【正文】 檔 中餐及 日 韓 料理 店 （中檔為主）； （ 2） 天山路沿線 較 多中 高 檔次服裝專賣店 （中檔為主） ； （ 3） 在項(xiàng)目周邊有天山商廈， 天文商場(chǎng)及聯(lián)華超市等主要商家； （ 4） 休閑娛樂方面商家 有電影城等寥寥數(shù)個(gè) 。消費(fèi)需求 與商業(yè)現(xiàn)狀之間的落差表明： 天都國(guó)際 完全可以辦起來，關(guān)鍵是如何去辦。 這表明本區(qū)域居民的家庭預(yù)算約束要優(yōu)于其他區(qū)域 ，即恩 格爾系數(shù)更低，置業(yè)壓力比較輕 。 這個(gè)格局反映了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的預(yù)算結(jié)構(gòu)，其比例是市場(chǎng)均衡的結(jié)果。 （二）、 虹橋上海城 （ 7 層） 虹橋上海城是長(zhǎng)寧區(qū)最大的 shopping mall， 位于遵義路 100 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 10 平方米， 于 20xx 年底營(yíng)業(yè)，它以倡導(dǎo) “ 都會(huì)休閑，引領(lǐng)時(shí)尚 ” 之風(fēng)格，具備 休閑、娛樂、美食、購物 、活動(dòng)、健康多元內(nèi)容的國(guó)際化休閑購物場(chǎng)所。 D、 項(xiàng)目所在的 天上路商業(yè)街 ， 改造 規(guī)模大、檔次高，地段 便利 ，非常有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作。 本層 定位中高檔餐飲， 由于這一層是熱鬧的人潮地帶，也是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群大量往來的地方，所以這一層的主題是： 時(shí)尚餐飲 。 Partners Business Management Co., Ltd. 17 3. F2 層（ 流行服飾、內(nèi)衣世界、精美配件 ） 本層針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群中的 24－ 30 歲群體，她們還 處于青春年華，對(duì)時(shí)尚流行款式有執(zhí)著的需求；另一方面，她們更年輕， F2 這樣的 位置 ， 相對(duì)一層位置對(duì)他（她）們來說差別不大，這就意味著：閑逛的客流也能到達(dá)這里； F F3 所吸引的客流也能到達(dá)這里。 本層餐飲定位于中高檔， 由 于這一層是熱鬧的人潮地帶，也是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群大量往來的地方， 將 一個(gè)便利且青春的生活空間，包括世界各地知名餐飲品牌、新精致健康飲食、各式點(diǎn)心等，帶給顧客全新的體驗(yàn)。 第二層，圍繞社區(qū)居民消費(fèi)實(shí)際，設(shè)置商場(chǎng)布局。走進(jìn)天都國(guó)際，給人的第一印象是商品琳瑯滿目，服務(wù)更加多樣。 F3 層（精品服飾、運(yùn)動(dòng)名店等） 商鋪 /柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌 舉例 商鋪部分 品牌服裝 品牌專賣 Sisley 、 BIBA 、 COZZI 、TOMBOY、 G20xx 、 YES OR NO、 NARACAMICIE、 鹿王 、 堡獅龍 運(yùn)動(dòng)名店 品牌連鎖 NICK、 LINING、 Adidas PONY 奧索卡 、 日高 、 New Balance等 婚紗攝影等 品牌連鎖 巴黎婚紗、米蘭婚紗 柜臺(tái)部分 女士手袋 品牌專賣 WHY、 FION、 FOSO COBO EIFFEL、CARVEN 、 DILAKS 、 BONIA 、BIASIA、 GILLIVO DELL’ GA F2 層（流行服飾、內(nèi)衣世界、精美配件） 商鋪或柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌舉例 商鋪部分 服裝 品牌專賣 Man、 Id、 MOISELLE（慕詩） 、 Sisley 品牌內(nèi)衣 品牌專賣 黛安芬、伊絲芬、 安莉芬 絲襪圍巾 品牌專賣 OMAR SHARIF、 MARC ROZIER 國(guó)際名品服裝 品牌專賣 VIVIENNE WESTWOOD、 EQ:IQ 圍巾絲襪 品牌專賣 華貴、 AURORA 柜臺(tái)部分 圍巾絲襪 品牌專賣 MARJA KURKI、 ATSUGI、 SOX WORLD 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。