【正文】 品服裝 品牌專賣 VIVIENNE WESTWOOD、 EQ:IQ 圍巾絲襪 品牌專賣 華貴、 AURORA 柜臺部分 圍巾絲襪 品牌專賣 MARJA KURKI、 ATSUGI、 SOX WORLD 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 F5 層（餐飲） 商鋪 /柜臺 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌 舉例 商鋪部分 餐飲 品牌連鎖 斗牛士、彩蝶軒、俏江南 等 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。走進天都國際，給人的第一印象是商品琳瑯滿目，服務更加多樣。 第三層，根據(jù)消費需求變化，不斷引起國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)名牌產(chǎn)品以及受消費者歡迎的特色產(chǎn)品。 第二層，圍繞社區(qū)居民消費實際，設置商場布局。 由于該矩形大區(qū)域商圈，業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)出單一化、專門化，并逐漸高端化的特征，所以本項目定位一方面必須走高端化路線，一方面 必須注重風格的完整性，業(yè)態(tài) 譜系不應該是廣譜的，而應該是“專而高”的；定位為跨社區(qū) 型的 購物 餐飲休閑 娛樂中心 ，應該比較適宜。 本層餐飲定位于中高檔， 由 于這一層是熱鬧的人潮地帶，也是本項目目標客戶群大量往來的地方， 將 一個便利且青春的生活空間，包括世界各地知名餐飲品牌、新精致健康飲食、各式點心等，帶給顧客全新的體驗。中高檔時尚休閑購物中 心的核心形象，一方面靠成規(guī)模的中高檔服飾支撐；另一方面靠 F F2 層的服飾、化妝品、配飾支撐；這 三 個樓層是商場的主要部分，客流大、租金高，消費者 對這兩個樓層的認識，基本上就是對整個商場的認識。 Partners Business Management Co., Ltd. 17 3. F2 層（ 流行服飾、內(nèi)衣世界、精美配件 ） 本層針對目標消費群中的 24－ 30 歲群體，她們還 處于青春年華，對時尚流行款式有執(zhí)著的需求；另一方面，她們更年輕， F2 這樣的 位置 ， 相對一層位置對他（她）們來說差別不大，這就意味著：閑逛的客流也能到達這里； F F3 所吸引的客流也能到達這里。目的是營造整個層面的 商業(yè) 氣息、高貴形象。 本層 定位中高檔餐飲， 由于這一層是熱鬧的人潮地帶，也是本項目目標客戶群大量往來的地方，所以這一層的主題是： 時尚餐飲 。 美容美體、水療 集中滿足周邊住宅區(qū)內(nèi)高收入群體的保健美容需求 工作人群中 中高白領階層為主，區(qū)域內(nèi)居民為輔（主要是高檔公寓和別墅居民） 克麗緹娜、EXY 、AUPERS SPA、王磊美容美發(fā)、邱競美容美發(fā)、瑪花纖體、美麗田園 打造一個多社區(qū)時尚休閑 中心 （二） 、樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 下圖為樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 圖，我們根據(jù)上表 進一步建議更為具體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，即按樓層配置目標業(yè)態(tài)肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 D、 項目所在的 天上路商業(yè)街 ， 改造 規(guī)模大、檔次高，地段 便利 ，非常有利于本項目的運作。 Partners Business Management Co., Ltd. 13 B、業(yè)態(tài)－租金方案 （人民幣） 業(yè)態(tài) 租金 （元 /天 /平方米） 服裝、飾品 812 餐飲 58 娛樂休閑 36 具體根據(jù)面積、方位調(diào)整 。 （二）、 虹橋上海城 （ 7 層） 虹橋上海城是長寧區(qū)最大的 shopping mall， 位于遵義路 100 號，營業(yè)面積 10 平方米， 于 20xx 年底營業(yè)，它以倡導 “ 都會休閑，引領時尚 ” 之風格，具備 休閑、娛樂、美食、購物 、活動、健康多元內(nèi)容的國際化休閑購物場所。 五、競爭 分析 （一）、 天山商廈 （ 五 層） 開業(yè) 近十 年的上海天山商廈有限公司，是新長寧集團投資興建的一家大型社區(qū)綜合性百貨公司。 這個格局反映了區(qū)域內(nèi)消費的預算結構，其比例是市場均衡的結果。 Partners Business Management Co., Ltd. 10 （二）、 零售空間區(qū)位類型： 以上 54 家連鎖店中， 水城故事、上海人家、避風塘等這處于 商務大廈 的 社區(qū)購物中心外，剩余 16 家都屬于鄰里中心型的中高檔品牌。 這表明本區(qū)域居民的家庭預算約束要優(yōu)于其他區(qū)域 ，即恩 格爾系數(shù)更低，置業(yè)壓力比較輕 。 B、 消費力初步評估 據(jù)上海市統(tǒng)計局城調(diào)隊 20xx 年 2－ 4 月的《 上海城鎮(zhèn)居民生活 蒸蒸日上 來自 3000多戶城鎮(zhèn)居民基本情況調(diào)查的報告》， 長寧區(qū)人均收入已達 16000 元人民幣 ，居于前三甲，其中境外人士落戶 萬戶。消費需求 與商業(yè)現(xiàn)狀之間的落差表明： 天都國際 完全可以辦起來，關鍵是如何去辦。 Partners Business Management Co., Ltd. 8 本案在這個概念之下，身兼中高檔餐飲 和時尚休閑兩個角色，也基本符合市調(diào)的結果。 Partners Business Management Co., Ltd. 7 雅文具、良友金伴 、增輝眼鏡、得一大藥房 等 婁山關路 （ 天山路 —— 仙霞路 地段） 該地段中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)分布概況： 業(yè)態(tài) 主要客戶 餐飲 餐飲 融青餐廳、味藏、珊珊發(fā)屋、美天副食品配搭中心、木子魚、 美天姜云菜店、藍桂坊、清提子、大家旺、音樂之聲大酒家 等 服飾 配飾鞋類等 新亞大包等 休閑 美容、 SPA 等 自然美 等 商務樓 中高檔類 長虹文化用品商店 銀行、教育 及其他 銀行、教育等 中國工商銀行 便利店、藥房 天山新村第二幼兒園、水城花城、天綠文具禮品、婁山中學 等 小結 項目周邊 業(yè)態(tài) 最大的特征 ： （ 1）聚集了 多家中 檔 中餐及 日 韓 料理 店 （中檔為主）； （ 2） 天山路沿線 較 多中 高 檔次服裝專賣店 （中檔為主） ； （ 3） 在項目周邊有天山商廈， 天文商場及聯(lián)華超市等主要商家； （ 4） 休閑娛樂方面商家 有電影城等寥寥數(shù)個 。 古北路（天山路 —— 仙霞路地段） 該地段有一 個 商務 廣場： 遠東國際廣場 （中 高 檔） ，一些餐飲、娛樂休閑場所以及教 育銀行等 。這些情況 形成了 本案周邊 比較成熟的商業(yè)氛圍 ，但是 由于幾個大型項目的在建以及地鐵二號線延伸階段古北路站的在建，給周邊的商業(yè)氛圍帶來了一定的影響。所以本案 不但能吸引中山公園 區(qū)域的消費者 ，而且對虹橋開發(fā)區(qū)的大量消費者也有很大的吸引力 。 Partners Business Management Co., Ltd. 5 統(tǒng)一安置零星商業(yè)和地攤商業(yè)，繁榮小商品市場，配合地鐵出入口、結合天山路北側的商業(yè)建筑，建設約 5000 平方米的地下商場。 將該區(qū)域建成面向大眾的中小型商業(yè)，繼承并發(fā)展天山一條街的地區(qū)商業(yè)風格，作為前段大型商業(yè)區(qū)域的輔助。并拆除北側沿街商住建筑，