年寧波市房地產(chǎn)中山西路項(xiàng)目?jī)r(jià)格研判報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 ，使本案發(fā)展的空間。 25 六、各因素綜合分析 近兩年來，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)又現(xiàn)火爆景象，其中尤其凸現(xiàn)的便是鄞州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 在經(jīng)過政府的大力支持下，圍繞“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”為中心的大量小區(qū)、商業(yè)街不斷涌現(xiàn)，其價(jià)格從早期的四、五千元一路升至一萬(wàn)以上，并仍呈現(xiàn)巨大漲幅潛力，目前鄞州區(qū)僅小戶型樓盤即將開盤的就有八家，并且均頗具實(shí)力；其中有三家為酒店式單身公寓（迪賽明天廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá) 48 克拉、通和英郡），考慮到地理位置、宏觀政策、發(fā)展現(xiàn)狀，其均價(jià)應(yīng)基本定在 11000 元 1300 元 /平米左右。 24 （三）價(jià)格、品牌分析 區(qū)域 名稱 酒店品牌 酒店式公寓售價(jià)（元 /平米） 海曙 嘉和中心 維斯?。ㄒ糇g）酒店 管理公司 25000 鄞州 迪 賽明天廣場(chǎng) 未定 未定 萬(wàn)達(dá) 48 克拉 索菲特（音譯）酒店 管理集團(tuán) 1300015000 通和英郡 未定 未定 小結(jié)： 除相應(yīng)的地理位置對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的影響外，酒店管理公司的品牌也對(duì)酒店產(chǎn)品價(jià)格起到至關(guān)重要的影響（海曙的華僑豪生、江東的波特曼）?？赡苡颉薄ⅰ? 四明春曉”、“ 萬(wàn)科金色水岸”、“ 雅戈?duì)柺兰o(jì)花園”、 “ 盛世天城 ”、都具有較高水平的項(xiàng)目，且現(xiàn)仍有大量樓盤即將陸續(xù)推出。 20 3 總結(jié)：影響酒店公寓價(jià)格的因素 地 段 市政配套 周邊環(huán) 境 酒店品牌 物業(yè)管理 裝修標(biāo)準(zhǔn) 銷售政策 面積構(gòu) 成 內(nèi)部環(huán) 境 開間進(jìn) 深 內(nèi)部配套 波特曼 市中心江東區(qū)地帶 ,傳統(tǒng)商業(yè)中心 各大銀行、商業(yè)齊全、生活配套齊全 交通便捷、環(huán)境嘈雜 引進(jìn)國(guó)際知名酒店管理企業(yè) 知名企業(yè)管理 美國(guó)著名的Wilson ＆ Associates 公司和 BLD 公司承擔(dān)室內(nèi)裝修 依托酒店，銷售單身公寓 52126 配套設(shè)施齊全，應(yīng)有盡有 * 8 洗浴、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、吧臺(tái)等 華僑豪生 市中心海曙區(qū)地帶 ,傳統(tǒng)商業(yè)中 心 銀行、車站、商業(yè)市場(chǎng) 距酒店50 外有河，交通便捷、環(huán)境嘈雜 美國(guó)毫生酒店管理公司 美國(guó)毫生公司 五星級(jí)裝修，高標(biāo)準(zhǔn)配置 依托酒店及良好的物業(yè)管理與服務(wù)銷售單身公寓 40108 配套設(shè)施齊全，應(yīng)有盡有 * 8可兩間合并為套房 洗浴、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、寫字臺(tái)等 21 五 酒店公寓競(jìng)爭(zhēng)格局分析 （一）板塊分析 考慮到即將推出的酒店式單身公寓均集中在鄞州區(qū)，下面將從區(qū)域特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、新樓盤分析等幾方面加以介紹。建筑風(fēng)格是比較純粹的法式古典主義，建筑體量因地勢(shì)而成，非常注重比例，尺度的推敲與材質(zhì)的選擇，營(yíng)造出華貴及濃郁異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)氣氛。雙線電話及語(yǔ)音留言信箱等設(shè)施設(shè)備； 7 個(gè)風(fēng)格迥異的餐廳和酒吧薈萃中外美食，并備有意大利 餐廳、日本餐廳等。酒店擁有 3000 平米的大堂和完美的建筑空間，是一家極具 國(guó)際品 質(zhì)的超豪華酒店，也是目前國(guó)內(nèi)最好的酒店之一。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)， 附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)則更勝一籌。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。 商業(yè)、貿(mào)易相對(duì)集中地區(qū) 基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施。 良好的環(huán)境、舒適的居住環(huán)境，開闊的視野。 15 三 小戶型公寓的價(jià)格構(gòu)成因素 政府規(guī)劃 周邊環(huán)境 周邊配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施 小區(qū)物業(yè)水平 小區(qū)檔次定位 裝修標(biāo)準(zhǔn) 房型 /朝向 單身公寓 涉及所在地區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃 適合居住，無大型污染企業(yè)。 本案在地利位置上有優(yōu)勢(shì)，亦有劣勢(shì) —— 優(yōu)勢(shì)在于：處在中山路與機(jī)場(chǎng)路的交匯處，可匯聚寧波兩條大動(dòng)脈的人氣 —— 機(jī)場(chǎng)路為高端認(rèn)識(shí)盡出寧波的必經(jīng)之路；中山路為寧波的主干道，貫穿寧波市區(qū)，本案所處位置雖距市中心較遠(yuǎn)，但未來發(fā)展不容質(zhì)疑。 商業(yè)中心分散，高檔次樓盤難以集中形成規(guī)模，從而提升區(qū)域價(jià)格水平。 二是高端產(chǎn)業(yè)力量尚未形成，經(jīng)濟(jì)尚處在發(fā)展期，各種遍數(shù)較多。 價(jià)格較高的樓盤大都屬近年開發(fā)的高檔樓盤，有高品質(zhì)的物業(yè)管 理、高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)為依托，從而提升了產(chǎn)品價(jià)格。 據(jù)實(shí)地調(diào)查了解，目前海曙區(qū)單身公寓均為早前開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，物業(yè)檔次及設(shè)施較為落后。 綜合分析各價(jià)位公寓所占比例，板塊排名依次為：江東、海曙、鄞州、江北、科技園區(qū)板塊。 海曙區(qū)天一廣場(chǎng)旁的“威斯汀中心”，目標(biāo)直指尖端客戶，其快速的銷售勢(shì)必在很大程度上影響本案的銷售工作。 自 2020 年 10 月起，在鄞州區(qū)將陸續(xù)有近 4600 多套單身公寓推出（十月：約 700 套、十一月：約 2744 套、十二月：約 1168 套）， 此舉將在很大程度上去化掉本案目標(biāo)客戶。 7 二 小戶型公寓在寧波市場(chǎng)上的價(jià)格分布 1 按板塊分布劃分 價(jià)格區(qū)間 海曙 鄞州 江東 科技園區(qū)板塊
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