恒基不夜城寫字樓項目市場報告(1)-全文預(yù)覽
【正文】 市場結(jié)論宏觀市場區(qū)域市場岀售市場供過於求明顯，價格缺乏上漲動力租賃市場租金出租率雙雙下跌，市場出現(xiàn)拐點一手市場市場處于有價無市的狀態(tài)，成交十分低彌，而未來供應(yīng)又十分可觀。 月度成交起伏較大，基本在 5002023平方米左右，平均 313套左右。以上數(shù)據(jù)從 03年 08年上?？墒坌蛯懽謽鞘袌鲇煞睒s走嚮低穀1234原因受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響，整體房産市場走低客戶購買信心不足金融危機波及實體經(jīng)濟，自用客戶對現(xiàn)金依賴程度加重，購買力大幅削弱宏觀調(diào)控之后，寫字樓市場投資門檻高漲，投資客撤離可售型寫字樓産品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈5 寫字樓租賃市場同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報明顯下滑上海寫字樓市場走勢－－由繁榮走向低穀第二部分：區(qū)域市場Part2，自今年年初至第三季度末，上海甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為 ，達(dá)到新的歷史供應(yīng)高峰。目前內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域?qū)懽謽浅山槐壤齺椎娇偭?37％，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)分別成為寫字樓新增張點，分別佔到 21％、 22％。上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現(xiàn) 拐點進入 08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交 140萬平方米，較 07年下跌 23％成交大幅萎縮08年下半年之后，上?？墒坌蛯懽謽枪┣蟊鹊?，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現(xiàn) 拐點供求岀現(xiàn) 拐點08年 10月及 11月受中心城區(qū)兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現(xiàn)較大漲幅，除去個案影響因素， 08年上?？墒坌蛯懽謽莾r格較去年同期上漲 10％左右。金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲(yún)籠罩上海，例如，李嘉誠旗下的和計黃浦 5月以 。上升期 下降及盤整期 上升期 下降及盤整期04年 8月至 08年 12月上海成交量與供求比走勢上海房地產(chǎn)市場：價格進入下降通道，回到一年前水平價格下跌盤整供求比下挫價格下跌盤整供求比下挫12月上海商品住宅銷售均價 11891元 /㎡，連續(xù) 5個月出現(xiàn)下降狀態(tài)，較去年 10月的價格持平。1上海房地產(chǎn)市場：樓市進入深度調(diào)整期，市場呈現(xiàn)量縮價跌狀態(tài)? 以 07年 10月為本次調(diào)整起始點，供應(yīng)比已連續(xù) 13個月下挫至 1以下，市場延續(xù)供大于求態(tài)勢本輪調(diào)整狀態(tài)：較上論持續(xù)時間更長第一輪調(diào)整： 05年 3月 06年 10月，上海樓市經(jīng)曆了國八條和國六條， R（持續(xù)了 9個月）， R≈ （持續(xù)了 11個月）， R（ 20個月後市場信心恢復(fù)）目前調(diào)整： 07年 10月政策出臺後，市場連續(xù)出現(xiàn) 13個月的 R，市場持續(xù)低彌，且持續(xù)時間更超過 05年國八條時期。萬科領(lǐng)頭，全市一半住宅跌價年初，萬科拋出樓市 “ 拐點 ” 輪，且在自身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發(fā)商領(lǐng)跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進成交而采取降價舉措，尤其一些在 07年內(nèi)價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環(huán)、三林等板塊降價幅度明顯。部分降價樓盤列表樓盤名稱 所屬板塊 07年價格 08年下半年價格 降價幅度慧芝湖花園 閘北大寧 22023 16000 27%萬科金色雅築 浦東三林 18000 14000 22%禦翠豪庭 長寧古北 55000 45000 18%君禦豪庭 靜安北塊 39000 33000 15%本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大中信廣場集中成交 北外灘 7棟寫字樓整體交易近年來隨城市擴張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴趨勢，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫字樓 板塊，如普陀長風(fēng)，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降 7％，這是自 2023年以來，首次出現(xiàn)下降?？罩寐实纳仙饕伸兑慌碌膶懽謽琼椖拷桓妒褂?，已有項目依然保持較高入駐率。成交情況07年 08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在，說明板塊內(nèi)目前市場的吸納能力基本在這一水平。目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶以商貿(mào)物流類為主，占到 60％左右。3區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢，形成現(xiàn)代交通商務(wù)核心便捷的交通鐵路 —— 每天接發(fā)列車 114對，日接送旅客高達(dá) 23萬人次，長三角地區(qū)乃至全國的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn)公路 ——4 座長途汽車站，其中包括目前亞洲最大客運中心，日客運量達(dá) 2萬余人次，通往 11個省、直轄市方向班線 998條。高架及道路 —— 南北高架， 天目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業(yè)上海市 “ 四街四城 ” 之一，主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場等 上海四大賓館區(qū)之一 ，假日酒店
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