【正文】 累了，可以去茶座小憩；餓了，可以去酒樓享用美食，或是品嘗快餐、小吃；若想放松的話，可以到美容院、游戲房；洗衣房、銀行等服務(wù)項目，大大方便了居民生活。 Partners Business Management Co., Ltd. 18 4. F4 層（ 餐飲、 美容、 SPA 等 ） 自由式布局，業(yè)態(tài)主要分以下三部分，一塊是餐飲主題、一塊是美容主題、一塊是 SPA主題、 整體 定位中高檔。 F1 層（化妝品、服飾、名品女性配件） 商鋪 /柜臺 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌舉例 商鋪部分 名牌化妝品 專賣 艾文莉 、 歐珀萊 、 資生堂 、 羽西 國際名品手袋 精品專賣 MANNINI、 MANDARINE、 CLAIRE 國際名牌鞋類 品牌專賣 CAT、 康莉 、 美麗寶 、 安瑪莉 名牌珠寶、手表 品牌專賣 Justgold、 潮鴻基 、 ENZO 品牌服飾 品牌專賣 Esprit、 極光 、 茱茱 柜臺部分 女士精品配飾 品牌專賣 FOLLI FOLLIE、 MONET、 DENNI 香水 品牌專賣 BURBERRY、 MONT BLANC 世界名牌化妝品 品牌專賣 GIVENCHY、歐萊雅 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。在餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃方面 的 最大特點是超越了同質(zhì)化，將餐飲業(yè)態(tài)升華到餐飲文化的高度進(jìn)行功能劃分， 可 辟 特色餐廳增強(qiáng) 市場競爭力。 B、 項目周邊缺少大規(guī)模綜合性商場：項目周邊多是 社區(qū)性傳統(tǒng)百貨 購物中心，購物種類單一， 不夠時尚新穎， 周圍居民的日常購物不算便利，也不高尚； C、 項目是商務(wù)樓的裙房部分，周邊在建的幾個商務(wù)廣場及本案的商務(wù)樓部分對本案的餐飲、服飾及娛樂休閑類消費將存在巨大的潛力。 Partners Business Management Co., Ltd. 11 下表為樓層業(yè)態(tài)布局： 上海天山商廈 一層 黃金飾品 ,化妝品、皮件、食品、百貨超市 二層 經(jīng)營各類女裝 三層 經(jīng)營男式服飾、運動器材 四層 經(jīng)營各類家居用品、大小家電、文教用品 五層 經(jīng)營兒童服飾、童車、少兒讀物 ,并設(shè)有游戲機(jī)房 天山商廈 位于 天山路 789 號 ， 天山路的古北路與婁山關(guān)路中段 ，該項目 以社區(qū)居民為主，融購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，讓周邊社區(qū)居民不出遠(yuǎn)門就能享受中心商業(yè)區(qū)的消費。 這表明該區(qū)域內(nèi)消費者在三類主要消費上，絕對傾向于餐飲，而餐飲中的中高檔品牌又大多是 中餐和 日 韓 料理。 Partners Business Management Co., Ltd. 9 以上數(shù)據(jù) 顯示的售價，在各檔次上，其均價都要高于其他地區(qū) ， 例如浦東新區(qū)高檔公寓均價大約 18000RMB 以上 。天山路雖說是西區(qū)知名的商業(yè)街，但小店小鋪多，傳統(tǒng)商業(yè)多，消費者要感受時尚，享受休閑，還必須到市中心去。 該地段中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)分布概況： 業(yè)態(tài) 主要客戶 餐飲 中餐 上海人家、 天山酒家、 食品五店、萊德堂、福香來酒家 、元祖食品、友聯(lián)生煎大王 等 西餐及其他 元祿 壽司 服飾 服裝 三槍專賣、鳳凰專賣、古今、創(chuàng)意 、 上海福沁等 配飾鞋類等 中低檔次 休閑 賓館、電影院、桌球房等 天山 電影院 、振大桌球房 美容、 SPA 等 益佳美發(fā) 商務(wù)樓 中高檔類 天文商場、天山商廈 銀行、教育 及其他 銀行、教育等 中國移動 、浦東發(fā)展銀行 便利店、藥房 上海佳美醫(yī)藥 、 天馬車行 、 天山大包專賣、聯(lián)華、中國煙草、協(xié)亨手機(jī)、伊娜眼鏡、紅星眼鏡、茂昌眼鏡、弘肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 （二）、項目周邊業(yè)態(tài) 調(diào)查 本項目周邊目前 商業(yè)傳統(tǒng)比較濃厚 ， 而且 附近住宅區(qū)非常龐大： 南洋新都、雍景苑、虹橋新城、上?