【正文】 劃 已開工建設(shè) 的 長江 宜賓水運(yùn)港口，直接連接 長江 下游的南溪 、江安和上游的屏山等農(nóng)副產(chǎn) 品主要生產(chǎn)縣區(qū)。 E0111 地塊位于舊州組團(tuán)的中心，是幾大規(guī)劃片區(qū)的交匯點(diǎn)，在周邊已形成了集中人口居住的許多居民小區(qū)，例如葡萄園小區(qū)、陽光名 城、紫荊茗園小區(qū) 、匯申花園小區(qū)、碾子山小區(qū)、學(xué)府花園、金田小區(qū)、錦繡花園小區(qū)、銀龍小區(qū)、金松苑小區(qū)、諧苑小區(qū)、陽光苑小區(qū)、和苑小區(qū)、酒 香 苑小區(qū)、五糧液上下生活小區(qū)、紅豐東路小區(qū)、軸承廠小區(qū)、機(jī)械廠小區(qū)、制材廠小區(qū)、廣廈小區(qū)、正和小區(qū) 等，江北規(guī)劃的多條居民集中居住的新街區(qū)，圍繞著現(xiàn)在的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場四周已經(jīng)建成。 增加地方的財稅收入。 宜賓雄居長江上游，素有萬里長江第一城之稱，是國家西部 沿江開發(fā) 兩大 經(jīng)濟(jì)走廊的結(jié)合部和川、滇、黔三省結(jié)合部的交通要沖和物資集散地， 腹 地遼闊，輻射范圍廣。改擴(kuò)建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場會充分地利用所處宜賓市江北舊州對外交通的核心地點(diǎn)、區(qū)位 、 交通優(yōu)勢突出，及時地對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進(jìn)行改擴(kuò)建 完后 ，必然會對宜賓市的整體農(nóng)貿(mào)物資市場發(fā)展提升一個新臺階，有著美好的 市場前景和發(fā)展的契機(jī)與保障。采用市場組織形式的交易方式，批零兼營，以批發(fā)為主。該地塊 不 存在 權(quán) 屬轉(zhuǎn)移問題，四周的基礎(chǔ)建設(shè)和公共設(shè)施齊備，舊有市場及附屬建筑的拆遷屬于宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司內(nèi)部的事務(wù)，基本上不存在拆遷糾紛。35100 ㎡ ,配套設(shè)計 有 公廁和污水處理 的綜合 建 設(shè) 用地。根據(jù)該地塊的形態(tài)特征、設(shè)計單位充分利用現(xiàn)狀地形進(jìn)行新型農(nóng)貿(mào)綜合市場立體和平面的布置設(shè)計 （附 7：設(shè)計施工景觀定位圖） 。 地下室設(shè)置成品倉庫、冷庫及 服務(wù)車 、 停車庫等，以利于農(nóng)副產(chǎn)品的加工和儲藏。 五、電氣 本農(nóng)貿(mào)市場總安裝容量約 500 千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺 10KV變壓器可滿足用電要求 . 六、防雷接地 本農(nóng)貿(mào)市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻 R≤ 10 歐姆。 其組織機(jī)構(gòu)示意如下 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司 和興貿(mào)易物管部 項(xiàng)目部門經(jīng)理 物業(yè) 工程 財務(wù) 市場 安全 管理部 技術(shù)部 行政部 營銷部 保衛(wèi)部 這些部門在 項(xiàng)目 經(jīng)理的 具體領(lǐng)導(dǎo) 下，進(jìn)行下列管理工作。 負(fù)責(zé)經(jīng)營管理工作、制定經(jīng)營所需物質(zhì)的采購計劃，并組織實(shí)施，進(jìn)行成本核算和成本控制。 第五章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 包括 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的 用地。以及現(xiàn)存的經(jīng)營攤位和經(jīng)營者的簡便庫房、臨時住房等，需拆除的面積大約為 平方米，拆除費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)助等）按 600元 /平方米概算，需投入 921萬元。該項(xiàng)目申報規(guī)建工程規(guī)費(fèi) 313285 元配套費(fèi)己由相關(guān)部門免收。 根據(jù)宜賓市政府《關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》：“取得國有土地使用權(quán)的農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)用地，其土地公開出讓的起始價依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定。 建設(shè)投入資金采用下列方法進(jìn)行解決： 自籌 現(xiàn)金 部分：宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任 公司 在江北 舊州組團(tuán) B0102 地塊 開發(fā) 建 設(shè)的 “和興花苑”商住樓 營業(yè)用房及非營業(yè)用房 14550 ㎡ （ 在江北古塔大道 ） ，正進(jìn)行綜合驗(yàn)收出售（出租），營業(yè)用房及非營業(yè)用房出售出租的部分回收資 金可使用 2500萬元作為改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場自籌資金投入。 