【正文】 綠地中心中鐵西安中心25【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 在高度、硬件配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值26【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項(xiàng)目案例】 綠地中心：西安第一高打造樹立 形象標(biāo)桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度 ， 奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p品牌 ：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個(gè)標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場影響力；p8大科技系統(tǒng)： 智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置 ：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。 21【在用項(xiàng)目客戶】 金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次 ；n 辦公面積在 1000㎡ 以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留 8個(gè)獨(dú)立 VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界 500強(qiáng)，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。 智海人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：p科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級(jí)寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長安廣場超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心 在售項(xiàng)目世紀(jì)金源 未來供應(yīng) 電信大廈 在用項(xiàng)目 圖例新長安廣場超高層15【在用項(xiàng)目市場表現(xiàn)】 甲級(jí)寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級(jí)寫字樓租金在 120元 /㎡ *月左右，市場實(shí)現(xiàn)好高新國際林凱國際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級(jí)寫字樓市場實(shí)現(xiàn)較好；p甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價(jià)格差距較大，西安寫字樓價(jià)格具有較大的增長空間。p市場實(shí)現(xiàn)： 在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 7090元 /平米 p建筑形象： 標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高 。10【整體市場】 高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場的成交主力， 2023年成交 42萬㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達(dá)到 ㎡，占全市商務(wù)成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。成交面積達(dá)到 63萬㎡（較上年增長 70%），成交均價(jià)突破 7000元 /㎡。占地面積：約 21畝216。軌道交通： 3/6/8線雙地鐵216。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國七大ＩＣ設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了 100多家大型企業(yè)總部和 100多家大型研發(fā)中心；?預(yù)計(jì)到 2023年，新增過百億的總部類企業(yè)達(dá)到 10家，過十億的總部類企業(yè)達(dá)到 300家；吸引全球五百強(qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到 50家； 3【交通狀況】 項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太白南路太白南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三環(huán)西 三環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方216。 地鐵 6線 2023年通車，通向市中心；216。容積率： 7216。n2023年成交價(jià)格達(dá)到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達(dá)到 65萬㎡ 。n除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增長外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價(jià)格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價(jià)格均有小幅下滑，主力成交價(jià)格在 80009000元 /㎡。p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 814部品牌電梯，中央空調(diào) 。 月； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 900013000元 /平米；p建筑形象： 公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 36部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫字樓；p市場口碑： 市場影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項(xiàng)目： 禾盛京廣中心 3樓、邁科國際、洛克大廈。電信大廈16【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值17【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈 都市之門高新國際18【在用項(xiàng)目案例】 林凱國際：差異化核心價(jià)值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：216。 對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向的包括 IBM、松下、高通、松下、佳能等 一線企業(yè) ，市場高端認(rèn)知基本形成。n 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn) ，因?yàn)檫@個(gè)可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對(duì)我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司 有關(guān)行業(yè)客戶群的情況 ， 最好這個(gè)寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； —— 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管22【在用項(xiàng)目客戶】 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在 1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以 咨詢服務(wù)類 企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度 ；n辦公面積在 1000㎡ 以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財(cái)富中心、高科廣場以及新長安廣場。28【在售項(xiàng)目案例】 中鐵西安中心： 通過高度和硬件提升項(xiàng)目形象u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p生態(tài)辦公 ： 2200個(gè) /㎝ 3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置 ： ， ， 20部國際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國際商務(wù)體驗(yàn)；29【在售項(xiàng)目客戶】 投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段 形象 配套，其 傾向于購買核心地段標(biāo)桿物業(yè)， 超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 5001000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資 以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大 置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是核心地段。32【甲級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競爭壓力較大。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。代表項(xiàng)目： 西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；252。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司， 形象 還是很重要； —— 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【 在售項(xiàng)目市場表現(xiàn) 】 銷售價(jià)格集中于 ，太白南路沿線產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際42【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 大部分采用中心核心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45【在售項(xiàng)目案例】 高新水晶 soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級(jí)寫字樓，一半開發(fā)商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1： ；p玻璃幕墻 +干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；p標(biāo)準(zhǔn)層 1800㎡劃分成 110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車 ： 西北第一家智能停車庫， 5層地下停車場， 1300多個(gè)充裕車位。4送露臺(tái)面積： 30～ 45㎡ ；216。偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；216。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價(jià)格、層高等，對(duì)辦公舒適度有較高要求。 —— 金石柏朗置業(yè)顧問52【 未來供應(yīng)產(chǎn)品 】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應(yīng)唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭53【乙級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；p未來供應(yīng)項(xiàng)目較多，供應(yīng)量較大，競爭壓力不及甲級(jí)寫字樓市場。54[公寓市場研究 ]p商務(wù)公寓p居住公寓55【在用項(xiàng)目市場格局及表現(xiàn)】 在用的 SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實(shí)現(xiàn) 85%以上的入住率，市場需求旺盛56252。立面簡潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡的現(xiàn)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；216。配備戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足成長型中小企業(yè)辦公需求；【 在售項(xiàng)目案例 】 金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)和酒店式物業(yè)服務(wù)提高面積實(shí)用性和辦公舒適度，市場實(shí)現(xiàn)良好u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p面積贈(zèng)送 ：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 140㎡面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品性價(jià)比；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新 ：216。寫字樓體量為20230㎡，已銷售18000㎡，價(jià)格區(qū)間為 980012023元/㎡，市場表現(xiàn)良好。選擇旺座國際很大的原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強(qiáng)； —— 旺座國際入駐企業(yè)216。這類企業(yè)集中的寫字樓一般產(chǎn)品力和形象都不會(huì)特別好。 需求面積以 200300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60【在用項(xiàng)目小結(jié)】216。 整層分割為小面積區(qū)間出售，總價(jià)較低；216。區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；216。14層為