【正文】 ： 項(xiàng)目用地規(guī)模較小，不易建設(shè)大環(huán)境與大配套設(shè)施； 中鐵的品牌與實(shí)力，能夠塑造一流的工程與樓盤品質(zhì)； 區(qū)域二線樓盤數(shù)量少，銷售市場(chǎng)穩(wěn)定同時(shí)利用一線樓盤的萎縮及超越三線樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)， ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 客戶群定位分析主要原則： （ 1）客源區(qū)域 —— 項(xiàng)目所在為新區(qū)并且周邊樓盤不斷的增加，完全消化項(xiàng)目，除鎖定在本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者外，應(yīng)向四周輻射，拓展市場(chǎng) ； （ 2）消費(fèi)動(dòng)因 —— 剛性需求自住型為主，三人或以上結(jié)構(gòu)家庭，注重為子女尋求一個(gè)好的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。樹立產(chǎn)品的形象 的同時(shí)，宣傳企業(yè)的品牌，通過企業(yè)的品牌推動(dòng)產(chǎn)品的銷售，樹立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信心。 ? 四、項(xiàng)目的 SWOT分析 Strength(優(yōu)勢(shì)分析 ) ? 臨近高新區(qū)，大區(qū)域市場(chǎng)形象較好； ? 科技路和丈八路區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，就業(yè)前景較好，潛在住宅需求量較大； ? 周圍大盤項(xiàng)目銷售接近尾期，高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較少； ? 中鐵公司的實(shí)力與品牌優(yōu)勢(shì)。 ? 大學(xué)：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院、西安外事學(xué)院、西安技師學(xué)院。 ? 金融：建行、商行、中行、華夏、中信、招商銀行。 ? 醫(yī)療：高新醫(yī)院、西鋼醫(yī)院。 近期銷售政策： 現(xiàn)銷 79124㎡戶型，起價(jià) 4400元，定價(jià)策略： 中間樓層貴 兩端價(jià)格 ； 準(zhǔn)現(xiàn)房營(yíng)銷： 6， 7號(hào)樓交房為 09年 6月； 9號(hào)樓交房時(shí)間為 09年 10月； 暢銷戶型： 80～ 90的兩室， 120的小三室。 推出 9號(hào)樓，戶型 3497128平方米， 100米樓間距，另推出 8套特價(jià)房源，起價(jià) 3988元 /㎡，九二成本折惠僅限 92套。 1號(hào)樓的復(fù)式房源推出， 286㎡六室四廳，起價(jià) 5700元 /㎡。 3. 小區(qū)中心 15000平方米花園美景，融合亭臺(tái)水榭，可欣賞、可玩樂、可休憩。高新地產(chǎn)將為在本次奧運(yùn)會(huì)上取得冠軍的陜西運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)一套楓林華府精品住宅。 9 發(fā)展商榮譽(yù) 6 6 口碑很好 4 口碑一般 4 口碑一般 5 口碑一般 10 工程 進(jìn)度 8 7 一期近期交 房 5 2023 年 8月交房 7 一期 2023年 10月底交房 6 09年 12月底交房 11 交樓 標(biāo)準(zhǔn) 5 5 毛坯 4 毛坯 5 毛坯 5 毛坯，精裝 12 物業(yè) 管理 8 8 較好 5 一般 6 一般 8 較好 總結(jié) 100 88 66 75 79 ? (一 ) “楓林華府”項(xiàng)目賣點(diǎn) : 1. 整體規(guī)劃以地塊背景漢文化為脈絡(luò)，在保留社區(qū)上百余棵原生樹種的同時(shí)，吸取漢文化精髓，以“多重原味庭院”為主題 . 2. 內(nèi)配套設(shè)施齊全：社區(qū)有 2023平方米現(xiàn)代東方式會(huì)所、 1800平方米幼兒園、 1萬平方米商業(yè)街等配套設(shè)施 . 3. 交通便利：團(tuán)結(jié)南路直接高新及南西二環(huán)線 4. 開發(fā)商實(shí)力雄厚 品牌形象好 六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合點(diǎn)評(píng) : ? “楓林華府”的銷售政策 : 推出特惠房源 :送百萬大禮 ,80170平米戶型，均價(jià) 5300元，一次性付款享受 2%優(yōu)惠 ,按揭付款享受 1%優(yōu)惠 ,18層以上享受特惠房源政策享受 5%優(yōu)惠 ,西組團(tuán) 1211樓清盤特惠中 ,預(yù)計(jì)交房時(shí)間 08年 12月。 ? 第三篇 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)研 ? 第三篇 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)研 一、項(xiàng)目周邊主要樓盤分布 二、項(xiàng)目周邊主要樓盤簡(jiǎn)介 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況統(tǒng)計(jì) 四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面積配比統(tǒng)計(jì) 五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析與評(píng)估 六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合點(diǎn)評(píng) ? 一、項(xiàng)目周邊主要樓盤分布 昆明 花園 楓林 華府 中華 世紀(jì)城 本案 紫薇 臻品 美立方 東方米蘭 黃金嘉園 新樂城 ? 二、項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)介 序號(hào) 樓盤 名稱 地理 位置 開 發(fā) 商 占地面積 /總建筑面積 /容積率 /綠化率 建筑形態(tài) 戶型面積 平方米 銷售價(jià)格 1 楓林 華府 昆明路與團(tuán)結(jié)南路交匯處 高新 地產(chǎn) 100/20/板式 小高層 電梯洋房 66~131 5600— 8500 2 昆明 花園 昆明路 金領(lǐng) 地產(chǎn) 90/15/ 板式高層 79118 44005800 3 東方 米蘭 大寨路 僑榮 實(shí)業(yè) 513/ 點(diǎn)、板 高層 34~286 45005400 4 美立方 科技路北側(cè) 天信地 產(chǎn) 31/13/? 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目 名稱 開盤日期 當(dāng)前售價(jià) (元/m2) 可預(yù)售總套數(shù)(套 ) 可預(yù)售總面積 (m2) 已出售總套數(shù)(套 ) 已出售總面積 銷售率 % 東方 米蘭 2023年 7月 20日 4625 1139 146318 352 35006 楓林 華府 2023年 9月 28日 51007000 1932 188509 1181 124121 昆明 花園 2023年 11月28日 44005800 723 85181 531 49306 美立方 2023年 11月 4400 661 114700 103 8443 高新區(qū)剛性購(gòu)買力較強(qiáng)，尤其 2023年 7月開盤的東方米蘭（距本項(xiàng)目1km范圍內(nèi)），銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)尚可。 ? 三線樓盤：均價(jià)： 40004500元 /平米 以華府新桃園，觀唐盛景，新樂城等項(xiàng)目為代表，原農(nóng)村預(yù)留地，其它小開發(fā)商，拿地能力、項(xiàng)目規(guī)模及品質(zhì)下降很大一個(gè)臺(tái)階，梯度下降明顯，供應(yīng)量趨增，價(jià)格波動(dòng)大。 0809年2月高新區(qū)普通住宅成交情況圖表024681012成交面積（萬m2 ） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ? 四、高新區(qū)近期房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 圖表來源：西安市房地局信息網(wǎng)站 2023年高新區(qū)期房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，但幅度不大。在西安房地產(chǎn)界，著名的“三駕馬車”高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)和高科房產(chǎn)在西高新創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)的輝煌。