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴(kuò)建資金籌措 序號 方 案 金額（萬元） 資金比例（％） 1 自籌建設(shè)資金 來源 5091 49 土地使用權(quán)價值 1670 拆遷安置費(fèi)用 921 現(xiàn)金 2500 2 向 銀行貸款 2000 19 3 預(yù)售（ 出 租）回收資金 3300 32 5 動態(tài) 預(yù)測總計 10391 100 資金籌措比例圖示： 32％ 租售收入再投入 自有資金 49％ 19％ 貸款 第六章 財務(wù)測 算與評價 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場建設(shè)工期初步定為 540 天。 每個小時服務(wù) 4位買主，每個攤位經(jīng)營 8 小時 /天計，該市場能接待 12800人 /天。 二、保證 償還銀行貸款本 金及利息 2480 萬元 的 可行性 進(jìn)行 預(yù)測 方案一 ： 營業(yè)房 8336 ㎡ 按 30 元 /㎡ .月， 全部出租 計算， 年收入： 30 元 /㎡ .月 8336㎡ 12月 ＝ 300 萬元 40年經(jīng)營權(quán) 租賃收入： 300 40＝ 12000萬元 市場綜合 管理費(fèi)用按收入 25％計算：約 3000 萬元。 地下停車位 104個 全部出租 ，租金 每個 按每月 150元 計 算 年收入： 150元 /個 .月 104個 12個月 ＝ 40年租賃收入： 40＝ 萬元 物業(yè) 管理費(fèi)用按收入 10％計算： 約 。 方案二的收 益概算表（按 40 年 經(jīng)營 概算） 序號 項(xiàng) 目 測算 依據(jù) 收入（萬元） 扣除支出（萬元） 1 市場 營業(yè)用房 出租率 60％，出售率 40％ 10036 2 各類攤位 出租率 50％，出售率 50％ 2720 3 地下凍庫（房） 收費(fèi)收入 2880 4 車 庫 出租率 50％，出售率 20％，預(yù)留率30% 947 5 收入總額 16583 6 各項(xiàng)稅金 16583 6％ 995 7 各項(xiàng)支出 總計 市場綜合管理費(fèi)用、人工工資、維修費(fèi)等 2020 8 利潤總額 13584 9 所 得稅（％） 25 3396 10 稅后利潤 10188 根據(jù)以上兩個方案的測算 ,無論是方案一或是方案二，對改擴(kuò)建建成后的新型農(nóng)貿(mào)市場管理經(jīng)營的凈收益，按 40 年經(jīng)營管理的平均凈收益計算，每年經(jīng)營管理的凈收益在 260萬元左右，作為 償還銀行 2480 萬元本金及利息 貸款 ，在經(jīng)營收益上 提供了有效的保障。也大大方便周邊大中型企業(yè)的 物資買賣流通 。對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進(jìn)行改擴(kuò)建是“宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任 公司”在 E0111 地塊進(jìn)行 樓上高層 商住樓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要內(nèi)容，已 經(jīng) 規(guī)劃 審批進(jìn)行施工 建設(shè) 。 公司在宜賓市的經(jīng)營已有 13 年的歷史， 主要從事大型公路橋梁的土石方機(jī)械化施工，工程機(jī)械及運(yùn)輸車輛修理，農(nóng)貿(mào)綜合市場，農(nóng)業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖，森林公園風(fēng)景旅游區(qū)等 第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營服務(wù)管理，及相關(guān) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，屬于“優(yōu)秀民營企業(yè) ” 。 公司 現(xiàn)有 的資產(chǎn)狀況良好，建設(shè)項(xiàng)目的自籌資金基本到位，出讓土地的各項(xiàng)費(fèi)用已完清，規(guī)建申報費(fèi)用按地方政府的優(yōu)惠扶持政策已作了免除，現(xiàn)場建設(shè)的各項(xiàng)條件完全具備，正在施工 的 18 層建筑主體工程 進(jìn)度正常 ，已完成了 該工程的 三分之二 工程量 。 改擴(kuò)建項(xiàng)目場址選在宜賓市翠屏區(qū)江北紅豐西路，交通運(yùn)輸條件良好，場址的選擇是 最佳 的。 二 、建議 1 宜賓市江北安阜紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴(kuò)建開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的戰(zhàn)略布署的引導(dǎo)下，切實(shí)按照宜賓市城市建設(shè)規(guī)劃的要求，竭力打造翠屏區(qū)江北舊州新型的一流農(nóng)貿(mào)綜合市場，在資金安排和工程進(jìn)度等方面進(jìn)行有效地組織管理，在營銷工作中提高開發(fā) 商品的銷售率和銷售速度，提高改擴(kuò)建項(xiàng)目的投資效益和