這些品牌是知名度非常高的，形象穩(wěn)定、品質(zhì)卓越，一經(jīng)入住，就會(huì)使其他同類品牌產(chǎn)生認(rèn)同，甚至產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)，有利于按招商先后次序，逐步提高租金。 Partners Business Management Co., Ltd. 16 （三） 樓層 租戶組合 B1 層 （時(shí)尚餐飲、美食等） 本層在地方餐飲方面將以 新概念餐飲規(guī)劃獨(dú)樹一幟。 七、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一） 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： A、 區(qū)位處于 長(zhǎng)寧區(qū) 商圈 中心 ： 周 邊居民住宅區(qū)多是中高檔公寓和住宅小區(qū)，其中外籍人口占有一定比例，整體消費(fèi)能力很大； 這對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)重大支持。 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。如下圖： 53%30%17%餐飲類服飾類休閑時(shí)尚類 基本比例大約是休閑美容餐飲 1:2:3。 附： 周邊公寓售價(jià)調(diào)查表 （報(bào)價(jià)） 檔次 均價(jià) 高檔 20xx0RMB 以上 中檔 16000RMB 以上 低檔 1000RMB 以上 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 本案 所處的長(zhǎng)寧區(qū)是本市主要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，周邊的周橋、北新涇、虹橋、仙霞、天山等小區(qū)擁有 34 萬人口、 12 萬戶家庭。 天山路以一些專賣店， 餐飲和休閑娛樂等相對(duì)較少。 所以，本案依托 天山路周邊高檔小區(qū) 居民和附近的中高檔公寓居民；再以本 案下面商業(yè)裙房 的高檔次和大規(guī)模，有望成為 天山路 區(qū)域商業(yè)的輻射中心。 （ 3）、天山路地下商場(chǎng)建 設(shè)。長(zhǎng)寧區(qū)城市規(guī)劃局早在20xx 年即已初步確定了沿線四大功能段： 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、北新涇居住區(qū)、示范居住區(qū)、 天山商業(yè)商務(wù)區(qū)。 B、 項(xiàng)目當(dāng)前情況： 目前項(xiàng)目及天山路段地鐵二號(hào)線古北路站仍在施工進(jìn)行中，周邊幾座商務(wù)樓 也在施工中 。西側(cè)沿天山路將建大型商場(chǎng)，文化娛樂、餐飲休閑、健身美容等。 Partners Business Management Co., Ltd. 1 天都國(guó)際 招商 定位 市場(chǎng)調(diào)查 報(bào)告 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 項(xiàng)目 一至五層商業(yè)面積定位餐飲娛樂休閑 ，其 東面和北面有一些剛經(jīng)過整修 的沿街商鋪。 根據(jù)長(zhǎng)寧區(qū) “ 十五 ” 規(guī)劃，全區(qū)將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) “ 兩線兩區(qū) ” 。 3． 商業(yè)街的形態(tài)規(guī)劃 （ 1）、建設(shè)古北路至婁山關(guān)路大型商業(yè)區(qū)。 （ 4）、天山路東段的景觀建設(shè)。 本案周邊 分布了許多 低 中高 各 檔的餐飲、休閑品牌 以及一些功能性設(shè)施 。 其次，項(xiàng)目周邊除去 專賣店及商場(chǎng)等 相關(guān)業(yè)態(tài)，所有零售空間中，餐飲、 服飾 占了絕大比例，傳統(tǒng)商業(yè)中的主力業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂、服飾等，在本案周邊無論從體量、數(shù)量或是檔次來說都沒有達(dá)到作為一個(gè)新興的商業(yè)街所要求的規(guī)模 。 現(xiàn)就市場(chǎng)需求方面作如下調(diào)研： A、主要住宅區(qū) 見下表《本案周邊主要住宅區(qū)》： 方位 名稱 距離 檔次 東面 虹橋向日葵公寓 公交 2 站 中高 北面 天山三、四村 約步行 10－ 15 分鐘 高 西面 天原新村、茅臺(tái)花苑、仙 霞新村、天山五村 約步行 10－ 15 分鐘 中高 南面 天山一、二村 約步行 5－ 8 分鐘 中 上述的本案周邊住宅區(qū)中，多數(shù)為中高檔公寓和 住宅小區(qū) ，其