【正文】 /㎡ 中氣 天然氣 公司 附近 約 6000 元 /㎡左右 2023 元 /㎡ 恒發(fā) 約 5000 元 /㎡（二樓） 20 元 /㎡（二樓） 恒發(fā) 約 2800 元 /㎡（三、四樓） 12元 /㎡（三、四樓） 宜賓學(xué)院 約 65007000 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 沁禾商業(yè)廣場(chǎng) 約 800010000 元 /㎡ 紅豐西路金宏小區(qū) 約 70008000 元 /㎡ 紅豐西路諧苑小區(qū) 約 70007500 元 /㎡ 改擴(kuò)建 開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)按期建成竣工出售（或出租）預(yù)期在 2020 年，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期會(huì)有很大的發(fā)展，按樂(lè)觀的期望預(yù)測(cè)，新型綜合市場(chǎng)商業(yè)用房和攤位的租售價(jià)格和成交比例均會(huì)有所上升，改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)投資收益按最優(yōu)期望 進(jìn)行測(cè)算，即商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià) 為 8500 元 /㎡ ，攤位使用權(quán) 40 年 4萬(wàn) 元 /個(gè)， 規(guī)建住房 36344 ㎡ ，預(yù)測(cè)均價(jià)為 2200 元 /㎡ ，地下凍庫(kù)、車位出售預(yù)測(cè)收入 252萬(wàn)元，地下凍庫(kù)、車位年出租預(yù)測(cè)收入 72 萬(wàn)元， 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依據(jù) 收入 （萬(wàn)元） 扣除支出（萬(wàn)元） 1 市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房 8500元 /㎡ 8336 ㎡ 7086 2 各類攤位 4 萬(wàn)元 /個(gè) 400 個(gè) 1600 3 地下凍庫(kù) 、車位出售 324 4 住房銷售收入 2200元 /㎡ 36344 ㎡ 7996 5 收入總額 17006 6 各項(xiàng)稅金 17006 6％ 1020 7 銷售 管理費(fèi) 用 17006 1％ 170 8 凈銷售收入 15816 9 總投資額 10350 10 利潤(rùn)總額 5466 11 所得稅 (%) 25 1366 12 稅后利潤(rùn) 4100 根據(jù)以上測(cè)算，包括 改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)內(nèi)容的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率為 %，凈利潤(rùn)率為 %。在管理和資金保證的情況下，基本能按設(shè)計(jì)工期完成。 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合 市場(chǎng) 的地址 用地屬于 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任 公司 以出讓方式取得土地使用權(quán)的商住用地，出讓金及各種規(guī)費(fèi)均已完清，該地塊土地評(píng)估價(jià)1670 萬(wàn)元，作為自有資本投入，不考慮建設(shè)資金投入 。”E0111地塊土地出讓金費(fèi)用宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司已全部完清， 參考土地市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格的評(píng)估價(jià)值， 作為包括 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào) 綜合市場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 的自有資產(chǎn)投入。 農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的流通設(shè)備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設(shè)施及配套設(shè)備等。 （附件 19：拆除房屋明細(xì)表） 建設(shè) 資金投入 按規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求 主要建筑物面積62680㎡ ，其中作為 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)“商業(yè)用房 8336平方米” ，半地下室 18000平方米 的規(guī)模 進(jìn)行計(jì)算，建筑基礎(chǔ)，土建、 普通裝飾、 水電、消防、電梯 (電動(dòng)扶梯 )等預(yù)算每平 方米的工程造價(jià) 預(yù)算 為 1， 238元。E0111地塊占地面積 11138㎡（約 ），出讓土地現(xiàn)屬宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司，評(píng)估價(jià)為 100萬(wàn) /畝，土地使用權(quán)總投資為 1670萬(wàn)元。 負(fù)責(zé)購(gòu)置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負(fù)責(zé)能源的管理工作。 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的策劃及實(shí)施工作，加快市場(chǎng)的建設(shè)速度。 七、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃， 該 場(chǎng)址地區(qū)地震基 本烈度為 8度，建筑物按地震基本烈度 8度設(shè)防。 （附 9：地下室設(shè)計(jì)平面布景圖） 三、建筑防火設(shè)計(jì) 本方案 市場(chǎng)空間單層 建筑高度為 米，消防安全按GB5026196要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的臨街商業(yè)鋪面。 該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)主體建筑分別為 18 層、 23 層、 23 層 的三棟商住樓 ，其中地面層，半地下層 負(fù)一、二、三層 及裙樓第一、二、三層為農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)管理服務(wù)區(qū)，形成一個(gè)集農(nóng)副產(chǎn)品零售、批發(fā)及管理、辦公、服務(wù)、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等多種功能為一體的 現(xiàn)代化 農(nóng)貿(mào) 綜合市場(chǎng)。同時(shí)， E0111地塊在宜賓市城市規(guī)劃和江北舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃中已作為“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)用地”。 