【正文】 融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。 提供企業(yè)援助：對(duì)能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn) 業(yè)區(qū)可以政府形式無(wú)償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。 ● 傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的缺點(diǎn)： a．長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率； b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康； c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺(jué)； d、員工沒(méi)有休息間或休息間條件差； e、停車(chē)位秩序差； d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀； f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。此 區(qū)的寫(xiě)字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在 6000元 /㎡，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不好。 ● 南二環(huán)寫(xiě)字樓多為新建項(xiàng)目。項(xiàng)目車(chē)位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。 ?。 ● 西安市場(chǎng)及西北地區(qū) 尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市。 ● 市場(chǎng)需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。 動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類(lèi)無(wú)數(shù)的傳奇神話與財(cái)富文明 …… 動(dòng)力型地產(chǎn) “動(dòng)力型地產(chǎn) ”是在 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》中首次提出的。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開(kāi)發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論 、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國(guó)家論三部分組成。 她在西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角中誕生，在長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的成長(zhǎng)中奠基。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑?；貒?guó)后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點(diǎn)令我長(zhǎng)久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱(chēng)世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹(shù)成蔭 、鳥(niǎo)語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。 產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！ 產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國(guó)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場(chǎng)需求 、企業(yè)目標(biāo)與國(guó)家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。 段先念 大量管理資料下載 第 3 頁(yè) 共 22 頁(yè) 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼 中國(guó)地產(chǎn)新三論 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》是由中國(guó)新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍(lán)戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。 《中國(guó)地產(chǎn)新三論》的核心問(wèn)題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于 “地產(chǎn)的社會(huì)承載性 ”，即：土地是一切社會(huì)生產(chǎn) 和其他活動(dòng)的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類(lèi)社會(huì)最基本的生活資料，是勞動(dòng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。我們說(shuō)： “地球是人類(lèi)之母 ”。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)也包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第 Ⅰ 部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動(dòng)力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第 Ⅱ 部類(lèi)的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。 動(dòng)力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類(lèi)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)的首要課題，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流動(dòng)力。 Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景： ● 西安是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn) 的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性 大量管理資料下載 第 5 頁(yè) 共 22 頁(yè) 化、生態(tài)化的寫(xiě)字樓已迫在眉睫。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。 ● 高新西區(qū)是高檔次寫(xiě)字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價(jià)格多在 6000 元 /㎡左右。 ● 城內(nèi)的寫(xiě)字樓以北大街、和平門(mén)和新城廣場(chǎng)為主。 Ｂ、產(chǎn)品差異化分析： 產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比 大量管理資料下載 第 6 頁(yè) 共 22 頁(yè) 傳統(tǒng)寫(xiě)字樓更高檔次的商務(wù)配套。 4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài) 大量管理資料下載 第 7 頁(yè) 共 22 頁(yè) 環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無(wú)生態(tài)環(huán)境 6 建筑 風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個(gè)性、唯美 風(fēng)格多樣 風(fēng)格唯一 7 內(nèi)部 交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運(yùn)行周期長(zhǎng)，轎箱擁擠、浪費(fèi)時(shí)間等候 8 建筑 使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對(duì)較低， 80%以下 9 使用面積單價(jià) 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)低 使用面積單價(jià)較低 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)高 以西安市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓相比，銷(xiāo)售單價(jià)按 6000 元 /m2 計(jì)，相差約 1000 元 /m2 10 內(nèi)部 空間 寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對(duì)較低 11 自然通風(fēng)采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公 環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個(gè)性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務(wù) 配套 更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施 、高雅的商務(wù)氛圍 先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 較齊全的基本商務(wù)配套 14 智能化 配備更先進(jìn) 配備先進(jìn) 較先進(jìn) 森根國(guó)際是介于傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓和單體商務(wù)別墅之間的一種產(chǎn)品。 稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財(cái)政扶持：（詳見(jiàn)附錄） 提供融資擔(dān)保：對(duì)易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。 高質(zhì)量人居配套： 180 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模國(guó)際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營(yíng)造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。 ● 經(jīng)營(yíng)理念優(yōu)勢(shì) 高起點(diǎn)：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營(yíng)招商由國(guó)有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。高科集團(tuán)、新西部與紫薇地產(chǎn)長(zhǎng)期形成的品牌觀深植于長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)中，開(kāi)發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場(chǎng)的投資信心。 ● 具有西部大開(kāi)發(fā)的背景。 ● 市場(chǎng)對(duì)人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。 Ｄ、項(xiàng)目威脅： ● 總房款很高，所以銷(xiāo)售難度大，非一般銷(xiāo)售手段能達(dá)到目的。 （見(jiàn)下圖） 三、 項(xiàng)目綜合定位 １、目標(biāo)客戶定位： Ａ、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。 Ｃ、目標(biāo)客戶按所有制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為三類(lèi)： ● 大中型民營(yíng)企業(yè)；（首推） ● 大型國(guó)有企業(yè)； ● 中型外資企業(yè)。 Ｂ、 案名建議： 壹號(hào)公園、企業(yè)商務(wù)御花園、企業(yè)公園別墅、壹號(hào)官邸 （見(jiàn)下圖） 第二章 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 一、核心營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 １、動(dòng)力型地產(chǎn)解碼： Ａ、專(zhuān)案成功關(guān)鍵： ● 動(dòng)力型地產(chǎn)既是一個(gè)引爆市場(chǎng)的全新概念，又代表著實(shí)質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性