【正文】 融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。 提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項目，產(chǎn) 業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。 ● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點： a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率； b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康； c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺； d、員工沒有休息間或休息間條件差； e、停車位秩序差； d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀； f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。此 區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價格在 6000元 /㎡，市場銷售情況不好。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。項目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。 ?。 ● 西安市場及西北地區(qū) 尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。 ● 市場需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)。 動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標(biāo)。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明 …… 動力型地產(chǎn) “動力型地產(chǎn) ”是在 《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論 、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成。 她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。回國后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭 、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。 產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實的結(jié)晶！ 產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經(jīng)驗充分研究、創(chuàng)新運用的結(jié)果，是把市場需求 、企業(yè)目標(biāo)與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。 段先念 大量管理資料下載 第 3 頁 共 22 頁 《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼 中國地產(chǎn)新三論 《中國地產(chǎn)新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟理論。 《中國地產(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于 “地產(chǎn)的社會承載性 ”，即：土地是一切社會生產(chǎn) 和其他活動的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。我們說： “地球是人類之母 ”。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第 Ⅰ 部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第 Ⅱ 部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。 動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。 Ｂ、項目立項背景： ● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn) 的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性 大量管理資料下載 第 5 頁 共 22 頁 化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。僅北京有可比性項目剛剛面市。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫字樓獨立分為六個單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。 ● 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價格多在 6000 元 /㎡左右。 ● 城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。 Ｂ、產(chǎn)品差異化分析： 產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比 大量管理資料下載 第 6 頁 共 22 頁 傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套。 4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài) 大量管理資料下載 第 7 頁 共 22 頁 環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 6 建筑 風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚個性、唯美 風(fēng)格多樣 風(fēng)格唯一 7 內(nèi)部 交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達，棟內(nèi)垂直交通易達到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候 8 建筑 使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對較低， 80%以下 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按 6000 元 /m2 計，相差約 1000 元 /m2 10 內(nèi)部 空間 寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低 11 自然通風(fēng)采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公 環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務(wù) 配套 更先進的商務(wù)設(shè)施 、高雅的商務(wù)氛圍 先進的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 較齊全的基本商務(wù)配套 14 智能化 配備更先進 配備先進 較先進 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務(wù)別墅之間的一種產(chǎn)品。 稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄） 提供融資擔(dān)保：對易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請貸款。 高質(zhì)量人居配套： 180 萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。 ● 經(jīng)營理念優(yōu)勢 高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。高科集團、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。 ● 具有西部大開發(fā)的背景。 ● 市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。 Ｄ、項目威脅： ● 總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。 （見下圖） 三、 項目綜合定位 １、目標(biāo)客戶定位： Ａ、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。 Ｃ、目標(biāo)客戶按所有制機構(gòu)和規(guī)模分為三類： ● 大中型民營企業(yè)；（首推） ● 大型國有企業(yè)； ● 中型外資企業(yè)。 Ｂ、 案名建議： 壹號公園、企業(yè)商務(wù)御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸 （見下圖） 第二章 營銷推廣策略 一、核心營銷戰(zhàn)略 １、動力型地產(chǎn)解碼： Ａ、專案成功關(guān)鍵： ● 動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性