【正文】 小區(qū)綜合管理處 400 600 24 居民委員會 420 600 合計 不可預(yù)見配套費 （ ++++） 5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費（表 4— 2— 11） 開 發(fā) 期 間 稅 費（ 4— 2— 11） 序號 項 目 計算依據(jù) 金額 /萬元 1 配套設(shè)施建設(shè)費 （萬元） 6% 2 投資方向調(diào)節(jié)稅 （萬元） 5% 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費 （萬元） 4‰ 4 供水管網(wǎng)補償費 住宅按 /人， 600元 /噸計， 1278人 /人 600元 /噸 5 供電用電負(fù) 荷費 住宅按 4KVA/戶， 480元 /KVA計， 3652戶 4KVA/戶 480元 /KVA 6 其他稅費 （萬元） 2% 7 合計 開發(fā)成本 為以上 7項之和，共計為： （萬元） （二）開發(fā)費用（表 4— 2— 12） 開 發(fā) 費 用 匯 總 表（ 4— 2— 12） 序號 項 目 計 算 依 據(jù) 金額 /萬元 1 管理費用 開發(fā)成本 3%= 3% 2 銷售費用 （ ） +（ ） +（ ） 廣告及市場推廣費 銷售收入 %★ 銷售代理 銷售收入 2%★ 銷售手續(xù)費 銷售收入 1%★ 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 另計 4 合計 ★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 96萬元 污水泵站 一座約 公共廣場 25000㎡（高壓線下的公 園、車場） 320元 /㎡ =800萬元 800 公共車站、站場 費用已列入“公共廣場”中 橫窖河堤岸 450m 1200元 /m=54（萬元） 54 綠化工程 /公頃 = 供水工程 15萬元 /公頃 = 供電工程 65萬元 /公頃 = 電信工程 7萬元 /公頃 = 煤氣工程 7萬元 /公頃 = 合 計 公建配套費（見表 4— 2— 10） 公 建 配 套 費（ 4— 2— 10） 序號 項 目 建筑面積 /㎡ 單價 /元 /㎡ 金額 /萬元 幼兒園 1500+1800 850 小學(xué) 4500 900 405 中學(xué) 9000 900 810 衛(wèi)生站 450 600 27 文化活動中心 400 1000 40 球類場地 2550（用地面積） 784 200 糧油店 300 600 18 肉菜市場 2000 600 120 副食品店 400 600 24 飲食店 500 600 30 飯店 500 600 30 小吃店 300 600 18 綜合百貨店 500 700 35 日用雜品店 260 600 五金交電建材店 120 600 理發(fā)店 100 600 6 廢品收購店 100 500 5 書報銷售店 60 600 公共電話亭 40 500 2 中西藥店 80 600 水果店 90 600 綜合修理店 260 600 儲蓄所 200 600 12 郵政所 200 600 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）規(guī)劃勘測設(shè)計費： 3%=（萬元）。 將以上各項匯總表 4— 2— 6所示： 土 地 成 本 匯 總 表（ 4— 2— 6） 序號 項 目 金 額 /萬元 1 征地補償費 2 填土工程費 3 工程立項初期工作補償費 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚塘開發(fā)基金 7 征地管理費 8 土地登記費 9 已付利息 10 土地有嘗使用出讓金 11 合計 建安工程費 （ 1）多層住宅建安費（ 4— 2— 7）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （注：首 1000㎡收 200元，每超過 500㎡加收 40元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的 9倍計征，即為： 3509元 /畝 9=31581元 /畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。 （注：按 8元 /㎡計征， ㎡ /畝 8元 /㎡ =5333元 /畝，交市財局）。包干范圍包括： a、土地、青苗補償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞動力安置補助等四項費用的基本補償基價 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費 1萬元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補償金額 8%，即： /畝 8%= /畝） ②填土工程費： /畝 =（萬元） （注：填土工程單價按 /㎡ .m，由夏園村委會包干。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3棟高層，住宅建筑面積 101296㎡（其中多層 26471㎡，高層 74825㎡）。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密 有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 （ 2）空間布局形態(tài)。 ③“兩軸”。 ①“三片”。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在該征地紅線范圍的 ，實際征地面積為 ，其中已填土面積 ，未填土面積，劃給原土地所在村自留地面積為 5畝。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M以上。 （ 2）自然條件優(yōu)勢。 （二）項目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢。 占地 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。 光明廣場項目位于宿遷市東南部，距市中心區(qū) 30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的 220KVA開發(fā)區(qū)變電站；光明廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為 。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。宿遷市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，同意征用土地 （ ），并出了紅線圖。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為 ，另有 5畝 為農(nóng)村留用地。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。東面地鐵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設(shè)項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。 （三）地塊征用情況 因光明廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 、河灘地 。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點 說明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本區(qū)的土地使用情況見表 4— 2— 3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、 道路停車場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊， 因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 ①征地補償費： 19萬 /畝 =（萬元） （注：征地補償單價按 19萬元 /畝，由夏園村委會包干。 ④耕地占用稅： 5333元 /畝 =（萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金： 31581元 /畝 =（萬元）。 ⑧土地登記費：約為 （萬元）。 根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價為 697元 /㎡ — 820元 /㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200元 /㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為： 351476㎡ 200元 /㎡ =（萬元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）合計土地成本為： （萬元）。 （ 2）可行性研究費： ‰ =（萬元）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費（ 4— 2— 9