某地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位解析下-文庫吧
2025-12-05 05:50 本頁面
【正文】 宅解決方案東莞龍光豪宅 —— 君御旗峰人車分流先下客，車再繞行； 陽光地下車庫； 地下車庫大堂豪華，雙大堂設(shè)計(jì)；如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值定位和產(chǎn)品解決方案的一致性社區(qū)商業(yè)規(guī)劃底商：原則：一般商鋪二層很難銷售，因此在盡可能的情況下，不做二層商鋪，做內(nèi)街。商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高萬萬2萬2萬減小進(jìn)深，做大開間 滿足最小開間，做大進(jìn)深粉色拐角處商業(yè)價(jià)值量最大，金角銀邊商業(yè)底商：底商的原則：一般商鋪二層很難銷售，因此在可能的情況下不做二層商業(yè)。例：某地塊當(dāng)只有一邊適合做商業(yè)，沿街長度為 A時(shí)，底商的進(jìn)深一般是 12米，而營銷提出商業(yè)面積為 S=12米 3A ，這種時(shí)候如何處理？難道要建 3層商業(yè)嗎？規(guī)劃導(dǎo)則之 “固化配置 ”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和住宅的關(guān)系規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價(jià)客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計(jì)方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素。規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否滿足；分期銷售的適應(yīng)性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評(píng)價(jià)：（管理等） —— 小區(qū)多開門、垃圾站、配電房。方案 方案 1 方案 2 方案 3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 分期推售的適應(yīng)性 首期產(chǎn)品能較好地銜接市場(chǎng) 容易分期開發(fā) 展示區(qū)可先行建設(shè) 整體形象定位要求：（賣相）形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)志性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理 規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面評(píng)價(jià)方案的角度：主要從銷售和客戶角度，從以下幾個(gè)方面考慮建 筑 風(fēng) 格外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 法式留莊外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 意式外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco翠湖天地外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco曉園外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 新古典1古典法式1古典歐式1 歐式風(fēng)格1西班牙風(fēng)格1英倫風(fēng)格黃金海岸公寓 —— 浪現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典福州萬科外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典綠城新綠園外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代簡約深圳金地香蜜山二、如何提升產(chǎn)品力外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 公建化外立面高科技帶來財(cái)富感，現(xiàn)代，純粹SOHO案例：萬科城的建筑風(fēng)格第五園難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一戶 型應(yīng)對(duì)敏感策略：在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向；通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)在的面積贈(zèng)送，確保贈(zèng)送面積的靈活使用性。戶型功能劃分及布局、開間尺度和贈(zèng)送面積方式參見附錄 1：戶 型 產(chǎn)品價(jià)值分支 敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高 中 低戶型 功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性l 開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進(jìn)深比，空間的舒適性l 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性l 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性l 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向l 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 l 戶型創(chuàng)新 l 交通組織 l 朝向開間尺度功能劃分 功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶型價(jià)值點(diǎn)塑造 *精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支戶 型 配 比戶 型 評(píng) 價(jià)基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略216?？傮w定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？216?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？216?？傮w形象？在戶型面積及特色上如何表現(xiàn)？基于市場(chǎng)的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢(shì)216。市場(chǎng)前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比216。周邊即將推出的戶型有幾類216。主流戶型在最近兩年的變化趨勢(shì)基于消費(fèi)者的戶型特征216。內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)慣等原因216。指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價(jià)分布圖、收入及首期與月供比較圖天氣：南北方的天氣不同，會(huì)直接反映在戶型面積以及結(jié)構(gòu)上政策因素：特別是贈(zèng)送面積，各地有不同的政策戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果明晰的資金策略哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。明晰的競爭策略和回避風(fēng)險(xiǎn)策略站在市場(chǎng)和消費(fèi)者利益，考慮到底憑什么打贏戰(zhàn)爭（低成本？差異性？市場(chǎng)空缺？）戶
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