【正文】 高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場平均水平；216。 第二類是 自用兼投資類客戶 ，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；216。共 1086戶 ，每層有 811戶，有 41㎡ 103㎡區(qū)間段戶型；216。樓體中間有 16座空中花園， 80米的挑高的立體庭院；216。項(xiàng)目是一棟寫字樓，占地 ，建筑面積為 30270平方米，共 21層，每層面積為 1000平方米；216。旺座現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層嘉天國際與旺座現(xiàn)代城的標(biāo)準(zhǔn)層屬于中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)，影響通風(fēng)和采光，降低辦公舒適度。 租金實(shí)現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場需求旺盛；216。 主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿(mào)易、 IT、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；216。往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯(cuò)，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個(gè)電話就解決了，但是我們?cè)谖鲿襁@邊，很熱，空調(diào)不是特別涼快；—— 旺座國際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生的費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積的實(shí)際使用率高低。企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超過 60元 /平米；216。135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；216。銷售面積 100250㎡為主，面積控制，低總價(jià)；216。高新不缺 100元 /平米以上的寫字樓， 缺的是品質(zhì)有保證、租金在 5060元 /平米左右寫字樓， 這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國際成功的原因；—— 二手房訪談252。p在用項(xiàng)目外部形象老舊，硬件配套及物業(yè)服務(wù)較為落后；p在售項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)突破，在標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分、物業(yè)服務(wù)、實(shí)用性方面均有發(fā)力。 —— 禾盛京廣中心置業(yè)顧問p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它通過大方簡約的外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。49【在售項(xiàng)目案例】 啟迪清揚(yáng)時(shí)代：通過規(guī)?；a(chǎn)品打造形成高品質(zhì)寫字樓集群，營造濃厚辦公氛圍，提升產(chǎn)品附加值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p外部形象 ：超高層異形外立面，樹立區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目昭示性；p規(guī)模 ： 34萬㎡的超大規(guī)模， 8棟高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品形成產(chǎn)品集群，營造濃厚辦公氛圍；p硬件配置 ： ， 12m挑高、 800㎡豪華大堂，高速 WiFi全樓覆蓋， 3200個(gè)車位配置；50【在售項(xiàng)目客戶】 自用客戶關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價(jià)比、面積劃分和辦公舒適度，對(duì)高科技運(yùn)用、新型建筑材料等不敏感p我們項(xiàng)目是西北第一家純鋼構(gòu)建筑 ，同時(shí)也使用了一系列的高科技系統(tǒng)（ 27層過濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)），但這些對(duì)客戶的吸引力不足，反而加大了購買成本，客戶關(guān)注更多的仍然是價(jià)格、地段、產(chǎn)品后期好不好用。48【 在售項(xiàng)目案例 】 摩爾中心：板樓、偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性u(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p建筑形象 ：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新 ：216。47【 在售項(xiàng)目案例 】 禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級(jí)高端產(chǎn)品形象，通過面積贈(zèng)送提升產(chǎn)品性價(jià)比，市場實(shí)現(xiàn)較好超高層超甲級(jí)寫字樓 4乙級(jí)寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈(zèng)送面積u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p建筑形象 ：總體設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高形象；p硬件配套 ：通過硬件材質(zhì)和品牌控制成本，提升舒適度；p面積贈(zèng)送提高性價(jià)比 ：216。新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；216。入駐企業(yè)： 多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹鳎啄下费鼐€多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。38【 在用項(xiàng)目客戶 】 客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)u 面積需求 5001000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分 ；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期 35年，需要的辦公面積多為 5001000㎡；u 5001000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39【 在用項(xiàng)目案例 】 邁科國際：通過打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值n 高端產(chǎn)品形象 展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：p 建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；p 建筑材質(zhì)：石材搭配 LowE玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積 1000㎡、挑高 13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次： 與邁科開發(fā)商相關(guān)金融單位占到 61%。p在用項(xiàng)目主要通過外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值 ?！?高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個(gè) 超高層 ，要不 立面特別炫 ，否則憑啥去你們那買，如果 形象 很牛，配套 也能達(dá)到市場水平，客戶很有可能去投資；n客戶認(rèn)為 稀缺就是高端 ，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。 —— 高科廣場 某公司行政部經(jīng)理23【在用項(xiàng)目客戶】 國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上國企及央企主要要以 工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類 行業(yè)企業(yè)為主；n 辦公面積在 1000㎡ 以上的國企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目；n 國企類企業(yè)比較關(guān)注 寫字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先 外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn) ，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因?yàn)閲螽吘垢駹I企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。n 辦公面積在 1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于 金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 兩部總裁專屬電梯216。 領(lǐng)海綠地 p代表項(xiàng)目： 高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。 月以上； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 15000元 /平米以上 。 2023年成交面積突破 70萬㎡；按照2023年上半年月均成交面積 6萬㎡計(jì)算， 2023年預(yù)計(jì)成交面積 72萬㎡。用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系? 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差? 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集 / 距離交通樞紐較遠(yuǎn)? 項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路 高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)? 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街面長約 97米，南北向長約 150米，地塊狹長，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】 高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場研究 ]9【整體市場】 處于快速發(fā)展初期，預(yù)計(jì) 2023年成交面積將在 70萬㎡以上，成交均價(jià)將保持 8500元 /㎡左右n2023年為商務(wù)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。地塊整體方正，南北長約 150米，東西寬約 97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來修建白沙路；216。 橫向交通干道： 科技六路 /科技四路 /科技二路 /科技路 /丈八西路 /錦業(yè)路公共交通體系： 10條公交線路﹥ 木塔寨站 /木塔寨苗圃站： 260、 2 31 32 31 260、 91五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告1[項(xiàng)目本體分析 ]p本體分析p屬性界定2【項(xiàng)目區(qū)位】 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字 ，距都市之門，距電子商城 高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務(wù)中心電子商城都市之門 KM KM KMn 高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長極。 豎向交通干道： 丈八北路 /團(tuán)結(jié)南路 /唐延路 /高新路 /白沙路 /太白南路216。 地鐵 8線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈 八 東 路 唐 延路唐 延路唐 延路丈 8 北北路丈 8 北北路團(tuán)結(jié)南路團(tuán)結(jié)南路地鐵6號(hào)線地鐵8號(hào)線地 鐵 3 號(hào) 線4【配套 資源】 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏n 商務(wù)配套地塊以西約 900米為高新商務(wù)核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約 500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；n 商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套項(xiàng)目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時(shí)光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5【地塊四至】 地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場地平整，有部分活動(dòng)板房臨街商鋪、庫房需拆遷本項(xiàng)目紫薇安置房楓 林 綠 洲 西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場蘭亭坊科 技 六 路 科 技 六 路白沙路本項(xiàng)目900米 510米1100米項(xiàng)目距太白南路約 510米，距高新路（地鐵 6號(hào)線站點(diǎn)）約 900米，距唐延路 1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲 白沙路 /科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動(dòng)板房6【地塊指標(biāo)】 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約 97米，南北向長約 150米，地塊狹長，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響n 地塊指標(biāo)216。建筑面積：約 10萬平方米216。n2023年、 2023年均出現(xiàn)成交價(jià)格略降，成交量穩(wěn)定增長的局面。11【高新市場】 主要集中在高新路科技路沿線、唐延路 灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn) “ 兩核一軸 ” 發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布核心 CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心 CBD，寫字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒?CBD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央 CBD，依托高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財(cái)富中心二期匯鑫 IBC唐灃國際旺座現(xiàn)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū) 洛克大廈匯金國際綠地領(lǐng)海都市之門中央 CBD版塊招行大廈新長安廣場唐延路版塊核心 CBD版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地 SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際12【寫