【正文】 設(shè)備等。 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合 市場(chǎng) 的地址 用地屬于 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任 公司 以出讓方式取得土地使用權(quán)的商住用地，出讓金及各種規(guī)費(fèi)均已完清，該地塊土地評(píng)估價(jià)1670 萬(wàn)元，作為自有資本投入，不考慮建設(shè)資金投入 。 根據(jù)對(duì) E0111地塊四鄰現(xiàn)有營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格的調(diào)查，商業(yè)營(yíng)業(yè)房售價(jià)和租金如下表： 宜賓上江北門(mén)面價(jià)格調(diào)查表 地 段 售 價(jià) 租 金 五糧液 大道 約 65007000 元 /㎡ 2530 元 /㎡ 酒都生活廣場(chǎng) 約 8500 元 /㎡ 35 元 /㎡左右 銀龍附近（葡萄園） 約 6500 元 /㎡ 2026 元 /㎡ 中氣 天然氣 公司 附近 約 6000 元 /㎡左右 2023 元 /㎡ 恒發(fā) 約 5000 元 /㎡（二樓） 20 元 /㎡（二樓） 恒發(fā) 約 2800 元 /㎡（三、四樓） 12元 /㎡（三、四樓） 宜賓學(xué)院 約 65007000 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 沁禾商業(yè)廣場(chǎng) 約 800010000 元 /㎡ 紅豐西路金宏小區(qū) 約 70008000 元 /㎡ 紅豐西路諧苑小區(qū) 約 70007500 元 /㎡ 改擴(kuò)建 開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)按期建成竣工出售（或出租）預(yù)期在 2020 年，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期會(huì)有很大的發(fā)展，按樂(lè)觀的期望預(yù)測(cè)，新型綜合市場(chǎng)商業(yè)用房和攤位的租售價(jià)格和成交比例均會(huì)有所上升，改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)投資收益按最優(yōu)期望 進(jìn)行測(cè)算，即商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià) 為 8500 元 /㎡ ，攤位使用權(quán) 40 年 4萬(wàn) 元 /個(gè)， 規(guī)建住房 36344 ㎡ ，預(yù)測(cè)均價(jià)為 2200 元 /㎡ ，地下凍庫(kù)、車位出售預(yù)測(cè)收入 252萬(wàn)元，地下凍庫(kù)、車位年出租預(yù)測(cè)收入 72 萬(wàn)元， 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依據(jù) 收入 （萬(wàn)元） 扣除支出（萬(wàn)元） 1 市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房 8500元 /㎡ 8336 ㎡ 7086 2 各類攤位 4 萬(wàn)元 /個(gè) 400 個(gè) 1600 3 地下凍庫(kù) 、車位出售 324 4 住房銷售收入 2200元 /㎡ 36344 ㎡ 7996 5 收入總額 17006 6 各項(xiàng)稅金 17006 6％ 1020 7 銷售 管理費(fèi) 用 17006 1％ 170 8 凈銷售收入 15816 9 總投資額 10350 10 利潤(rùn)總額 5466 11 所得稅 (%) 25 1366 12 稅后利潤(rùn) 4100 根據(jù)以上測(cè)算，包括 改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)內(nèi)容的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率為 %，凈利潤(rùn)率為 %。 活動(dòng)批發(fā)區(qū)約 13000㎡，每天交易 10車貨 物約計(jì) 100噸，場(chǎng)地物管收費(fèi) 按 每噸 15 元 /天 計(jì)算 年收入： 15 元 /噸 .天 100 噸 30 天 12月 ＝ 54萬(wàn)元 40年物管收費(fèi)： 54 40＝ 2160萬(wàn)元 方案一的收益概算表（按 40 年 出租收入 概算） 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算 依據(jù) 收入 （萬(wàn)元） 扣除支出（萬(wàn)元） 1 市場(chǎng) 營(yíng)業(yè)用房 出租 30元 /㎡ .月 12000 2 各類攤位 出租 200 元 /個(gè) .月 3840 3 地下凍庫(kù)（房） 全出售（ 3000 元 /㎡） 302 4 車 庫(kù) 出租 150 元 /個(gè) .月 749 5 批發(fā)、零售進(jìn)場(chǎng)物管費(fèi) 15 元 /噸 .天 2160 6 收入總額 19051 7 各項(xiàng)稅金 19051 6％ 1143 8 各項(xiàng)支出 總計(jì) 市場(chǎng)綜合管理費(fèi)用、人工工資、維修費(fèi)等 4111 9 利潤(rùn)總額 13793 10 所得稅（％） 25 3449 11 稅后利潤(rùn) 10344 方案二： 1. 商業(yè) 用 房 按 40年計(jì)算 ，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房 8336㎡以部分出租和出售計(jì)算，出租率 60％ （ 5000 ㎡） ，出售率 40％ （ 3336㎡），租金 30元 /㎡ .月，銷售均價(jià) 8500元 /㎡ 租金 收入： 30 元 /㎡ .月 5000㎡ 12個(gè)月 40 年 ＝ 7200萬(wàn)元 銷售收入： 8500元 /㎡ 3336㎡ ＝ 2836萬(wàn)元。 