【正文】 單，網(wǎng)絡(luò)要求較高，要有好的物管，最好能夠提供商務(wù)會(huì)議室方便我們貿(mào)易洽談，我對(duì)保利還是很有信心，你們寫(xiě)字樓的形象一定很好的關(guān)于配套：核心客戶(hù)216。Q2：貴司對(duì)寫(xiě)字樓有沒(méi)有什么特別的需求？楊 經(jīng)理： 常規(guī)性的 安全 也要做好一點(diǎn)，不過(guò)一定要提供 網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù) ，免得我們自己包裝就不好了；像其他的寫(xiě)字樓一樣有個(gè) 綠色的公共空間 也蠻好的；購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的園區(qū)典型客戶(hù)訪(fǎng)談：客戶(hù)二：被訪(fǎng)人 —— 盧老板， 面紗出口公司老板，目前在大布頂民營(yíng)科技園辦公，有搬離園區(qū)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓意向客戶(hù)訪(fǎng)談：Q1：貴公司為什么會(huì)選擇搬出 產(chǎn)業(yè) 園？盧老板 ：用商鋪?zhàn)鬓k公地點(diǎn)不是長(zhǎng)久之計(jì)，像我們做出口的，也需要跟單辦公，商鋪的面積太小了，租金也貴，我們還不如 買(mǎi)寫(xiě)字樓，一來(lái)方便，二來(lái)公司的形象也好 ；我有很多朋友都有我這種想法，有的已經(jīng)等不及去季華路那邊租了，但是還是希望有自己的辦公點(diǎn)，這邊雖然原材料采購(gòu)方便，但是 位置還是偏遠(yuǎn)了點(diǎn)，辦公的環(huán)境也不好 ；Q2： 如果張槎這邊有寫(xiě)字樓，會(huì)不會(huì)考慮呢？盧老板 ： 如果這邊有當(dāng)然好啦，員工也在這邊，采購(gòu)也在這邊，還是挺方便的；最重要還是 辦公環(huán)境，好一點(diǎn)就行了 ； 現(xiàn)在整個(gè)張槎最好的寫(xiě)字樓也就是偉順大廈，很多做出口面紗的都租用那邊，但是那邊 租金高 ，而且本地好的寫(xiě)字樓又沒(méi)有，我們想買(mǎi)也沒(méi)辦法；驅(qū)動(dòng)力：形象、辦公環(huán)境、交通辦公便利、基礎(chǔ)商務(wù)配套核心客戶(hù)216。目前，張槎針織業(yè)已成為全國(guó)最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地；216。鑒于城市轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，禪城區(qū)寫(xiě)字樓需求旺盛，趨勢(shì)明顯；216。由于目前開(kāi)發(fā)商傾向于持有部分單位出租以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，從而導(dǎo)致 20232023年以來(lái)成交面積一直低于新增面積寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求保持穩(wěn)定，從 2023年起寫(xiě)字樓整體需求出現(xiàn)井噴，且上升趨勢(shì)明顯市場(chǎng)現(xiàn)狀? 20232023年禪城寫(xiě)字樓的供應(yīng)量總體呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢(shì)。普君新城從區(qū)位因素出發(fā)，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品并不具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此在市場(chǎng)上較難引起市場(chǎng)關(guān)注；本項(xiàng)公寓整體競(jìng)爭(zhēng)力弱項(xiàng)目 保利香檳 普君新城 鉑頓國(guó)際公寓 保利天璽 碧桂園城市花園 星星花園國(guó)際區(qū)位地鐵口、三條路網(wǎng)主軸直通商圈廣佛地鐵線(xiàn)上 地鐵上蓋 綠景路上佛山新城、佛山公園，可享市政配套地鐵口、臨近東建、順聯(lián)兩大廣場(chǎng)，季華園稀缺資源配套 學(xué)校、市場(chǎng)應(yīng) 有盡有 超市以及教育資 源基本齊全 祖廟、百花廣場(chǎng) 兩大成熟商圈雙園林、醫(yī)院、餐飲基本配套佛山新城市政配套，前景一流超市、教育基本齊全物業(yè) 保利物管 高力國(guó)際 高力國(guó)際 上海保利物業(yè)酒店管理 碧桂園物業(yè) ——品牌 優(yōu) 中 中 優(yōu) 優(yōu) 中物業(yè)性質(zhì) 商業(yè) 商業(yè) 住宅 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品 3050 4380 3379 3060 53110 ——價(jià)格 —— 17000 21500 12023 11000 ——2023年公寓市場(chǎng)在限購(gòu)政策下，受佛山大市場(chǎng)環(huán)境影響巨大，可以非常明顯的看出，在成交套數(shù)及成交面積方面 2023年成交情況較2023年縮水近 2/3,因此，在未來(lái)市場(chǎng)還未完全明朗的情況下，公寓產(chǎn)品任將面對(duì)著嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境?！?針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 】普遍針織企業(yè)產(chǎn)業(yè)只是代加工，品牌形成力以及銷(xiāo)售能力較差張槎針織業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀針織業(yè)突破以全鏈條加工銷(xiāo)售取代傳統(tǒng)代加工，形成獨(dú)立品牌，強(qiáng)化銷(xiāo)售能力突破下的限制隨著全加工產(chǎn)業(yè)模式形成，必將帶來(lái)工作空間受限以及企業(yè)形象缺位，普通的工廠(chǎng)已不再適合限制下催生需求貿(mào)易往來(lái)的需要、工作空間限制、企業(yè)形象升級(jí)將帶來(lái)針織產(chǎn)業(yè)的潛在寫(xiě)字樓需求，而良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將成為寫(xiě)字樓需求保證針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致的工作空間限制以及現(xiàn)有形象的突破，亦將產(chǎn)生針織產(chǎn)業(yè)的寫(xiě)字樓需求產(chǎn) 