【正文】 銘源地產(chǎn)科技六路項目市場調(diào)研報告1[項目本體分析 ]p本體分析p屬性界定2【項目區(qū)位】 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字 ，距都市之門，距電子商城 高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務(wù)中心電子商城都市之門 KM KM KMn 高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟增長極。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國七大ＩＣ設(shè)計基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了 100多家大型企業(yè)總部和 100多家大型研發(fā)中心；?預(yù)計到 2023年，新增過百億的總部類企業(yè)達到 10家，過十億的總部類企業(yè)達到 300家；吸引全球五百強區(qū)域性總部達到 50家； 3【交通狀況】 項目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太白南路太白南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三環(huán)西 三環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三環(huán)道路體系：縱橫交錯，通達四方216。 豎向交通干道： 丈八北路 /團結(jié)南路 /唐延路 /高新路 /白沙路 /太白南路216。 橫向交通干道： 科技六路 /科技四路 /科技二路 /科技路 /丈八西路 /錦業(yè)路公共交通體系： 10條公交線路﹥ 木塔寨站 /木塔寨苗圃站： 260、 2 31 32 31 260、 91五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通： 3/6/8線雙地鐵216。 地鐵 6線 2023年通車，通向市中心；216。 地鐵 8線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈 八 東 路 唐 延路唐 延路唐 延路丈 8 北北路丈 8 北北路團結(jié)南路團結(jié)南路地鐵6號線地鐵8號線地 鐵 3 號 線4【配套 資源】 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏n 商務(wù)配套地塊以西約 900米為高新商務(wù)核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約 500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；n 商業(yè)配套項目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套項目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項目對面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5【地塊四至】 地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場地平整，有部分活動板房臨街商鋪、庫房需拆遷本項目紫薇安置房楓 林 綠 洲 西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場蘭亭坊科 技 六 路 科 技 六 路白沙路本項目900米 510米1100米項目距太白南路約 510米，距高新路（地鐵 6號線站點）約 900米，距唐延路 1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲 白沙路 /科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動板房6【地塊指標(biāo)】 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約 97米，南北向長約 150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有影響n 地塊指標(biāo)216。地塊整體方正，南北長約 150米，東西寬約 97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來修建白沙路；216。占地面積：約 21畝216。容積率： 7216。建筑面積：約 10萬平方米216。用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系? 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差? 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集 / 距離交通樞紐較遠(yuǎn)? 項目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路 高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)? 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街面長約 97米，南北向長約 150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】 高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場研究 ]9【整體市場】 處于快速發(fā)展初期，預(yù)計 2023年成交面積將在 70萬㎡以上，成交均價將保持 8500元 /㎡左右n2023年為商務(wù)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。成交面積達到 63萬㎡（較上年增長 70%），成交均價突破 7000元 /㎡。n2023年成交價格達到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達到 65萬㎡ 。n2023年、 2023年均出現(xiàn)成交價格略降，成交量穩(wěn)定增長的局面。 2023年成交面積突破 70萬㎡；按照2023年上半年月均成交面積 6萬㎡計算， 2023年預(yù)計成交面積 72萬㎡。10【整體市場】 高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場的成交主力， 2023年成交 42萬㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達到 ㎡，占全市商務(wù)成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。n除城南、城北、城西版塊價格略升，浐灞版塊價格飛速增長外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價格均有小幅下滑，主力成交價格在 80009000元 /㎡。11【高新市場】 主要集中在高新路科技路沿線、唐延路 灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn) “ 兩核一軸 ” 發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布核心 CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心 CBD，寫字樓項目林立，多為高端甲級寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒?CBD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央 CBD，依托高新管委會的帶動，潛力無限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財富中心二期匯鑫 IBC唐灃國際旺座現(xiàn)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū) 洛克大廈匯金國際綠地領(lǐng)海都市之門中央 CBD版塊招行大廈新長安廣場唐延路版塊核心 CBD版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地 SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際12【寫字樓產(chǎn)品分類】 可根據(jù)指標(biāo)將寫字樓項目分為甲級寫字樓和乙級寫字樓p市場實現(xiàn)： 在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 100元 /平米 月以上； 在售項目為銷售價格在 15000元 /平米以上 。p建筑形象： 標(biāo)志性強，識別度高 。p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項，層高 ， 814部品牌電梯，中央空調(diào) 。p市場口碑： 具有較強的市場影響力，購買或入住知名企業(yè)占比較多 。p代表項目： 高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。p市場實現(xiàn)： 在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 7090元 /平米 月； 在售項目為銷售價格在 900013000元 /平米；p建筑形象： 公建化立面，具有一定的可識別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項，層高 ， 36部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級寫字樓；p市場口碑： 市場影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項目： 禾盛京廣中心 3樓、邁科國際、洛克大廈。甲級寫字樓乙級寫字樓13[寫字樓市場研究 ]p甲級寫字樓p乙級寫字樓14【市場掃描】 主要 分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國際商務(wù)中心林凱國際都市之門綠地 領(lǐng)海綠地 智海人防超高層項目世紀(jì)金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級寫字樓分布：p科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項目在售甲級寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項目、世紀(jì)金源、新長安廣場超高層和錦世達項目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時代、邁科商業(yè)中心、西部機場錦業(yè)路項目綠地中心 在售項目世紀(jì)金源 未來供應(yīng) 電信大廈 在用項目 圖例新長安廣場超高層15【在用項目市場表現(xiàn)】 甲級寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級寫字樓租金在 120元 /㎡ *月左右，市場實現(xiàn)好高新國際林凱國際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級寫字樓市場實現(xiàn)較好；p甲級寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間。電信大廈16【在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項目核心價值17【在用項目標(biāo)準(zhǔn)層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈 都市之門高新國際18【在用項目案例】 林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨特外形展示，增強可識別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強客戶尊貴感：216。 VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會客廳216。 兩部總裁專屬電梯216。 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留 8個獨立 VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界 500強，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。 對于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達成簽約意向的包括 IBM、松下、高通、松下、佳能等 一線企業(yè) ，市場高端認(rèn)知基本形成。u項目產(chǎn)品核心價值異形外立面19【在用項目案例】 高新國際：超越區(qū)域平臺水平硬件配套 +高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品核心價值u項目產(chǎn)品核心價值p地段 ：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套 ：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置 ：超越平臺水平的硬件條件，提升項目價值；p品質(zhì)物業(yè) ：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實現(xiàn)項目長期增值；20【在用項目客戶】 企業(yè)性質(zhì)民營和 國企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在 1000平米以上的