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示： 隨著政府所出臺(tái)的系列政策漸漸發(fā)揮作用，在市場(chǎng)日益調(diào)整后，西安的剛性需求在 08年觀望了一年后將開始陸續(xù)釋放， %的購(gòu)房者09年將不再在把握不準(zhǔn)之中搖擺不定，而是將采取行動(dòng)加入購(gòu)買消費(fèi)的行列 。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)： 08年下半年西安普通住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，月環(huán)比平均下降幅度為 %；而成交量則呈現(xiàn)出月環(huán)比平均 %的上升態(tài)勢(shì)。 如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國(guó)家同時(shí)放松銀根，政策力度有效釋放，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過程，快速進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。 其中： ? “一城”為主城區(qū)； ? “一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸； ? “一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶； ? “多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城，其中： 四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶； 三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭； 四個(gè)縣城指藍(lán)田、周至、高陵、戶縣。 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 ? 西安市 2023— 2023年總體規(guī)劃 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 第四次城市總體規(guī)劃獲批： 08年 5月 6日，國(guó)務(wù)院原則同意修訂后的《西安市城市總體規(guī)劃（ 2023年－ 2023年）》 城市規(guī)模（至 2023年） ?西安市域總?cè)丝谝?guī)模為 ，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 ，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 %，主城區(qū)人口規(guī)模為 。在經(jīng)批準(zhǔn)的延期內(nèi)不作為閑置土地。 08年 12月 20日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策 。 2023年 5月 12日 從 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 從 2023年 10月 15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 央行 2023年歷次利率及準(zhǔn)備金率調(diào)整 (下調(diào) ) 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 12月 22日 從 2023年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 百分點(diǎn) ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。全年空氣質(zhì)量二級(jí)以上天數(shù)達(dá) 301天，比上年增加 7天，創(chuàng)有紀(jì)錄以來最佳 。同時(shí)，非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快；投資消費(fèi)關(guān)系進(jìn)一步協(xié)調(diào)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)明顯增大；財(cái)政支出結(jié)構(gòu)有所改善，民生和社會(huì)事業(yè)支出迅速增加。去年初，承接了上年物價(jià)上漲走勢(shì)， 1月份 CPI同比上漲 9%， 2月份受春節(jié)和冰雪災(zāi)害等因素影響，漲幅升高到 %，創(chuàng)下近 11年來月度漲幅之最。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 2023年，盡管面對(duì)多年罕見的諸多嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但西安市經(jīng)濟(jì)仍然取得了五大顯著特點(diǎn) ： 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快 物價(jià)漲幅持續(xù)回穩(wěn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化 西安民生持續(xù)改善 區(qū)縣經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快 08年西安市生產(chǎn)總值一季度增長(zhǎng) %，上半年增長(zhǎng)%，前三季度增長(zhǎng) %，呈逐季加快態(tài)勢(shì)，四季度盡管金融危機(jī)的影響顯化，但對(duì)全年影響不大。 在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，西安的固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、地方財(cái)政一般預(yù)算收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四指標(biāo)的增速，在15個(gè)副省級(jí)城市中居第一位。 ? 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)，西安地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP），同比增長(zhǎng) %。同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，同比增長(zhǎng)%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，同比增長(zhǎng) %，增速均居第 1位。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 物價(jià)漲幅持續(xù)回穩(wěn) 08全年 CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）累計(jì)同比上漲 6%，漲幅創(chuàng) 11年來最高。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化 08年，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，全年五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP的比重達(dá) 44%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，就業(yè)崗位明顯增加；社會(huì)保障覆蓋面不斷擴(kuò)大；空氣質(zhì)量顯著提升。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 貨幣政策： 開發(fā)資金鏈有所緩解 08年上半年抑制： 五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ； 下半年三季度適時(shí)寬松： 三次下調(diào)基準(zhǔn)利率，兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2023年 11月 27日 從 2023年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2023年 10月 8日 從 2023年 10月 9日 起 下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 點(diǎn)。 從 6月 15日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2023年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 地產(chǎn)政策： 購(gòu)