【正文】 式單身公寓，其憑借得天獨厚的地理優(yōu)勢、重金打造的產(chǎn)品條件，現(xiàn)對外試探均價為 25000 元 /平米，并計劃在 2020 年 10 月份開盤，如果待其順利銷售，將會去化掉部分本案的目標(biāo)客戶，屆時將會形成“前有狼，后有虎”的局面，從而對本案的營銷帶來極大影響。 從現(xiàn)在市場了解到的信息表明：鄞州區(qū)整體處在同一（或相近）水平上，唯獨海曙區(qū)的“嘉和中心”異軍突起，對外宣稱檔次極高，在此方面應(yīng)對市場作再次細(xì)分。 酒店價格相對較高，尤其是“嘉和中心”，因其處在天一廣場的絕佳位置，故其價格已是“天價”。 酒店設(shè)施：酒店房間舒適，擁有夜總會、 KTV、室內(nèi)游泳池、健身、桑拿、按摩等娛樂設(shè)施。 酒店式公寓的特點 酒 店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 基本的休閑場所及良好的溝通平臺（會所等） 基本且完善的物業(yè)服務(wù) 服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或 SOHO 一族 簡單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備（接入口） 四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室房型。 13 四區(qū)價格現(xiàn)況總結(jié)： 價格區(qū)間 海曙 鄞州 江東 科技園區(qū)板塊 江北 合計 6 千 8 千 % % % % % % 8 千 1 萬 % % % % % % 1萬 % % % % % % 萬以上 % % % 0% % % 合計 % % % % % % 寧波小戶型（單身公寓）產(chǎn)品，價格主要集中在 6 千 — 1 萬區(qū)間內(nèi)，其主要特征是 :地段相對較偏（范圍東在朝暉路、甬港路以東；南為鐵軌與杭甬高速間；西至望春路以西；北為環(huán)城北路以北；）。 2 四區(qū)價格現(xiàn)況細(xì)分 ? 鄞州區(qū) 價格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬 1 萬 萬 萬以上 合計 鄞州 % % % % % 鄞州區(qū)單身公寓價格區(qū)間配比%%%%6 千 8 千8 千 1 萬1 萬 1 . 2 萬1 . 2 萬以上 小結(jié)： 鄞州區(qū)單身公寓主力價格區(qū)間在八千至一萬間。 其次是在一萬兩千以上的（主要是近年來開發(fā)的檔次較高的樓盤）。并且，房齡相對較長，大都在〇二、〇三年前后建造，小區(qū)配套、物業(yè)水平都與現(xiàn)在高檔次樓盤有一定差距。 16 四 酒店公寓產(chǎn)品專項分析 （一）酒店公寓產(chǎn)品的特點 酒店式公寓概述 酒店式 公寓概念最早起源于歐洲。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店還擁有 15 個大小不等的會議場所，其中華麗的宴會大廳將成為定期舉辦重要會議和國際盛事的場地 .另外，酒店內(nèi)各式康體設(shè)備和場所同樣非常出色領(lǐng)先，國際最富盛名的 Life Style Spa 水療中心是釋放壓力、舒緩身心的理想專業(yè)場所；酒店將以臻善卓越的服務(wù)和待客之道，精心詮釋尊貴的真諦，為世界各地的商旅人士創(chuàng)就別具一格的酒店體驗。 表中所列價格均為開發(fā)商市場試探價格，而非最終價格；依常理，開盤價格應(yīng)略低于市場試探價格。 寧波潤城 28 2020 年 9 月 20 日 。 25 六、各因素綜合分析 近兩年來，寧波房地產(chǎn)市場又現(xiàn)火爆景象，其中尤其凸現(xiàn)的便是鄞州區(qū)房地產(chǎn)市場 —— 在經(jīng)過政府的大力支持下，圍繞“萬達(dá)廣場”為中心的大量小區(qū)、商業(yè)街不斷涌現(xiàn)，其價格從早期的四、五千元一路升至一萬以上，并仍呈現(xiàn)巨大漲幅潛力，目前鄞州區(qū)僅小戶型樓盤即將開盤的就有八家，并且均頗具實力；其中有三家為酒店式單身公寓（迪賽明天廣場、萬達(dá) 48 克拉、通和英郡），考慮到地理位置、宏觀政策、發(fā)展現(xiàn)狀，其均價應(yīng)基本定在 11000 元 1300 元 /平米左右。建筑風(fēng)格是比較純粹的法式古典主義，建筑體量因地勢而成，非常注重比例，尺度的推敲與材質(zhì)的選擇，營造出華貴及濃郁異國風(fēng)情的商業(yè)氣氛。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時， 附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評。 本案在地利位置上有優(yōu)勢，亦有劣勢 —— 優(yōu)勢在于：處在中山路與機場路的交匯處，可匯聚寧波兩條大動脈的人氣 —— 機場路為高端認(rèn)識盡出寧波的必經(jīng)之路；中山路為寧波的主干道，貫穿寧波市區(qū)，本案所處位置雖距市中心較遠(yuǎn)，但未來發(fā)展不容質(zhì)疑。 據(jù)實地調(diào)查了解，目前海曙區(qū)單身公寓均為早前開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，物業(yè)檔次及設(shè)施較為落后。 7 二 小戶型公寓在寧波市場上的價格分布 1 按板塊分布劃分 價格區(qū)間 海曙 鄞州 江東 科技園區(qū)板塊 江北 合計 6 千 8 千 % % % % % % 8 千 1 萬 % % % % % % 1萬 % % % % % % 萬以上 % % % 0% % % 合計 % % % % % % %%%%%%%海曙 鄞州 江東 科技園區(qū)板塊 江北6千8千8千1萬