算算 一、一、 項項 目本體解析目本體解析 二、城市二、城市 發(fā)發(fā) 展展 研研 究究 三、市三、市 場競爭場競爭 分析分析 四、物四、物 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 展建展建 議議報告目錄 六、整體六、整體 營銷營銷 思路思路 一、一、 項項 目本體解析目本體解析 ※ 項目本體解析 ※ SWOT分析 ※ 項目難點解析地塊基本情況p地塊位置：本項目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；p規(guī)劃用地：項目規(guī)劃總用地 ，其中居住區(qū)用地 。天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司二 O一 O年三月案前思考p保定市場大盤林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當嚴重；p項目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對其它區(qū)域較差；p項目所在區(qū)域整體客群消費潛力相對較低，對于居住產(chǎn)品舒適性要求相對簡單。怎樣才能既保證項目利潤最大化，同時快速完成現(xiàn)金流？216。天威西路富江路周邊配套p商業(yè)配套： 商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項目周邊缺乏商業(yè)氛圍；p教育配套： 周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學(xué)、二十二中、二十六中等學(xué)校，大學(xué)前教育體系完善；p醫(yī)療配套： 兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。l 未來將出現(xiàn)大盤競爭，區(qū)域競爭日趨激烈；l 競爭對手背景實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；l 房地產(chǎn)近期價格上漲過快，市場已進入下一輪調(diào)整期。p城市人口規(guī)模： 總?cè)丝诮?1100 萬 ，其中市區(qū)人口106萬人 ，國務(wù)院最新批準的 118個百萬人口以上特大城市之一。 資料來源：保定市人民政府、 《 保定市城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》p保定市管轄 4市， 18縣， 3區(qū)，另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 2023年又新設(shè)白溝 城市解讀 —— 區(qū)位交通p保定市地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津 145公里， 西南距河北省會石家莊 125公里，直接可達首都機場、正定機場及天津、秦皇島、黃驊等海港。p屆時保定市區(qū)到所轄各縣只需 1小時車程， 到北京、天津、石家莊、滄州只需 100分鐘車程 ，保定將成為南北通衢、東出西聯(lián)的 “高速公路樞紐港”。p 北跨： 拓展空間，打造中國電谷 p 南進： 融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園 重點完善城區(qū)路網(wǎng)，建設(shè)高速外環(huán)、兩條高速引線、三座立交橋，構(gòu)建現(xiàn)代化城市立體交通格局。 三、市三、市 場競爭場競爭 分析分析 ※ 整體市場分析 ※ 重點個案分析 ※ 客戶分析保定房地產(chǎn)市場綜述p發(fā)展階段：伴隨保定市的城市化進程加速及城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，保定市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段；p發(fā)展水平：房地產(chǎn)項目的開發(fā)更加注重產(chǎn)品力的打造，營銷推廣更加專業(yè)化，代理公司的介入使專業(yè)化分工更為明顯；p競爭格局：整體市場以大盤競爭為主，競爭的板塊分化明顯；外地成熟開發(fā)商進入保定，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)成交價格p依托資源： 高開區(qū)板塊依托城市規(guī)劃利好及日趨成熟的城市配套環(huán)境，大盤項目集中，市場競爭激烈；p產(chǎn)品特征： 在售項目產(chǎn)品形式以板式高層及板塔高層為主；多層產(chǎn)品及類別墅產(chǎn)品具備一定的品質(zhì)感；注重社區(qū)環(huán)境及戶型創(chuàng)新；p客戶認知 ：本區(qū)域已經(jīng)形成保定市中高端居住認知；p價格平臺： 3800元 /平米。 外立面： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。 戶型： 主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局、 270度轉(zhuǎn)角飄窗，大面寬觀景陽臺。項目客群以地緣性客群和升級型客群為主。252。252。項目位置 誠信麗景藍灣開發(fā)商 保定誠信房地產(chǎn)開有限公司占地面積 350畝建筑面積 460000平米容積率 綠化率 42%?基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù) 主力戶型面積 戶型配比15棟 1294戶 86108平米兩居138180平米三居 86108約占 50%138180約占 30%?產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù) 折扣信息3900 建筑風(fēng)格 建筑類型 外立面現(xiàn)代 高層，小高層 涂料?客群說明?地源客戶及北市區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。252。252。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息?品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)、區(qū)域位置優(yōu)越環(huán)境配套優(yōu)勢明顯，價格較低。 戶型： 二居、三居，明廚明衛(wèi)252。p代表性項目： 東儷灣、加森理想城東南板塊項目位置項目位置 保定市天威東路 1006號 開發(fā)商開發(fā)商 保定佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 90畝畝建筑面積建筑面積 65600 平方米平方米容積率容積率 綠化率綠化率 39%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比16棟棟 700 90120平米平米 ?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息板樓板樓 4100 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 板式板式?客群說明客群說明項目客