業(yè) 突 破p佛山整體發(fā)展規(guī)劃明確，向信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國(guó)際化穩(wěn)步邁進(jìn)p城市升級(jí)計(jì)劃將推進(jìn)禪城中軸商務(wù)區(qū)以及現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)形成p強(qiáng)中心戰(zhàn)略指引拉動(dòng)張槎、南莊等禪西板塊的資源整合p張槎產(chǎn)業(yè)集聚明顯，紡織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚p生產(chǎn)鏈獨(dú)立不完善p傳統(tǒng)工廠(chǎng)辦公模式p品牌企業(yè)較少機(jī)遇 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)遇格格不入p新城規(guī)劃全部鋪排亦將助推張槎產(chǎn)業(yè)升級(jí)矛盾一p企業(yè)轉(zhuǎn)型形成內(nèi)部經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變升級(jí)寫(xiě)字樓形象落后，商務(wù)配套不完善，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上城市升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐工貿(mào)大廈華豐廣場(chǎng)金星大廈偉順大廈本項(xiàng)目寫(xiě)字樓名稱(chēng) 區(qū)位產(chǎn)品以及貨量售價(jià) /租金（元 /平 /月） 出租率 裝修情況 提供服務(wù)偉順大廈11層，張槎二路大江路口11層， 90300方只租不售，80部分樓層為偉順實(shí)業(yè)自行持有，出租部分約 80%精裝出租 多功能會(huì)議室、食堂、物 管與清潔服務(wù)金星大廈8層，佛山大道與張槎路交匯處 48150方只租不售，3035 85% 簡(jiǎn)裝物管與清潔服務(wù)工貿(mào)大廈8層，張槎三路行政服務(wù)中心旁 100180方只租不售，2830以自持物業(yè)為主，少數(shù)出租，約 60% 簡(jiǎn)裝華豐廣場(chǎng) 6層，金星大廈后面 3003000 只租不售，2235約 50% 簡(jiǎn)裝矛盾二張槎產(chǎn)業(yè)需要一個(gè)載體突破發(fā)展，跟上張槎區(qū)域發(fā)展步伐寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 狀與發(fā) 展機(jī)遇的矛盾產(chǎn)業(yè) 升 級(jí) 與配套缺位的矛盾在矛盾相互博弈的過(guò)程中，急需一個(gè)輔助性的載體助推城市升級(jí)乃至產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而恰恰正是香檳寫(xiě)字樓所承接的使命產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃啟示：p 佛山城市發(fā)展轉(zhuǎn)型 —— 信息產(chǎn)業(yè)全面鋪開(kāi)，以城市升級(jí)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將催生代表城市形象的寫(xiě)字樓需求p 城市三年升級(jí) —— 中軸商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代貿(mào)易區(qū)以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)拉開(kāi)發(fā)展序幕，將刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)興起p 強(qiáng)中心戰(zhàn)略形成 —— 平衡東西板塊公共配套資源，拉動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)載體助推內(nèi)部產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成內(nèi)部寫(xiě)字樓需求p 新城規(guī)劃開(kāi)展 —— 新城貿(mào)易區(qū)以及產(chǎn)城融合區(qū)形成將深化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展，衍生出更多商貿(mào)寫(xiě)字樓需求p 針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 —— 中小型針織產(chǎn)業(yè)形成品牌過(guò)程中對(duì)辦公空間以及企業(yè)形象的提升亦成為寫(xiě)字樓需求一大支撐寫(xiě)字樓將會(huì)作為城市以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的載體，在承接現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，拉動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的重要力量在產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下，項(xiàng)目面臨市場(chǎng)如何？216。統(tǒng)籌東西板塊資源整合，平衡東西部發(fā)展，將禪城西部提上與佛山新城、禪城老城區(qū)、瀝桂新城并駕齊驅(qū)的四大 “ 強(qiáng)中心 ” 板塊，將張槎、南莊定位為強(qiáng)中心的重要支撐【 強(qiáng)中心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型】禪西新城、智慧新城的新城規(guī)劃將進(jìn)一步平衡禪城東西板塊的整體發(fā)展，亦將加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐2023年，初步形成，形成世界先進(jìn)水平的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)群，引領(lǐng)佛山支柱產(chǎn)業(yè)，信息化技術(shù)得到普遍應(yīng)用；信息化帶動(dòng)工業(yè)化，提升產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力保利香檳花園的使命是什么？