【正文】 到提升；p伴隨城市遠期規(guī)劃的實施，房地產(chǎn)市場供給與需求將向多元化方向發(fā)展。 三、市三、市 場競爭場競爭 分析分析 ※ 整體市場分析 ※ 重點個案分析 ※ 客戶分析保定房地產(chǎn)市場綜述p發(fā)展階段：伴隨保定市的城市化進程加速及城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，保定市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段；p發(fā)展水平：房地產(chǎn)項目的開發(fā)更加注重產(chǎn)品力的打造，營銷推廣更加專業(yè)化，代理公司的介入使專業(yè)化分工更為明顯；p競爭格局：整體市場以大盤競爭為主，競爭的板塊分化明顯；外地成熟開發(fā)商進入保定，市場競爭日趨激烈。p保定市房屋竣工面積保持了高速增長，市場供應(yīng)保持了近 30%的高增長率。房屋竣工面積p保定市房地產(chǎn)整體成交均價穩(wěn)步上升； 08年受金融危機影響漲幅微小。p2023年以來，受全國房地產(chǎn)市場整體回暖影響，商品房成交均價達 3500元 /平米左右。房地產(chǎn)成交價格p依托資源： 高開區(qū)板塊依托城市規(guī)劃利好及日趨成熟的城市配套環(huán)境，大盤項目集中，市場競爭激烈；p產(chǎn)品特征： 在售項目產(chǎn)品形式以板式高層及板塔高層為主；多層產(chǎn)品及類別墅產(chǎn)品具備一定的品質(zhì)感；注重社區(qū)環(huán)境及戶型創(chuàng)新；p客戶認知 ：本區(qū)域已經(jīng)形成保定市中高端居住認知；p價格平臺： 3800元 /平米。p代表性項目： 水榭花城、麗景藍灣、新一代 C區(qū)、京南一品高開區(qū)板塊水榭花城麗景藍灣新一代 C區(qū)京南一品維多利亞夏郡博鑫青年城城項目位置項目位置 新市區(qū)向陽大街與復(fù)興路交叉口西北角開發(fā)商開發(fā)商 保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積占地面積 200畝畝建筑面積建筑面積 42萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 55%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比27棟棟 2600 120140平米平米 120140平米平米 50%大戶型占大戶型占 80%?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息板樓、高層板樓、高層 3850 建筑風格建筑風格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 板式小高層、高板式小高層、高層層?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價承受能力戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價承受能力強。強。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息水榭花城252。 外立面： 現(xiàn)代簡約風格，明彩涂料保溫隔熱。252。 園林景觀： 擁有 200畝規(guī)劃的城市公園廣場、 6000㎡ 明湖水景、九重水系流動。252。 戶型： 主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局、 270度轉(zhuǎn)角飄窗，大面寬觀景陽臺。252。 社區(qū)配套： 車庫入戶、水晶宮會所、 500米歐風情商業(yè)街、國際智能安防系統(tǒng)、雙語幼兒園252。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外項目位置項目位置 復(fù)興中路和鐵路交叉口西北側(cè)開發(fā)商開發(fā)商 保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積占地面積 平方米平方米建筑面積建筑面積 47萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 %?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比 2936 110150平米平米?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息高層高層 ,28層層 4000元元 1萬抵萬抵 2萬萬建筑風格建筑風格 建筑類型建筑類型 外立面外立面28層層 現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主。項目客群以地緣性客群和升級型客群為主。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息本項目體量較大， 09年 12月 5日開盤與本案有絕對競爭。?競爭關(guān)系競爭關(guān)系京南一品252。 外立面： 現(xiàn)代簡約風格。252。 園林景觀： 江南園林是京南一品的最大特色，通過荷塘、亭臺、假山枯石等等人造景觀。252。 戶型： 主力戶型二居、三居。252。 社區(qū)配套： 在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有 ，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面 ，地下一層是大型超市，地上兩層是商場。252。 營銷手段： 售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、促銷活動一萬抵二萬。