第三章 場(chǎng)址 和 建設(shè)方案 一、場(chǎng)址 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司經(jīng)宜賓市國(guó)土部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，將“安阜紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”場(chǎng)址所在的E0111地塊土地性質(zhì)由“劃撥”轉(zhuǎn)換為“出讓”并已完清了有關(guān)的出讓金費(fèi)用。 二、改擴(kuò)建的規(guī)模和 批文 宜賓市發(fā)改委對(duì)立項(xiàng)的改擴(kuò)建紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的備案書(shū)（ 附 5： 2020 年 5月 9日企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書(shū)：川投資備 [5115000705094]5816 號(hào)文 )中確認(rèn)，改擴(kuò)建的“農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”建設(shè)地點(diǎn)在“宜賓 市上江北 紅豐西路 (8 號(hào) )北側(cè)”，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“商業(yè)用房 8336 平方米”，“臨致富路進(jìn)半地下室 18000 平方米”，用于交易物資及配套用房， 建設(shè)內(nèi)容 主要 還包括辦公、管理及設(shè)備 用房、公廁、污水 沉渣 處理等。同時(shí) 宜賓還是由宜賓、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建和新型化的建設(shè)，集中的農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)不僅在市場(chǎng)規(guī)模上會(huì)擴(kuò)大，在交易農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的范圍和流通量上都會(huì)得到一個(gè)較大的發(fā)展和提升，必然會(huì)為地方的財(cái)稅收入帶來(lái)較大數(shù)量的增加。改擴(kuò)建的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng) （將周邊 9 萬(wàn)人口和市區(qū) 28 萬(wàn)人口提供生活必需品） 周邊 居住人口已近 9萬(wàn)多人 ， 每日需要消耗和交易的農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的數(shù)量非常集中和巨大。根據(jù)地理位置優(yōu)勢(shì)，將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建為 （宜賓） 江北 最大的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)完全符合宜賓市政府關(guān)于積極發(fā)展流通、特別是農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品流通，推動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、培育形成本地農(nóng)產(chǎn)品體系和生產(chǎn)要素市場(chǎng)的重要任務(wù)要求。作為改擴(kuò)建后的新型農(nóng)貿(mào) 物流 綜合市場(chǎng)，周邊輻射 3000 米范圍內(nèi) 的居住小區(qū) ，西北面是內(nèi)宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是宜賓農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)出的主要通道，東北面是江北新居住區(qū)，宜賓學(xué)院及吊白公路，匯集了大量的農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)者；通過(guò)五道口的各條公路連接著宜賓近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 E0111地塊拆除房屋明細(xì)表（附件 19）。 “宜賓市舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃”（該“詳細(xì)規(guī)劃”屬于宜賓市城市規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃。 三、編制可研 報(bào)告 的 主要 依據(jù) 《宜賓市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》，宜府辦發(fā)［ 2020］ 80號(hào)文。要求“切實(shí)抓好農(nóng) 副產(chǎn)品物流的農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和改造工作”，“按照《規(guī)劃》建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，切實(shí) 加大對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新建和改擴(kuò)建的工作力度”，強(qiáng)力推進(jìn)“新建 的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 按 標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)”，著力引導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。宜賓市政府就此在財(cái)政、土地、稅收等多方面給出了一系列扶持鼓勵(lì)引導(dǎo)政策和優(yōu)惠政策，并制定了許多切實(shí)可行的工作措施。為了適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的業(yè)主，決定改變?cè)瓉?lái)的組織管理體制， 公司 專門(mén)設(shè)置 對(duì) 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目部 ，進(jìn)行新的“現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理，并對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建項(xiàng)目的必要性、進(jìn)行 了 充分的調(diào)查分析，從地方政府的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目地址的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，物流態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，財(cái)務(wù)投資等方面進(jìn)行了可行性研究，并形成 如下的 可行性 研究報(bào)告。 《企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書(shū)》備案號(hào)：川投資備［ 5115000705094］ 5816號(hào)（附件 3）。（附件 5） 7.《宜 賓市規(guī)劃和建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》等（附件）。根據(jù)江北舊州組團(tuán)“一軸一核三片六區(qū)”詳細(xì)規(guī)劃，E0111 地塊正處“一核” (以五 岔 口為核心 )，東南片區(qū)、西片區(qū)、東北片區(qū) (新居住區(qū) )一核三片區(qū)的交匯 點(diǎn)。 東 南面是 規(guī)