【正文】 /㎡ 中氣 天然氣 公司 附近 約 6000 元 /㎡左右 2023 元 /㎡ 恒發(fā) 約 5000 元 /㎡（二樓） 20 元 /㎡（二樓） 恒發(fā) 約 2800 元 /㎡（三、四樓） 12元 /㎡（三、四樓） 宜賓學(xué)院 約 65007000 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 沁禾商業(yè)廣場 約 800010000 元 /㎡ 紅豐西路金宏小區(qū) 約 70008000 元 /㎡ 紅豐西路諧苑小區(qū) 約 70007500 元 /㎡ 改擴建 開發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場按期建成竣工出售（或出租）預(yù)期在 2020 年，國家的經(jīng)濟預(yù)期會有很大的發(fā)展，按樂觀的期望預(yù)測，新型綜合市場商業(yè)用房和攤位的租售價格和成交比例均會有所上升，改擴建開發(fā)建設(shè)投資收益按最優(yōu)期望 進行測算，即商業(yè)營業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營業(yè)用房均價 為 8500 元 /㎡ ，攤位使用權(quán) 40 年 4萬 元 /個， 規(guī)建住房 36344 ㎡ ，預(yù)測均價為 2200 元 /㎡ ，地下凍庫、車位出售預(yù)測收入 252萬元，地下凍庫、車位年出租預(yù)測收入 72 萬元， 序號 項 目 測 算 依據(jù) 收入 （萬元） 扣除支出（萬元） 1 市場營業(yè)用房 8500元 /㎡ 8336 ㎡ 7086 2 各類攤位 4 萬元 /個 400 個 1600 3 地下凍庫 、車位出售 324 4 住房銷售收入 2200元 /㎡ 36344 ㎡ 7996 5 收入總額 17006 6 各項稅金 17006 6％ 1020 7 銷售 管理費 用 17006 1％ 170 8 凈銷售收入 15816 9 總投資額 10350 10 利潤總額 5466 11 所得稅 (%) 25 1366 12 稅后利潤 4100 根據(jù)以上測算，包括 改擴建開發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場內(nèi)容的開發(fā)建設(shè)項目，利潤率為 %，凈利潤率為 %。在管理和資金保證的情況下，基本能按設(shè)計工期完成。 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合 市場 的地址 用地屬于 宜賓和興工程機械化有限責(zé)任 公司 以出讓方式取得土地使用權(quán)的商住用地，出讓金及各種規(guī)費均已完清，該地塊土地評估價1670 萬元，作為自有資本投入，不考慮建設(shè)資金投入 ?！盓0111地塊土地出讓金費用宜賓和興工程機械化有限責(zé)任公司已全部完清， 參考土地市場區(qū)域價格的評估價值， 作為包括 改擴建農(nóng)貿(mào) 綜合市場 建設(shè)項目 的自有資產(chǎn)投入。 農(nóng)貿(mào)綜合市場的流通設(shè)備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設(shè)施及配套設(shè)備等。 （附件 19：拆除房屋明細表） 建設(shè) 資金投入 按規(guī)劃和設(shè)計要求 主要建筑物面積62680㎡ ，其中作為 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場“商業(yè)用房 8336平方米” ，半地下室 18000平方米 的規(guī)模 進行計算，建筑基礎(chǔ)，土建、 普通裝飾、 水電、消防、電梯 (電動扶梯 )等預(yù)算每平 方米的工程造價 預(yù)算 為 1， 238元。E0111地塊占地面積 11138㎡（約 ），出讓土地現(xiàn)屬宜賓和興工程機械化有限責(zé)任公司，評估價為 100萬 /畝，土地使用權(quán)總投資為 1670萬元。 負責(zé)購置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負責(zé)能源的管理工作。 負責(zé)對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設(shè)速度。 七、抗震：根據(jù)中國地震強度區(qū)劃， 該 場址地區(qū)地震基 本烈度為 8度，建筑物按地震基本烈度 8度設(shè)防。 （附 9：地下室設(shè)計平面布景圖） 三、建筑防火設(shè)計 本方案 市場空間單層 建筑高度為 米，消防安全按GB5026196要求進行設(shè)計。 地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農(nóng)貿(mào)綜合市場的臨街商業(yè)鋪面。 該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規(guī)劃設(shè)計主體建筑分別為 18 層、 23 層、 23 層 的三棟商住樓 ，其中地面層，半地下層 負一、二、三層 及裙樓第一、二、三層為農(nóng)貿(mào)綜合市場管理服務(wù)區(qū)，形成一個集農(nóng)副產(chǎn)品零售、批發(fā)及管理、辦公、服務(wù)、加工、倉儲、配送等多種功能為一體的 現(xiàn)代化 農(nóng)貿(mào) 綜合市場。同時， E0111地塊在宜賓市城市規(guī)劃和江北舊州控制性詳細規(guī)劃中已作為“農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)用地”。 第三章 場址 和 建設(shè)方案 一、場址 宜賓和興工程機械化有限責(zé)任公司經(jīng)宜賓市國土部門辦理相關(guān)手續(xù)，將“安阜紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場”場址所在的E0111地塊土地性質(zhì)由“劃撥”轉(zhuǎn)換為“出讓”并已完清了有關(guān)的出讓金費用。 