項目位置 誠信麗景藍灣開發(fā)商 保定誠信房地產(chǎn)開有限公司占地面積 350畝建筑面積 460000平米容積率 綠化率 42%?基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù) 主力戶型面積 戶型配比15棟 1294戶 86108平米兩居138180平米三居 86108約占 50%138180約占 30%?產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù) 折扣信息3900 建筑風格 建筑類型 外立面現(xiàn)代 高層，小高層 涂料?客群說明?地源客戶及北市區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。?項目信息?銷售信息誠信 麗景藍灣252。 外立面： 建筑立面采用了強烈的對比設(shè)計手法，極具現(xiàn)代感，灰白相間的主體色彩，局部玫瑰紅色塊點綴，樓體直線條輔以曲線變化。252。 園林景觀： 大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計親水平臺及棧道，組團內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。252。 戶型： 一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。252。 社區(qū)配套： 特色主題雙豪華會所、中老年活動中心、社區(qū)親子幼兒園、 30000平米的國際風情商業(yè)街、智能安防。營銷手段： 售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、區(qū)域炒作項目位置項目位置 新一代 C區(qū)三期開發(fā)商開發(fā)商 北市區(qū)恒祥北大街以西復(fù)興路以北北市區(qū)恒祥北大街以西復(fù)興路以北 占地面積占地面積 320畝畝 建筑面積建筑面積 63萬平米萬平米 容積率容積率 綠化率綠化率 42%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比24棟棟 約約 1300 147308131—141 平米約占平米約占 30%140200平米約占平米約占 50%200308平米約占平米約占 20%?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價 價格漲價格漲 幅幅 成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息5棟高層棟高層 均價均價 3700 100 建筑風格建筑風格 建筑類別建筑類別 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 高層高層 涂料涂料?客群說明客群說明?地源客戶及高新區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為地源客戶及高新區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。輔。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息?品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)、區(qū)域位置優(yōu)越環(huán)境配套優(yōu)勢明顯，價格較低。?競爭關(guān)系競爭關(guān)系新一代 C區(qū)252。 外立面： 簡約現(xiàn)代252。 園林景觀： 法式園林252。 戶型： 二居、三居，明廚明衛(wèi)252。 社區(qū)配套： 社區(qū)商業(yè)、會所252。 營銷手段： 售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、戶外p 高開區(qū)板塊代表了保定市房地產(chǎn)市場發(fā)展的最高水平；p 產(chǎn)品： 項目成規(guī)模，大盤集中，注重產(chǎn)品力的打造，注重戶型創(chuàng)新，注重園林景觀的打造；p 營銷： 注重售樓處營銷展示，展示效果好的項目，促銷效果顯著，實現(xiàn)了較高的銷售均價和銷售速度，如京南一品；p 客群： 吸引城市中高端客戶，以改善型居住需求為主，客戶關(guān)注社區(qū)居住舒適度，總價承受能力強，可接受跨區(qū)域置業(yè)。高開區(qū)板塊市場分析結(jié)論p依托資源： 依托成熟城市配套，開發(fā)項目以老市區(qū)為核心向周邊擴散分布；p產(chǎn)品特征： 產(chǎn)品形式普遍為板式高層，產(chǎn)品創(chuàng)新力不夠；p客戶特征： 以地緣型客戶為主，對價格敏感，對景觀資源要求較低；p價格平臺： 3200元 /平米。p代表性項目： 東儷灣、加森理想城東南板塊項目位置項目位置 保定市天威東路 1006號 開發(fā)商開發(fā)商 保定佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 90畝畝建筑面積建筑面積 65600 平方米平方米容積率容積率 綠化率綠化率 39%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比16棟棟 700 90120平米平米 ?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息板樓板樓 4100 建筑風格建筑風格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 板式板式?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客