；ǔ?、春天花園 、 虹橋河濱花園、虹橋萬博花園等中高檔樓盤， 以及 仁恒河濱花園、天山河畔花園、海逸公寓、和風(fēng)麗景、長寧馥邦 等， 這些住宅區(qū)的消費力穩(wěn)定而發(fā)達(dá) ，其中高消費人群占有相當(dāng)比例。 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 本案在 長寧區(qū) 商圈 中心內(nèi) 的地位 目前，長寧區(qū)政府正投入巨資拓展虹橋， 天山路商業(yè)街的形態(tài)規(guī)劃：建設(shè)古北路支婁山關(guān)路大型商 業(yè)區(qū)。 附：項目區(qū)位圖 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 商務(wù)公寓 聯(lián)通下沉式商業(yè)廣場，可達(dá)地鐵 2號線古北路站。肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 天都國際 全為小戶型商務(wù)公寓，面積在 4888 平方米，主要為 1 房和 2房，共 300 余戶， 40000 平方米。 Partners Business Management Co., Ltd. 4 二、區(qū)位 分析 （一）、 天山路 商業(yè)格局 四至及其中心 天都國際位于天山路、遵義路口， 以其優(yōu)越的地理位置和 項目 特色 成為 大虹橋拓展區(qū)板塊內(nèi) 又 一座集 “ 國際商務(wù)、個性居住、休閑娛樂、購物享受 ” 于一體的個性化商務(wù)樓 ， 其 倡導(dǎo) 的 摩登、時尚的新生代生活方式，依托超一流的國際商貿(mào)中心，推動大虹橋商務(wù)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，展現(xiàn)國際化、個性化商務(wù)辦公、居住的魅力。并拆除北側(cè)沿街商住建筑，重建多層商業(yè)辦公建筑，形成優(yōu)雅、舒適的購物、休閑、旅游環(huán)境；拆除天山電影元，建成集商業(yè)、文化一體的高尚購物、娛樂中心，強(qiáng)化區(qū)段的商業(yè)功能；拆除天山 路婁山關(guān)魯西南角多層商住樓，建設(shè)大型的商業(yè)大樓，于天山商廈呼應(yīng)，帶動沿街的繁榮發(fā)展。 Partners Business Management Co., Ltd. 5 統(tǒng)一安置零星商業(yè)和地攤商業(yè)，繁榮小商品市場，配合地鐵出入口、結(jié)合天山路北側(cè)的商業(yè)建筑，建設(shè)約 5000 平方米的地下商場。這些情況 形成了 本案周邊 比較成熟的商業(yè)氛圍 ，但是 由于幾個大型項目的在建以及地鐵二號線延伸階段古北路站的在建，給周邊的商業(yè)氛圍帶來了一定的影響。 Partners Business Management Co., Ltd. 7 雅文具、良友金伴 、增輝眼鏡、得一大藥房 等 婁山關(guān)路 （ 天山路 —— 仙霞路 地段） 該地段中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)分布概況： 業(yè)態(tài) 主要客戶 餐飲 餐飲 融青餐廳、味藏、珊珊發(fā)屋、美天副食品配搭中心、木子魚、 美天姜云菜店、藍(lán)桂坊、清提子、大家旺、音樂之聲大酒家 等 服飾 配飾鞋類等 新亞大包等 休閑 美容、 SPA 等 自然美 等 商務(wù)樓 中高檔類 長虹文化用品商店 銀行、教育 及其他 銀行、教育等 中國工商銀行 便利店、藥房 天山新村第二幼兒園、水城花城、天綠文具禮品、婁山中學(xué) 等 小結(jié) 項目周邊 業(yè)態(tài) 最大的特征 ： （ 1）聚集了 多家中