【正文】 重建多層商業(yè)辦公建筑，形成優(yōu)雅、舒適的購物、休閑、旅游環(huán)境；拆除天山電影元，建成集商業(yè)、文化一體的高尚購物、娛樂中心，強(qiáng)化區(qū)段的商業(yè)功能；拆除天山 路婁山關(guān)魯西南角多層商住樓，建設(shè)大型的商業(yè)大樓，于天山商廈呼應(yīng)，帶動沿街的繁榮發(fā)展。北縱是日新月異的長寧路、南縱是高架貫通的延安西路，中段就是天山路。 Partners Business Management Co., Ltd. 4 二、區(qū)位 分析 （一）、 天山路 商業(yè)格局 四至及其中心 天都國際位于天山路、遵義路口， 以其優(yōu)越的地理位置和 項(xiàng)目 特色 成為 大虹橋拓展區(qū)板塊內(nèi) 又 一座集 “ 國際商務(wù)、個性居住、休閑娛樂、購物享受 ” 于一體的個性化商務(wù)樓 ， 其 倡導(dǎo) 的 摩登、時尚的新生代生活方式，依托超一流的國際商貿(mào)中心，推動大虹橋商務(wù)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，展現(xiàn)國際化、個性化商務(wù)辦公、居住的魅力。 項(xiàng)目 目標(biāo)客戶群為海內(nèi)外高端商務(wù)人士 和區(qū)域內(nèi)中高檔公寓居民 。 天都國際 全為小戶型商務(wù)公寓，面積在 4888 平方米，主要為 1 房和 2房，共 300 余戶， 40000 平方米。 Partners Business Management Co., Ltd. 3 一、 項(xiàng)目簡介 天都國際 位于天山路、遵義路， 大虹橋 CBD 地帶， 周邊 有 虹橋友誼商城、 上海城 、虹橋國際機(jī)場等超一流國際貿(mào)易中心和虹橋高尚住宅區(qū) 。肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 2 目 錄 一、 項(xiàng)目簡介 二、區(qū)位分析 （一）、天山路商業(yè)格局 四至及其中心 本案在 長寧區(qū) 商圈 中心 內(nèi)的地位 3． 商業(yè)街的形態(tài)規(guī)劃 （二）、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)調(diào)查 遵義路（天山路 —— 仙霞路地段） 古北路（天山路 —— 仙霞路地段） 天山路（遵義路 —— 古北 路地段） 婁山關(guān)路（天山路 —— 仙霞路地段） 小結(jié) 三、市場分析 （一）、“天山路商業(yè)街”概念 （二）、天山路商業(yè)街區(qū)域消費(fèi)需求分析 A、主要住宅區(qū) B、消費(fèi)力初步評估 四、天山路商業(yè)街區(qū)域零售空間和業(yè)態(tài) （一）、零售空間形態(tài)類型： （二）、零售空間區(qū)位類型： （三）、業(yè)態(tài)需求比重 （四）、小結(jié) 五、競爭分析 （一）、天山商廈（五層） （二）、虹橋上海城（ 七 層） 六、租金分析 （一）、項(xiàng)目所在區(qū)域平均租金 （二）、項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r a、遵義路（天山路 —— 仙霞路地段） b、古北路（天山路 —— 仙霞路） （三）、本案租金方案： A、均價方案 B、業(yè)態(tài)－租金方案 C、付款方式 七、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、項(xiàng)目優(yōu)勢： （二）、項(xiàng)目劣勢： （三）、項(xiàng)目機(jī)會 （四）、項(xiàng)目威脅 八、業(yè)態(tài)定位和目標(biāo)租戶 （一）、業(yè)態(tài)定位 （二）、樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 （三）樓層租戶組合 九、結(jié)語 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 商務(wù)公寓 聯(lián)通下沉式商業(yè)廣場，可達(dá)地鐵 2號線古北路站。西北面就對著建設(shè)中的軌道 2 號線延伸段古北站，施工正在進(jìn)行 中 ， 預(yù)計(jì) 將于明年底通車。 附：項(xiàng)目區(qū)位圖 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。