【正文】 第七章 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析一、環(huán)境現(xiàn)狀（一）水環(huán)境質(zhì)量本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘械貐^(qū)，水資源來(lái)源于自來(lái)水廠(chǎng)，基本無(wú)污染。工程部根據(jù)合同要求驗(yàn)收質(zhì)量，并簽署驗(yàn)收結(jié)論；計(jì)劃部根據(jù)實(shí)際到貨品種、規(guī)格和數(shù)量辦理入庫(kù)手續(xù)，施工單位辦理收料、領(lǐng)用手續(xù)，如數(shù)點(diǎn)收（到計(jì)劃部填制領(lǐng)用單）并加蓋施工單位鑒章； 其收料、領(lǐng)用兩聯(lián)單交計(jì)劃部及財(cái)務(wù)部留存，如質(zhì)量不合格或數(shù)量缺少，由材料員負(fù)責(zé)與供貨商聯(lián)系換貨或補(bǔ)缺。不犯風(fēng)水大錯(cuò): 客廳\主臥不對(duì)建筑物拐角,不正對(duì)馬路；衛(wèi)生間不正對(duì)廚房\主臥\餐廳等。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：每戶(hù)至少有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，大戶(hù)型可設(shè)置南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，南向陽(yáng)臺(tái)稍大；北向陽(yáng)臺(tái)可小點(diǎn)，供廚房、餐廳使用。二、戶(hù)型設(shè)計(jì)開(kāi)間要求：客廳，臥室，廚房 ，衛(wèi)生間。尊重目標(biāo)客戶(hù)，滿(mǎn)足人居需求，創(chuàng)造高素質(zhì)低成本的居住環(huán)境；——景觀價(jià)值最大化原則。2 戶(hù)型初步配比45%的三房、四房+43%的小戶(hù)型（10%的 N+1 三房）+7%的公寓+5%的配套商業(yè)(六) 商業(yè)定位結(jié)合自身?xiàng)l件：項(xiàng)目的實(shí)際商業(yè)面積較小，僅 3500 多平方米，自身難以打造成區(qū)域的商業(yè)中心，必須依托市場(chǎng)，采取“就市”和“造市”相結(jié)合的策略，就“西湖樓”所形成的餐飲品牌和周邊的已成熟的餐飲市場(chǎng)，整合周邊零散的“招待所”市場(chǎng)，同時(shí)補(bǔ)充西湖樓的住宿和娛樂(lè)功能，自身有 700 多戶(hù)人口，需設(shè)置小超市、干洗店、美容美發(fā)等配套性商業(yè)，因此東側(cè)一、二層商鋪：特色美食店、小區(qū)配套性商業(yè)，北向裙樓：一層為西湖美食城的配套性商業(yè)（娛樂(lè)、品牌餐飲連鎖等等） 二層為酒店（公寓）(七) 客戶(hù)定位主力客戶(hù)群——具有較高經(jīng)濟(jì)收入的年輕工薪階層客戶(hù)來(lái)源：伍家?guī)X、四方坪附近的中層年輕白領(lǐng)，外來(lái)高級(jí)打工族，本地需改善居住的中等收入家庭；來(lái)自岳陽(yáng)等外地投資置業(yè)人士；星沙國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)高級(jí)技術(shù)工人、生產(chǎn)管理人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、商人；廣電的中層年輕白領(lǐng)，一中的部分陪讀置業(yè)、投資群安置戶(hù)的年輕子女等中上收入群；萬(wàn)家麗、馬王堆、三湘建材市場(chǎng)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商、業(yè)務(wù)人員、外來(lái)生意人等。(三) 解決方向1 通過(guò)靈活的戶(hù)型設(shè)計(jì)和戶(hù)型組合，突破小戶(hù)型瓶頸；2 通過(guò)將首層局部架空， 合理的利用城市公共空間，同時(shí)通過(guò)水景、園林小品等主題，塑造小區(qū) “70 米寬的中心園林”環(huán)境；3 通過(guò)較好的戶(hù)型和外立面設(shè)計(jì)，展示產(chǎn)品的品質(zhì)形象，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣強(qiáng)化區(qū)域景觀資源優(yōu)勢(shì)，提升區(qū)域價(jià)值4 針對(duì)西湖樓停車(chē)場(chǎng)，首先是搶先建設(shè)，在規(guī)劃上占住優(yōu)勢(shì)，一旦建小高層住宅對(duì)西湖樓本身的入口形象也非常不利，將增加其調(diào)整壓力；另一方面，降低商業(yè)體量，由兩層調(diào)整為一層；再次將大戶(hù)型布置在兩邊，中間為適中三房，減少視野的遮擋；另外，在銷(xiāo)售期間對(duì)本信息必須保密。2010年作為熱點(diǎn)區(qū)域的岳麓區(qū)與雨花區(qū)借助利好因素，房?jī)r(jià)可期。雨花區(qū)、岳麓區(qū)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。二、區(qū)域趨勢(shì)預(yù)測(cè)(一) 區(qū)域市場(chǎng)整體特征城市化進(jìn)程伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)、地鐵2號(hào)線(xiàn)施工建設(shè)、武廣客運(yùn)開(kāi)通、過(guò)江隧道開(kāi)通及棚戶(hù)區(qū)改造啟動(dòng)，將對(duì)整個(gè)市房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)推動(dòng)作用，但同時(shí)也將各個(gè)區(qū)域特征更加放大化。如萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、保利南湖地王、運(yùn)達(dá)武廣項(xiàng)目、華遠(yuǎn)金外灘、泊富商業(yè)廣場(chǎng)等等。第三章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)（一）供求關(guān)系預(yù)測(cè) 供應(yīng)量——2011年全市供應(yīng)量仍將持續(xù)加大 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)周期依開(kāi)發(fā)規(guī)模而定，一般中小型規(guī)模開(kāi)發(fā)周期在2年之內(nèi)，從取得施工許可證到預(yù)售上市一般需要半年時(shí)間。