某地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位解析下-全文預(yù)覽
【正文】 相應(yīng)的條件及結(jié)果明晰的資金策略哪部分可滿(mǎn)足資金迅速回籠（如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶(hù)型），哪部分滿(mǎn)足提升利潤(rùn)（如商業(yè)）。周邊即將推出的戶(hù)型有幾類(lèi)216?？傮w定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？216。例：某地塊當(dāng)只有一邊適合做商業(yè)，沿街長(zhǎng)度為 A時(shí)，底商的進(jìn)深一般是 12米，而營(yíng)銷(xiāo)提出商業(yè)面積為 S=12米 3A ，這種時(shí)候如何處理？難道要建 3層商業(yè)嗎？規(guī)劃導(dǎo)則之 “固化配置 ”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和住宅的關(guān)系規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價(jià)客戶(hù)的準(zhǔn)確定位，客戶(hù)需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計(jì)方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素?，F(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。北向設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)。長(zhǎng)沙金域藍(lán)灣項(xiàng)目 別墅 /平高層河景：7000元 /平高層非河景：5000元 /平瀏陽(yáng)河瀏陽(yáng)河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率 ；占地 33萬(wàn)平米；總建筑面積 99萬(wàn)平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場(chǎng)，生意人多，老板們重風(fēng)水。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化 ， 95％戶(hù)型均可看到江景。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類(lèi)別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價(jià)值最大化原則別墅 +高層價(jià)值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì)深圳萬(wàn)科城深圳萬(wàn)科城以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍(lán)灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬(wàn)㎡ 會(huì)所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶(hù)價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線，不是直線■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所。新方案：斜向建筑為兩棟聯(lián)體 （增加最好朝向的樓棟）除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝?gòu)V州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬(wàn)澳幣 /套小高層 60萬(wàn)澳幣 /套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶(hù)型 45套1棟小高層銷(xiāo)售額相當(dāng)于 20棟別墅銷(xiāo)售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門(mén)金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫(kù)，100萬(wàn)平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣仁恒河濱城 位于浦東，總建面 70萬(wàn)平，分 3期開(kāi)發(fā)n完全人車(chē)分流，地下大車(chē)庫(kù)，車(chē)全部進(jìn)入地下。資源多價(jià)格高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來(lái)容積率做夠了。商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高萬(wàn)萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)減小進(jìn)深，做大開(kāi)間 滿(mǎn)足最小開(kāi)間，做大進(jìn)深粉色拐角處商業(yè)價(jià)值量最大，金角銀邊商業(yè)底商：底商的原則：一般商鋪二層很難銷(xiāo)售，因此在可能的情況下不做二層商業(yè)。戶(hù)型功能劃分及布局、開(kāi)間尺度和贈(zèng)送面積方式參見(jiàn)附錄 1：戶(hù) 型 產(chǎn)品價(jià)值分支 敏感點(diǎn)客戶(hù)敏感等級(jí)高 中 低戶(hù)型 功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性l 開(kāi)間尺度主要功能區(qū)間的開(kāi)間、進(jìn)深比，空間的舒適性l 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性l 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性l 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向l 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 l 戶(hù)型創(chuàng)新 l 交通組織 l 朝向開(kāi)間尺度功能劃分 功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)塑造 *精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶(hù)型產(chǎn)品分支戶(hù) 型 配 比戶(hù) 型 評(píng) 價(jià)基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略216。市場(chǎng)前期及目前的戶(hù)型種類(lèi)：主流和非主流配比216。指標(biāo)：戶(hù)均人口、客戶(hù)文化層次分布圖、成交總價(jià)分布圖、收入及首期與月供比較圖天氣：南北方的天氣不同，會(huì)直接反映在戶(hù)型面積以及結(jié)構(gòu)上政策因素：特別是贈(zèng)送面積，各地有不同的政策戶(hù)型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。特別對(duì)于首置、首改客戶(hù)。 凱旋門(mén) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 1） ：216。216。凱旋門(mén)座落于機(jī)鐵九
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