隨著 上海城 區(qū)不斷延伸和擴(kuò)展，長寧區(qū)全力開展交通、市政、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加上新一輪舊區(qū)改造力度不斷增強(qiáng)，該區(qū)已初步形成 三縱三橫 新的交通格局。 本案在 長寧區(qū) 商圈 中心內(nèi) 的地位 目前，長寧區(qū)政府正投入巨資拓展虹橋， 天山路商業(yè)街的形態(tài)規(guī)劃：建設(shè)古北路支婁山關(guān)路大型商 業(yè)區(qū)。 （ 2）、建設(shè)輔助商業(yè)區(qū)。 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 本案地段 較好 ， 距離當(dāng)前商業(yè)比較成熟的虹橋開發(fā) 區(qū)，大約 10 左右 分鐘車程；這個距離 左右 的地區(qū)對本案而言， 也 是 不錯的交易區(qū)域 。 （二）、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài) 調(diào)查 本項(xiàng)目周邊目前 商業(yè)傳統(tǒng)比較濃厚 ， 而且 附近住宅區(qū)非常龐大： 南洋新都、雍景苑、虹橋新城、上海花城、春天花園 、 虹橋河濱花園、虹橋萬博花園等中高檔樓盤， 以及 仁恒河濱花園、天山河畔花園、海逸公寓、和風(fēng)麗景、長寧馥邦 等， 這些住宅區(qū)的消費(fèi)力穩(wěn)定而發(fā)達(dá) ，其中高消費(fèi)人群占有相當(dāng)比例。 Partners Business Management Co., Ltd. 6 及其他 便利店、藥房 良友金伴 、聯(lián)華超市、迪亞天天等 其余是 一些 的低檔街鋪，其中 服飾類 占了多數(shù)；整個環(huán)境 缺乏知名品牌店鋪入住 。 該地段中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)分布概況： 業(yè)態(tài) 主要客戶 餐飲 中餐 上海人家、 天山酒家、 食品五店、萊德堂、福香來酒家 、元祖食品、友聯(lián)生煎大王 等 西餐及其他 元祿 壽司 服飾 服裝 三槍專賣、鳳凰專賣、古今、創(chuàng)意 、 上海福沁等 配飾鞋類等 中低檔次 休閑 賓館、電影院、桌球房等 天山 電影院 、振大桌球房 美容、 SPA 等 益佳美發(fā) 商務(wù)樓 中高檔類 天文商場、天山商廈 銀行、教育 及其他 銀行、教育等 中國移動 、浦東發(fā)展銀行 便利店、藥房 上海佳美醫(yī)藥 、 天馬車行 、 天山大包專賣、聯(lián)華、中國煙草、協(xié)亨手機(jī)、伊娜眼鏡、紅星眼鏡、茂昌眼鏡、弘肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 該概念由 四 個部分支撐，羅列如下： a、 仙霞路休 閑娛樂街 “現(xiàn)代時尚休閑文化通道” b、 天山路商業(yè)街 “現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場通道” c、 古北 路 時尚休閑餐飲一條街 d、遵義路 “虹橋上海城” 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。天山路雖說是西區(qū)知名的商業(yè)街，但小店小鋪多，傳統(tǒng)商業(yè)多，消費(fèi)者要感受時尚，享受休閑，還必須到市中心去。 西面的 仁恒河濱花園地處天山路、長寧路、芙蓉江路、水城路所圍區(qū)域， 建筑面積總規(guī)劃建筑面積 39 萬平方米 ，是著名的高檔公寓 ； 同在 西面的 度假式住宅小區(qū)天山河畔花園 ， 位于長寧區(qū)水城路與天山路交界處，北臨蘇州河，整個樓盤占地約 11 萬平方米， 本案支持住宅區(qū)的檔次比率，即 高 :中高 :中的基本比例是 1:2:1。 Partners Business Management Co., Ltd. 9 以上數(shù)據(jù) 顯示的售價，在各檔次上，其均價都要高于其他地區(qū) ， 例如浦東新區(qū)高檔公寓均價大約 18000RMB 以上 。 四、 天山路商業(yè)街 區(qū)域零售空間 和業(yè)態(tài) （一） 、零售空間形態(tài)類型： 在上述 周邊業(yè)態(tài)調(diào)查中 ，抽取 32 家中高檔品牌，其結(jié)構(gòu)如下表： 形態(tài)類型 品牌 數(shù)量 品牌連鎖式 甜蜜蜜港式美食屋、水