重點(diǎn)推出五化（提高城市國(guó)際化水平，加快產(chǎn)業(yè)高端化進(jìn)程，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展“兩型”化模式，加強(qiáng)城市法制化管）,實(shí)現(xiàn)一個(gè)率先（率先基本建成“兩型”城市和實(shí)現(xiàn)全面小康），努力把建設(shè)成為具有國(guó)際品質(zhì)，人名引以為自豪的創(chuàng)業(yè)之都，宜居城市和信服家園。二、城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)隨著“長(zhǎng)株潭”兩型社會(huì)進(jìn)程的加快，作為唯一的中心城市，有著舉足輕重的作用，以中心城區(qū)為核心，沿十字?jǐn)U展。10年3月止城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入7846元。總的來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的需求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)。從勞動(dòng)生產(chǎn)效率看，%；，%。扣除價(jià)格因素影響，%，增幅全市州第一。%，占全國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)74。%，%，%。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的留白區(qū)域的開(kāi)發(fā)，潛力與價(jià)值不應(yīng)等閑視之。（三）項(xiàng)目所在地的周?chē)沫h(huán)境狀況在文化方面，市對(duì)項(xiàng)目所處的區(qū)位定位為“文化居住片區(qū)”。（二）項(xiàng)目的地理位置本項(xiàng)目位于金鷹月湖板塊的核心位置，而金鷹月湖板塊依托省廣電中心以及豐富的山水景觀資源，逐漸形成一個(gè)高檔居住片區(qū)氛圍，且地處三一大道和萬(wàn)家麗的交叉處，但又保持100200米的距離，在確保不受噪音污染的同時(shí)，交通也相當(dāng)便捷，同時(shí)萬(wàn)家麗路的拉通，使項(xiàng)目距離城市核心的半徑距離拉近，居民可以享受城市生活的便利。安置房財(cái)富名苑月湖安置房萬(wàn)家麗路馬蘭山市場(chǎng)西湖樓廣場(chǎng)西湖樓本案商品房用地（四）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性作為典型的單核型中心城市，消費(fèi)城市，和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)計(jì)入快車(chē)道，城市發(fā)展的框架正在拉開(kāi)，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)在服務(wù)業(yè)正向這一代集中，大的格局正在顯現(xiàn)。（五）可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。（一）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與特點(diǎn)是湖南的單核中心城市，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)中心，文化，科教中心，信息與交通中心，綜合服務(wù)中心，%，在GDP中，%。%，%。（二）的工業(yè)與商業(yè)現(xiàn)狀2010年，市委市政府認(rèn)真落實(shí)中央和省關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的一系列政策措施，積極開(kāi)展“兩幫兩促”的活動(dòng)，大力幫扶中小企業(yè)發(fā)展，為企業(yè)排憂(yōu)解難，抽樣調(diào)查顯示：，%。2010年底，%從資產(chǎn)生產(chǎn)效率看，%。所以規(guī)模以下工業(yè)的高速發(fā)展，帶動(dòng)的是經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)的不斷增加，將對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓的需求不斷增強(qiáng)，個(gè)體戶(hù)的收入不斷增加，公司的實(shí)力不斷增強(qiáng)，一定程度上員工得到一定的保障，這一批人對(duì)住房的需求和標(biāo)準(zhǔn)也有一定的增加和提高，標(biāo)準(zhǔn)各不一樣，擺在開(kāi)發(fā)商眼前的，就是怎樣不斷的去創(chuàng)新，建出每個(gè)人都需要的房子，不是建開(kāi)發(fā)商想要的標(biāo)準(zhǔn)的房子，而是要建市場(chǎng)需要什么標(biāo)準(zhǔn)的房子。,，；,?？梢钥闯鼍用裣M(fèi)能力的增強(qiáng)，生活的標(biāo)準(zhǔn)也不斷的提高，對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)也有所提高，市民將步入第二次置業(yè)階段，這將推動(dòng)高檔住宅的發(fā)展。前不久，市政府《市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（20112015年）規(guī)劃綱要》表示，到2020年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和建成“兩型”示范城市。商品房從有到無(wú)，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，2010到2001年至今受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的的影響，市房地產(chǎn)投資增速仍將趨返，“長(zhǎng)株潭”兩型社會(huì)進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外來(lái)人口的不斷流入，從而存在著大量的剛性需求，而房地產(chǎn)的房發(fā)展取決于市場(chǎng)需求，需求越大，房地長(zhǎng)發(fā)展空間越大，盡管受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，但是存在著大量的剛性需求，所以說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間無(wú)法估量。按照不完成統(tǒng)計(jì)，2010年12月至2011年全市將有超過(guò)200多個(gè)推貨