【正文】 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度保溫 節(jié)能 保溫 安靜 調(diào)溫 安靜換氣排污室內(nèi)不用空調(diào)暖氣全年保持恒溫、恒濕、恒氧。名門名門， 3000平米超級奢華會所，水晶樓書： 2023美元 /冊廚浴設(shè)施： 10億美金售樓處： 電視宣傳片制作： 1000萬美金兒童會所：區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例香港 高高 度：度： 231米米216。均價 — /平方呎（約 14— /平方米）?？傮w形象？在戶型面積及特色上如何表現(xiàn)？基于市場的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢216。萬科項目，只有 10% 業(yè)主常到會所消費，主要消費是打麻將。萬科集團建筑研究中心副總策劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營銷策劃—— 產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析 （下）產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。如果北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競爭力及盈利能力入口會所商業(yè)街提升項目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會所的經(jīng)營問題星河灣在入口處設(shè)置會所商業(yè)街，提升項目整體形象；用門口的五星級酒店解決會所問題，使得業(yè)主享受到五星級酒店的會所服務?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？216。 216。樓樓 層：層： 61層層216。凱旋門 項目簡介（ 14）區(qū)域營銷管理部區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例香港 名門 — 配套 差異化策略例：萬科金域藍灣的差異化方法金域藍灣競爭力分析模型土地土地概況及指標土地屬性判斷市場市場容量供求關(guān)系價格走勢競爭分析客戶 各產(chǎn)品線客戶分布客戶需求分析產(chǎn)品解決方案項目定位5 市場熱銷案例：戶型設(shè)計 —— 兩房九鼎國際：緊湊型兩房（偷面積）建筑面積 71平米使用面積 接近 70平米（含贈送面積近 8平米）具體尺度 客廳開間： 客廳 +餐廳：廚房外移、客廳推拉門外擴后 28平米主臥：開間 ，面積約 次臥：開間： ，面積約 9平米洗手間：約 層高 3米客戶評價 ——喜歡兩房設(shè)計希望一大一小，主臥室一定要大，不要均衡型；——對生活陽臺不在意——很喜歡飄窗臺設(shè)計——喜歡開間大的陽臺，采光面寬——偷面積后室內(nèi)空間更加開闊，使用面積大，折算后，單價比周邊項目便宜，客戶很受落大面寬飄窗臺花架改廚房，廚房變餐廳飄窗臺推拉門預留外拓，增加客廳面積借鑒點：1）偷面積：陽臺推拉門外擴，花架變廚房2）臥室一大一小，迎合客戶需求3）主臥大面寬飄窗，增加空間感5 產(chǎn)品建議戶型設(shè)計 —— 兩房戶型 緊湊型兩房一衛(wèi) 2+1兩衛(wèi)贈送面積后使用面積開間進深層高設(shè)計要點 1根據(jù) 熱銷項目銷售主管訪談及金色家園客戶調(diào)研可知，? 兩房客戶對產(chǎn)品關(guān)注點排序：通風采光好 ——廳出陽臺 ——方正實用 ——臥室落地大飄窗 ——N+1贈送面積 ——客廳及主臥朝向、景觀項目定位報告的結(jié)構(gòu) 土地土地概況及指標土地屬性判斷 市場市場容量供求關(guān)系價格走勢競爭分析 客戶 各產(chǎn)品線客戶分布客戶需求分析產(chǎn)品解決方案項目定位建有主題和故事的房子p 福州金域榕郡在歷史中創(chuàng)建未來保留歷史，延續(xù)文脈香港天璽：世界級地標豪宅天璽概況（ 1）天璽（ The Cullinan)是位于港鐵九龍站的第六期住宅建筑項目，由兩座約 270米高的摩天大廈組成，為全港最高的綜合式住宅地標建筑。名門 — 入戶大堂（ 2）香港 香港 占地面積：占地面積： 172023平方呎平方呎 （（ 15980平方米）平方米）216。水景觀維護、喬木灌木比例；樹木反應季節(jié)、植物動感、植物忌諱（松柏、菊花）；白天夜間效果；景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改變土地屬性、納入外部資源；自然賣點，人造賣點配 套功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟?② ：創(chuàng)新配套投入較少的免費科目：屋頂晾曬平臺、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次 ③ ：形象配套投入及運營成本較高，以提升項目形象為目的：動感多功能影院、動感 SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所產(chǎn)品策略 規(guī)劃方案評估的五個方面經(jīng)濟指標能否滿足；分期銷售的適應性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評價：（管理等） —— 小區(qū)多開門、垃圾站、配電房。外側(cè)東向、南向有水。在對 土地認知 的基礎(chǔ)上，通過 多方案 分析比較，確定指標產(chǎn)品定位指標三大類：?各類建筑面積指標，（