二、改擴建的規(guī)模和 批文 宜賓市發(fā)改委對立項的改擴建紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的備案書（ 附 5： 2020 年 5月 9日企業(yè)投資項目備案通知書：川投資備 [5115000705094]5816 號文 )中確認，改擴建的“農(nóng)貿(mào)綜合市場”建設(shè)地點在“宜賓 市上江北 紅豐西路 (8 號 )北側(cè)”，農(nóng)貿(mào)市場“商業(yè)用房 8336 平方米”，“臨致富路進半地下室 18000 平方米”，用于交易物資及配套用房， 建設(shè)內(nèi)容 主要 還包括辦公、管理及設(shè)備 用房、公廁、污水 沉渣 處理等。同時 宜賓還是由宜賓、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建和新型化的建設(shè)，集中的農(nóng)貿(mào)交易市場不僅在市場規(guī)模上會擴大，在交易農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的范圍和流通量上都會得到一個較大的發(fā)展和提升，必然會為地方的財稅收入帶來較大數(shù)量的增加。改擴建的農(nóng)貿(mào)綜合市場 （將周邊 9 萬人口和市區(qū) 28 萬人口提供生活必需品） 周邊 居住人口已近 9萬多人 ， 每日需要消耗和交易的農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的數(shù)量非常集中和巨大。根據(jù)地理位置優(yōu)勢，將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建為 （宜賓） 江北 最大的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場完全符合宜賓市政府關(guān)于積極發(fā)展流通、特別是農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品流通，推動農(nóng)業(yè)經(jīng) 濟發(fā)展、培育形成本地農(nóng)產(chǎn)品體系和生產(chǎn)要素市場的重要任務(wù)要求。作為改擴建后的新型農(nóng)貿(mào) 物流 綜合市場，周邊輻射 3000 米范圍內(nèi) 的居住小區(qū) ，西北面是內(nèi)宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是宜賓農(nóng)副產(chǎn)品進出的主要通道，東北面是江北新居住區(qū)，宜賓學(xué)院及吊白公路，匯集了大量的農(nóng)副產(chǎn)品的消費者；通過五道口的各條公路連接著宜賓近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 E0111地塊拆除房屋明細表（附件 19）。 “宜賓市舊州控制性詳細規(guī)劃”（該“詳細規(guī)劃”屬于宜賓市城市規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃。 三、編制可研 報告 的 主要 依據(jù) 《宜賓市人民政府關(guān)于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》，宜府辦發(fā)［ 2020］ 80號文。要求“切實抓好農(nóng) 副產(chǎn)品物流的農(nóng) 貿(mào)市場建設(shè)和改造工作”，“按照《規(guī)劃》建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，切實 加大對農(nóng)貿(mào)市場新建和改擴建的工作力度”，強力推進“新建 的 農(nóng)貿(mào)市場 按 標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)”，著力引導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場改擴建為新型農(nóng)貿(mào)市場。宜賓市政府就此在財政、土地、稅收等多方面給出了一系列扶持鼓勵引導(dǎo)政策和優(yōu)惠政策，并制定了許多切實可行的工作措施。為了適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和市政府的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，宜賓和興工程機械化有限責(zé)任公司作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的業(yè)主，決定改變原來的組織管理體制， 公司 專門設(shè)置 對 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建項目部 ，進行新的“現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)綜合市場”的開發(fā)建設(shè)和管理，并對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建項目的必要性、進行 了 充分的調(diào)查分析，從地方政府的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)交易市場的發(fā)展，項目地址的區(qū)域優(yōu)勢，物流態(tài)勢、經(jīng)濟效益、社會效益，財務(wù)投資等方面進行了可行性研究，并形成 如下的 可行性 研究報告。 《企業(yè)投資項目備案通知書》備案號：川投資備［ 5115000705094］ 5816號（附件 3）。（附件 5） 7.《宜 賓市規(guī)劃和建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)項目選址意見書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》等（附件）。根據(jù)江北舊州組團“一軸一核三片六區(qū)”詳細規(guī)劃，E0111 地塊正處“一核” (以五 岔 口為核心 )，東南片區(qū)、西片區(qū)、東北片區(qū) (新居住區(qū) )一核三片區(qū)的交匯 點。 東 南面是 規(guī)