【正文】 B排水方式，無組織，有組織（外南、內(nèi)北）。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。樓板做防潮處理。 2023/3/29 53 （五）、樓梯： ? 樓梯是是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。 ? B窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。 2023/3/29 52 （四）、門和窗： ? 門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。 ? 樓板的施工方式： ? 鋼筋混凝土樓板有現(xiàn)澆（現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現(xiàn)場澆制）、預(yù)制（預(yù)制樓板則是在工廠預(yù)制，在施工現(xiàn)場組裝）兩種施工方式。 2023/3/29 50 （三）、地面、樓板和梁 ? 地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。 ? D按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。 ? B按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻?；A(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。 ? 特點(diǎn)；一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 2023/3/29 41 框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)；指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，在用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 ? 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 ? 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。 2023/3/29 30 何為五證二書 ? 建筑土地使用許可證 ? 建筑工程許可證 ? 建筑用地規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 商品房銷售許可證 ? 商品房使用說明書 ? 商品房質(zhì)量說明書 2023/3/29 31 何謂物業(yè)管理： ? 對社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)的管理，稱為物業(yè)管理。 ?配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 ?準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 ?現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 ?期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 2023/3/29 25 B. 之建筑基本常識 ?不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 2023/3/29 23 B. 之建筑基本常識 ?違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。 ?定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。房產(chǎn)廣告中常見 “元／平方米起售 ，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 . ?隔斷 :隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. ?過道 :過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 2023/3/29 19 B. 之建筑基本常識 ?公共綠地 :公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 ?半地下室 :半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 . ?居住區(qū)用地 :居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e ?標(biāo)準(zhǔn)層 :標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層 。 ?凈高 :凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 。 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共綠地 、 宅旁綠地等 。 ?建筑密度 :建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 （ ％ ） ， 它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 包括過道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 廁所 、 起居室 、 貯藏室等 。 動既有章可循 ，也有利可圖 ， 吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場 。 進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地 ， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件 ， 住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求 ， 不宜過大 。 住宅開間一般不超過 ， 磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米 。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 。 非住宅用房按建筑面積計算 。 所謂凈面積就是要除去墻 、 柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積 （ 即結(jié)構(gòu)面積 ） 。 ?公用面積 :住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便 、 正常交往 、保障生活所設(shè)置的公共走廊 、 樓梯 、 電梯間 、 水箱間等所占面積的總和 。 ?使用面積 :住宅的使用面積 ， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 。 其中最主要的措施有：（ 1） 取消福利分房 ， 實行住宅分配貨幣化； （ 2） 開放住房二級市場 ，以存量住房流動帶動增量住房消費(fèi)； （ 3） 下調(diào)存貸利率 ， 以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi) 。 我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時期 。 到 2023年我國城市人口將達(dá)到 ， 為滿足這些新增城市人口的住房需求 ， 每年就需要新建住宅 。 2023/3/29 8 A 三 、 我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)的興盛時期到來了 這是房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識 。 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) ， 屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門 。 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體的說就是： （ 1） 土地開發(fā)和再開發(fā)； （ 2） 房屋開發(fā)和建設(shè)； （ 3) 地產(chǎn)經(jīng)營 ， 包括土地使用權(quán)的出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 租賃 、 和抵押； （ 4） 房地產(chǎn)經(jīng)營 ， 包括房產(chǎn) （ 含土地使用權(quán) ） 買賣 、 租賃 、 抵押等； 2023/3/29 6 A （ 5） 房地產(chǎn)中介服務(wù) ， 包括咨詢 、 估價 、 測量 、 服務(wù) 、 服務(wù)公證等； （ 6） 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) ， 包括家居服務(wù) 、 房屋 、 及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù) 、 保安 、 綠化 、 衛(wèi)生 、 轉(zhuǎn)租 、 代收代付等； （ 7)房地產(chǎn)金融 ， 包括信貸 、 保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等 。 （ 4)房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)商品在國家政治 、 經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下 ， 其價格呈不斷上升的趨勢 ， 即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì) 。 （ 2） 房地產(chǎn)地域的差別性 房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價值都不同 。 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型 ， 房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn) 、 生產(chǎn)用房地產(chǎn) 、 經(jīng)營用房地產(chǎn) 、 行政用房地產(chǎn) 、 其他專用房地產(chǎn)等 。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地 、 單純的房屋 、 土地房屋的綜合體 。 房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn) 。 房地產(chǎn)是由土地 、 附著在土地上的各類建筑物 、 構(gòu)筑物 、 和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體 。 房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響 。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價值也比較昂貴 。 2023/3/29 5 A 二 、 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理 、 服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱 。 2023/3/29 7 A 房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 。 在項目開發(fā)和建設(shè)活動中 ， 房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系 。 這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面： 2023/3/29 9 A 。 。 政府為擴(kuò)大國內(nèi)需求 ， 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ， 出臺了一系列深化住房制度改革和啟動住宅消費(fèi)的措施 ， 這也促進(jìn)了住宅的需求 。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積 、 墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其他公攤面積等 。 計算住宅租金 ， 都是按使用面積計算 。 ?居住面積 :住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和 。 在住房制度改革中 ， 作出統(tǒng)一規(guī)定 ，住宅用房按使用面積計算 ， 包括居室 ， 客廳 ， 衛(wèi)生間 ， 廚房 ， 過道 ，樓梯 ， 陽臺 （ 閉合式按一半計算 ） ， 壁櫥等 。 ?得房率 :得房率是指套內(nèi)建筑面積與套 （ 單元 ） 建筑隊面積之比 。 因為是就一自然間的寬度而言 ， 故又稱開間 。 ?進(jìn)深 :在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度 。 它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體 、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念 。 房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工 ， 經(jīng)驗收合格的建筑 . ?輔助面積 :輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積 。 2023/3/29 16 B. 之建筑基本常識 ?銷售面積 :銷售面積是指商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售 ， 其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 （ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積 ） 與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 。 ?綠地率 :綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率 （ % ） 。 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 。 ?實用率 :實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 ， 大于使用率 。 ?走廊 :走廊是指住宅套外使用的水平交通空間 . 2023/3/29 18 B. 之建筑基本常識 ?地下室 :地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。 ?道路用地 :道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ?公用建筑面積 :公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ?基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 2023/3/29 24 B. 之建筑基本常識 基本術(shù)語： ?產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。 ?公房 公房也稱公有住房，國有住宅。 ?已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 ?內(nèi)銷