四 、項(xiàng)目資金投入和資金回收的預(yù)算安排 該項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建設(shè)從 2020年 7月開(kāi)始進(jìn)行土建工程施工，到 2020年 4月，預(yù)算投資 4170萬(wàn)元 ； 2020年 4月進(jìn)行 舊市場(chǎng)的拆除，預(yù)算投入 1000萬(wàn)元； 工程的土建施工建設(shè)預(yù)算投入 3500萬(wàn)元； 工程后期的裝飾，配套設(shè)施，設(shè)備安裝，道路綠化，消防等各項(xiàng)投入預(yù)算 1700萬(wàn)元； 資金回收預(yù)算，第一期工程預(yù)計(jì)在 2020 年 4 月份取得預(yù)售許可證，通過(guò)預(yù)售（租）預(yù)算回收資金 3500 萬(wàn)元，第二期工程預(yù)計(jì)到 2020 年建成銷售（租）預(yù)算回收資金 8600 萬(wàn)元，項(xiàng)目資金投入和資金回收的預(yù)算是動(dòng)態(tài)預(yù)算，對(duì)保證貸款利息和本金 的 償還 都 有 充分的 預(yù)算保障。 年經(jīng)營(yíng)收 入 3840萬(wàn)元 ，凈利潤(rùn) 785萬(wàn)元 （附件 10：《宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司》簡(jiǎn)介， 2020 年、 2020 年資產(chǎn)負(fù)債表和損益表） 第八章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合宜賓市城市總體規(guī)劃 “宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的“紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”改擴(kuò)建項(xiàng)目符合地方政府城市規(guī)劃戰(zhàn)略部署，符合城鄉(xiāng)一體化，加強(qiáng)和促進(jìn)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策。 綜上所述進(jìn)行的分析，對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，不僅適應(yīng)了宜賓市流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合宜賓市城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃和管理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，同時(shí)也得到了市政府從財(cái)政稅收，報(bào)建規(guī)費(fèi)多方面的扶持優(yōu)惠，是切實(shí)可行的城市規(guī)劃建設(shè)的支農(nóng)項(xiàng)目。 第九章 附件 附 1：上海同濟(jì)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究院宜賓市舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃公共設(shè)施現(xiàn)狀圖 附 2：《宜賓市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》宜府辦發(fā)［ 2020］ 80號(hào)） 附 3： 宜賓市人民政府文件：宜府國(guó)土發(fā) ［ 2020］ 126 號(hào)宜賓市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同［ 2020］ 00202； 附 4： 宜賓市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 ： 川投 資備 [5115000705094]5816 號(hào)文 附 5： 中共宜賓市委 宜賓市人民政府 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)招商 引資 工作 的 意見(jiàn) 附 6： 2020年 5月 9日企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書(shū) ：川投資備 [5115000705094]5816 號(hào)文 附 7： 宜賓市規(guī)建局 [2020]69 號(hào)文 “對(duì) E0111 地塊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)審查意見(jiàn)函” 附 8： 設(shè)計(jì)施工景觀定位圖 附 9：改擴(kuò)建后農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)平面布景圖 附 10：地下室設(shè)計(jì)平面布景圖 附 11： 《宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介》 附 12：宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 復(fù)印件 ； 附 13：宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司《稅務(wù)登記證》復(fù)印件 ； 附 14：宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司法人身份證復(fù)印件； 附 15： 碼證》 復(fù)印件 ； 附 16：宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司《土地證》復(fù)印件； 附 17：《宜賓市規(guī)劃和建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》； 附 18：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》； 附 19： 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司 : 1. 建筑工程施工許可證； 規(guī)劃許可證； ； ； 附 20： 宜賓和興工程機(jī)械化有限責(zé)任公司在 E0111 地塊上需拆除房屋明細(xì)表； 附 21： 宜賓和興機(jī)工程機(jī)械化有限責(zé)任公司建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)； 附 22：四川普恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司：川普會(huì) [20