某地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位解析下(已修改)
2025-01-06 05:50 本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)科集團(tuán)建筑研究中心副總策劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃—— 產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析 （下）產(chǎn)品策劃階段客戶(hù)的產(chǎn)品需求分析08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價(jià)值的客戶(hù)敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶(hù)型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。在對(duì) 土地認(rèn)知 的基礎(chǔ)上，通過(guò) 多方案 分析比較，確定指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類(lèi)：?各類(lèi)建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、會(huì)所 ……. ）?產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）?戶(hù)型配比（多大的產(chǎn)品）方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)?點(diǎn) or板？圍合 or行列？高 or小高？ ………..?主入口；商業(yè) ……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向概念設(shè)計(jì)規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力土地價(jià)值最大化的選擇深圳萬(wàn)科城萬(wàn)科城總體規(guī)劃 —— 土地價(jià)值最大化的選擇項(xiàng)目占地 40萬(wàn)平米，容積率，總建筑面積 44萬(wàn)平米。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類(lèi)別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價(jià)值最大化原則別墅 +高層價(jià)值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì)深圳萬(wàn)科城深圳萬(wàn)科城以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍(lán)灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬(wàn)㎡ 會(huì)所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶(hù)價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線，不是直線■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化 ， 95％戶(hù)型均可看到江景?！?曲線連板 ”由 “Y 型一核三 ” 及 “ 一核二 ” 兩類(lèi)單元拼接組成。原來(lái)方案 ：斜向建筑均為單棟每個(gè)院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：斜向建筑為兩棟聯(lián)體 （增加最好朝向的樓棟）除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。長(zhǎng)沙金域藍(lán)灣項(xiàng)目 別墅 /平高層河景：7000元 /平高層非河景：5000元 /平瀏陽(yáng)河瀏陽(yáng)河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率 ；占地 33萬(wàn)平米；總建筑面積 99萬(wàn)平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場(chǎng)，生意人多，老板們重風(fēng)水。外側(cè)東向、南向有水。中心無(wú)水，造水景。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝?gòu)V州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬(wàn)澳幣 /套小高層 60萬(wàn)澳幣 /套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶(hù)型 45套1棟小高層銷(xiāo)售額相當(dāng)于 20棟別墅銷(xiāo)售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門(mén)金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫(kù)，100萬(wàn)平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。北向設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)。如果北向沒(méi)有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會(huì)所的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題星河灣在入口處設(shè)置會(huì)所商業(yè)街，提升項(xiàng)目整體形象；用門(mén)口的五星級(jí)酒店解決會(huì)所問(wèn)題，使得業(yè)主享受到五星級(jí)酒店的會(huì)所服務(wù)。萬(wàn)科項(xiàng)目，只有 10% 業(yè)主常到會(huì)所消費(fèi)，主要消費(fèi)是打麻將。入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣仁恒河濱城 位于浦東，總建面 70萬(wàn)平，分 3期開(kāi)發(fā)n完全人車(chē)分流，地下大車(chē)庫(kù)，車(chē)全部進(jìn)入地下。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。n1層門(mén)廳，休息；從門(mén)廳下到地下，地下有電瓶車(chē)，帶客戶(hù)到自己家樓下長(zhǎng)沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值別墅 20230元 /㎡，高層 60007000元/平米。問(wèn)題：水景縮小 1/3，價(jià)格會(huì)不會(huì)受影響？不是說(shuō)賦予項(xiàng)目盡可能多的資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)格就一定能上升。資源多價(jià)格高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來(lái)容積率做夠了。現(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房信陽(yáng)項(xiàng)目的分析比較邏輯：把項(xiàng)目一分為二，視為兩個(gè)項(xiàng)目；一塊純洋房，一塊純高層。開(kāi)發(fā)商最關(guān)心現(xiàn)金流問(wèn)題如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值圍繞客戶(hù)價(jià)值提供豪
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