承載張槎現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引領(lǐng)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造需求寫(xiě)在報(bào)告前：2023禪西使命是什么？以 “強(qiáng)中心 ”重要支撐的姿態(tài)構(gòu)建區(qū)域城市、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域升級(jí)的總體架構(gòu)研究思路產(chǎn)業(yè) /規(guī)劃分析項(xiàng)目屬性界定市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析及定位公寓研究寫(xiě)字樓研究物業(yè)發(fā)展建議客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)部署物業(yè)產(chǎn)品方案物業(yè)布局方案城市在發(fā)展 【 佛山城市發(fā)展轉(zhuǎn)型：四化融合，智慧佛山】智慧產(chǎn)業(yè)興起以及信息化技術(shù)的應(yīng)用將成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)信息化 工 業(yè)化 城 鎮(zhèn)化 國(guó) 際化 佛山整體發(fā)展方向2023年，初見(jiàn)成效，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，信息化技術(shù)得到廣泛應(yīng)用；禪城城市升級(jí)計(jì)劃提出要加快西部融入中心，將在西部配套建設(shè) 7項(xiàng)路網(wǎng)工程。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)形態(tài)向中心城區(qū)轉(zhuǎn)型產(chǎn)城融合，禪西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市形態(tài)的全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚帶來(lái)的辦公需求智慧新城 新城升級(jí)的結(jié)果是產(chǎn)生 龐大的區(qū)域辦公需求， 這是張槎城市轉(zhuǎn)型必然結(jié)果禪西新城 新城規(guī)劃的商貿(mào)區(qū)將衍生出更多的貿(mào)易往來(lái)， 亦催生出潛在的商業(yè)需求禪西新城 智慧新城【 新城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 】新城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將推進(jìn)張槎產(chǎn)城融合的步伐，新城商貿(mào)區(qū)將衍生出更多潛在的貿(mào)易辦公需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 張槎的針織業(yè)以簡(jiǎn)單低端的生產(chǎn)環(huán)節(jié)為主，大多數(shù)針織企業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)科技含量低、附加值低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益不高，但高投入，低產(chǎn)出是目前張槎針織業(yè)主要經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。市場(chǎng)銷(xiāo)售公寓產(chǎn)品（商業(yè)性質(zhì)）典型各盤(pán)銷(xiāo)售情況分析文華尚領(lǐng) 2023年佛山限購(gòu)令出臺(tái)以后，佛山主城區(qū)中屬于商業(yè)性質(zhì)的投資型公寓產(chǎn)品呈現(xiàn)出非常明顯的 量?jī)r(jià)齊跌 態(tài)勢(shì)，價(jià)格持續(xù)下跌，成交情況依舊日益艱難。寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前佛山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要集中在季華路沿線(xiàn)，現(xiàn)有寫(xiě)字樓以中檔寫(xiě)字樓為主市場(chǎng)現(xiàn)狀季華大廈汾江路 季華五路創(chuàng)業(yè)大廈廣發(fā)銀行大廈經(jīng)華大廈京禪大廈東盛大廈金融廣場(chǎng)華遠(yuǎn)大廈公交大廈季華大廈財(cái)政大廈招商銀行發(fā)展大廈佛山供電大廈金海廣場(chǎng)百花廣場(chǎng)東建大廈 華輝大廈季華路商務(wù)帶永豐大廈卓遠(yuǎn)國(guó)際永豐大廈環(huán)球國(guó)際祖廟傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)p整體樓齡偏長(zhǎng)，硬件配套設(shè)施陳舊；p電梯速度 //大堂、電梯廳裝修 //展示空間等；p戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，使用率偏低；佛山地標(biāo)百花廣場(chǎng)的使用率僅為 55%；p車(chē)位比嚴(yán)重不足；p外觀(guān)陳舊，裝修檔次不高；p整體物業(yè)管理水平低，基本無(wú)物業(yè)管理；p寫(xiě)字樓基本上都沒(méi)有廣場(chǎng)，配套設(shè)施明顯不足。目前禪城寫(xiě)字樓主要集中在季華路沿線(xiàn)以及汾江路沿線(xiàn)，形成較為集中的寫(xiě)字樓集群，但大部分以出租形式存在；216。上文提及強(qiáng)中心公共配套資源傾斜以及新城規(guī)劃、企業(yè)內(nèi)部升級(jí)機(jī)遇將給張槎寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大推動(dòng)力；寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)針對(duì)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目將如何尋找客戶(hù)？張槎工業(yè)園玉帶針織城玉帶北區(qū)針織城和盛針織工業(yè)邨大江針織城白坭針織城張槎鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)針織城古灶針織城下塱針織城銀達(dá)針織城大布頂工業(yè)園216。張槎針織城已形成一定規(guī)模，并通過(guò)政府引導(dǎo)形成產(chǎn)業(yè)