【正文】 第七章 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析一、環(huán)境現(xiàn)狀（一）水環(huán)境質量本項目所處區(qū)域為城市地區(qū)，水資源來源于自來水廠，基本無污染。工程部根據(jù)合同要求驗收質量，并簽署驗收結論；計劃部根據(jù)實際到貨品種、規(guī)格和數(shù)量辦理入庫手續(xù)，施工單位辦理收料、領用手續(xù)，如數(shù)點收（到計劃部填制領用單）并加蓋施工單位鑒章； 其收料、領用兩聯(lián)單交計劃部及財務部留存，如質量不合格或數(shù)量缺少，由材料員負責與供貨商聯(lián)系換貨或補缺。不犯風水大錯: 客廳\主臥不對建筑物拐角,不正對馬路；衛(wèi)生間不正對廚房\主臥\餐廳等。陽臺設計：每戶至少有一個陽臺，大戶型可設置南北兩個陽臺，南向陽臺稍大；北向陽臺可小點，供廚房、餐廳使用。二、戶型設計開間要求：客廳，臥室，廚房 ，衛(wèi)生間。尊重目標客戶，滿足人居需求，創(chuàng)造高素質低成本的居住環(huán)境；——景觀價值最大化原則。2 戶型初步配比45%的三房、四房+43%的小戶型（10%的 N+1 三房）+7%的公寓+5%的配套商業(yè)(六) 商業(yè)定位結合自身條件：項目的實際商業(yè)面積較小，僅 3500 多平方米，自身難以打造成區(qū)域的商業(yè)中心，必須依托市場，采取“就市”和“造市”相結合的策略，就“西湖樓”所形成的餐飲品牌和周邊的已成熟的餐飲市場，整合周邊零散的“招待所”市場，同時補充西湖樓的住宿和娛樂功能，自身有 700 多戶人口，需設置小超市、干洗店、美容美發(fā)等配套性商業(yè)，因此東側一、二層商鋪：特色美食店、小區(qū)配套性商業(yè)，北向裙樓：一層為西湖美食城的配套性商業(yè)（娛樂、品牌餐飲連鎖等等） 二層為酒店（公寓）(七) 客戶定位主力客戶群——具有較高經濟收入的年輕工薪階層客戶來源：伍家?guī)X、四方坪附近的中層年輕白領，外來高級打工族，本地需改善居住的中等收入家庭；來自岳陽等外地投資置業(yè)人士；星沙國家經濟技術開發(fā)區(qū)的企業(yè)高級技術工人、生產管理人員、個體經營戶、商人；廣電的中層年輕白領，一中的部分陪讀置業(yè)、投資群安置戶的年輕子女等中上收入群；萬家麗、馬王堆、三湘建材市場的個體經營商、業(yè)務人員、外來生意人等。(三) 解決方向1 通過靈活的戶型設計和戶型組合，突破小戶型瓶頸；2 通過將首層局部架空， 合理的利用城市公共空間，同時通過水景、園林小品等主題，塑造小區(qū) “70 米寬的中心園林”環(huán)境；3 通過較好的戶型和外立面設計，展示產品的品質形象，形成自身的競爭優(yōu)勢；同時通過營銷推廣強化區(qū)域景觀資源優(yōu)勢，提升區(qū)域價值4 針對西湖樓停車場，首先是搶先建設，在規(guī)劃上占住優(yōu)勢，一旦建小高層住宅對西湖樓本身的入口形象也非常不利，將增加其調整壓力；另一方面，降低商業(yè)體量，由兩層調整為一層；再次將大戶型布置在兩邊，中間為適中三房，減少視野的遮擋；另外，在銷售期間對本信息必須保密。2010年作為熱點區(qū)域的岳麓區(qū)與雨花區(qū)借助利好因素，房價可期。雨花區(qū)、岳麓區(qū)在較長的一段時間內將是樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。二、區(qū)域趨勢預測(一) 區(qū)域市場整體特征城市化進程伴隨著大河西先導區(qū)建設、地鐵2號線施工建設、武廣客運開通、過江隧道開通及棚戶區(qū)改造啟動，將對整個市房地產市場啟動推動作用，但同時也將各個區(qū)域特征更加放大化。如萬達商業(yè)廣場、保利南湖地王、運達武廣項目、華遠金外灘、泊富商業(yè)廣場等等。第三章 市場分析一、市場走勢預測（一）供求關系預測 供應量——2011年全市供應量仍將持續(xù)加大 房地產投資開發(fā)周期依開發(fā)規(guī)模而定，一般中小型規(guī)模開發(fā)周期在2年之內，從取得施工許可證到預售上市一般需要半年時間。重點推出五化（提高城市國際化水平，加快產業(yè)高端化進程，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展“兩型”化模式，加強城市法制化管）,實現(xiàn)一個率先（率先基本建成“兩型”城市和實現(xiàn)全面小康），努力把建設成為具有國際品質，人名引以為自豪的創(chuàng)業(yè)之都，宜居城市和信服家園。二、城市未來的發(fā)展趨勢隨著“長株潭”兩型社會進程的加快，作為唯一的中心城市，有著舉足輕重的作用，以中心城區(qū)為核心，沿十字擴展。10年3月止城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入7846元?？偟膩碚f，對房地產開發(fā)商來說，市場的需求和標準，對各個開發(fā)商可以說是一個挑戰(zhàn)。從勞動生產效率看，%；，%。扣除價格因素影響，%，增幅全市州第一。%，占全國社會固定資產投資的比重達74。%，%，%。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的留白區(qū)域的開發(fā)，潛力與價值不應等閑視之。（三）項目所在地的周圍的環(huán)境狀況在文化方面，市對項目所處的區(qū)位定位為“文化居住片區(qū)”。（二）項目的地理位置本項目位于金鷹月湖板塊的核心位置，而金鷹月湖板塊依托省廣電中心以及豐富的山水景觀資源，逐漸形成一個高檔居住片區(qū)氛圍，且地處三一大道和萬家麗的交叉處，但又保持100200米的距離，在確保不受噪音污染的同時，交通也相當便捷，同時萬家麗路的拉通，使項目距離城市核心的半徑距離拉近，居民可以享受城市生活的便利。安置房財富名苑月湖安置房萬家麗路馬蘭山市場西湖樓廣場西湖樓本案商品房用地（四）項目提出的背景及建設的必要性作為典型的單核型中心城市，消費城市，和生態(tài)城市，其經濟發(fā)展與城市化已經計入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)在服務業(yè)正向這一代集中，大的格局正在顯現(xiàn)。（五）可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。（一）經濟現(xiàn)狀與特點是湖南的單核中心城市，是湖南的政治，經濟中心，文化，科教中心，信息與交通中心，綜合服務中心，%，在GDP中，%。%，%。（二）的工業(yè)與商業(yè)現(xiàn)狀2010年，市委市政府認真落實中央和省關于擴大內需保增長的一系列政策措施，積極開展“兩幫兩促”的活動，大力幫扶中小企業(yè)發(fā)展，為企業(yè)排憂解難，抽樣調查顯示：，%。2010年底，%從資產生產效率看，%。所以規(guī)模以下工業(yè)的高速發(fā)展，帶動的是經濟的高速發(fā)展，企業(yè)的不斷增加，將對商業(yè)寫字樓的需求不斷增強，個體戶的收入不斷增加，公司的實力不斷增強，一定程度上員工得到一定的保障，這一批人對住房的需求和標準也有一定的增加和提高，標準各不一樣，擺在開發(fā)商眼前的，就是怎樣不斷的去創(chuàng)新，建出每個人都需要的房子，不是建開發(fā)商想要的標準的房子，而是要建市場需要什么標準的房子。,，；,。可以看出居民消費能力的增強，生活的標準也不斷的提高，對住房的標準也有所提高，市民將步入第二次置業(yè)階段，這將推動高檔住宅的發(fā)展。前不久，市政府《市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年（20112015年）規(guī)劃綱要》表示，到2020年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建成“兩型”示范城市。商品房從有到無，從小到大，房地產市場不斷發(fā)展壯大，2010到2001年至今受國家宏觀經濟政策和房地產市場調控的的影響，市房地產投資增速仍將趨返，“長株潭”兩型社會進程的加快，經濟的高速發(fā)展，外來人口的不斷流入，從而存在著大量的剛性需求，而房地產的房發(fā)展取決于市場需求，需求越大，房地長發(fā)展空間越大，盡管受國家宏觀經濟和政策的影響，但是存在著大量的剛性需求，所以說未來房地產市場發(fā)展空間無法估量。按照不完成統(tǒng)計，2010年12月至2011年全市將有超過200多個推貨