【正文】 為了將策劃思想貫徹到每一個(gè)環(huán)節(jié)，我司將派專人跟進(jìn)項(xiàng)目，在推廣前期提交推廣方案；同時(shí)，在每一個(gè)階段銷售告一段落之后，提交階段性的分析總結(jié)報(bào)告，內(nèi)容是對前期銷售效果進(jìn)行評價(jià)，并就下一階段的銷售提出新的營銷方案。銷售人員培訓(xùn)（銷售前一個(gè)月）? 售前推介： 各銷售人員應(yīng)佩帶工作牌及名片，讓買家得到親切、個(gè)人及持續(xù)的銷售服務(wù)； 銷售人員對購房的所有須知應(yīng)熱情、熟練、專業(yè)地 進(jìn)行介紹，需要事先作充分的訓(xùn)練，包括預(yù)備常見 問題的標(biāo)準(zhǔn)答案、應(yīng)對及演練、臨場分工、外表儀 容規(guī)定等。 具體如下： 溫馨型以鮮艷、繽紛色調(diào)、精致型為主，精致裝修。2) 每天必須清潔示范單位。如：售樓部入口處放置飲料、糖果供看 樓者索取。G）兒童臨時(shí)活動區(qū)： 位置：在休息區(qū)旁邊。 用途：交定金，或付款。 擺設(shè)：大熒幕電視循環(huán)播放廣告雜志，桌椅，飲水機(jī)。C）洽談區(qū)： 位置：展示區(qū)的右邊，或緊靠展示區(qū)。 用途：迎接看樓者。? 建議：1）作為主要的展示空間，其工程進(jìn)度應(yīng)該是比其它住宅要快， 同時(shí)將對中心廣場的立面優(yōu)先完工，以便購房者的閱覽及 其感官的建立。? 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性.? 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺，整潔，有序的施工現(xiàn)場。應(yīng)以展示項(xiàng)目的優(yōu)勢特點(diǎn)為主題的設(shè)計(jì)包裝工地。.五、銷售力實(shí)現(xiàn). 本部分主要是銷售現(xiàn)場的把握和安排，以及對銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)等。在12月初，搞大型的現(xiàn)場公關(guān)活動，為2002年的銷售推廣作鋪墊。在“六一兒童節(jié)” 在現(xiàn)場搞小兒繪畫大賽，讓兒童繪畫，描繪彩色生活的繽紛。第二次公開發(fā)售：越活越出色。約占媒介投放費(fèi)用的 5%。約占媒介投放 費(fèi)用的5%。約 占整個(gè)媒介投放費(fèi)用的5%。A、報(bào)紙廣告——包括硬性廣告及新聞炒作，約占整個(gè)媒 介費(fèi)用投放的43%。D、圍墻廣告——在項(xiàng)目樓盤外圍制作有創(chuàng)意、新穎的圍墻廣 告。.A、車身廣告——制作途經(jīng)和平灣都的公交線路及樓盤接送看 樓組、專車車身廣告。 沈陽人民廣播電臺——有四套節(jié)目，分別是交通、經(jīng)濟(jì)、文藝及人民臺，其中交通臺較適合房地產(chǎn)廣告宣傳。C、沈陽晚報(bào)——是一份黨報(bào)，日發(fā)行量達(dá)35萬份。日發(fā) 行量30萬份，周一至周五閱讀率較高，覆蓋沈陽地區(qū)。C、遼寧衛(wèi)視臺——全省覆蓋，可考慮作項(xiàng)目的輔助電 視媒介。.A、沈陽電視臺——直接覆蓋沈陽市及遼寧省部分市、 縣。所以我司建議媒介投放策略原則，不可平均分配。新項(xiàng)目的開盤發(fā)售，對項(xiàng)目以后的銷售起決定性作用。? 吸收各方面的卓越建議：聽取各方意見。作為專業(yè)營銷策劃公司，我司有著豐富的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、推廣、宣傳方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。.其他方面（1）組建樓盤的屋村巴士 可以由發(fā)展商自行組建車隊(duì)，或者與公交公司聯(lián)合協(xié)辦，在節(jié)假日時(shí)候作為看樓直通巴士免費(fèi)接送，給有意購房者提供便利；平時(shí)則為業(yè)主服務(wù)，定點(diǎn)定時(shí)接送。要利用隔熱材料裝配屋面，外墻面可選用質(zhì)地精良的仿石面磚輔以色彩搭配協(xié)調(diào)的外墻涂料，另外，在樓梯間，單元出入口門廳、電梯間及前廳、空調(diào)內(nèi)外機(jī)位以及內(nèi)外管線的設(shè)置等細(xì)節(jié)上要做重點(diǎn)處理。各戶型間隔、面積范圍、所占總套數(shù)比例及布局詳細(xì)見下邊：補(bǔ)充建議：l 住宅的頂層布局是全躍，并贈送屋面；l 舒適型和典雅型為本項(xiàng)目的主力戶型，一方面應(yīng)盡可能多做些變化，另一方面布局上盡可能做得緊湊些；l 望小區(qū)中心廣場的戶型以較大戶型為主，首期推出戶型以中小型為主。主臥設(shè)走入式衣櫥，次臥預(yù)留書柜、書桌位置。（2）休閑設(shè)施 露天咖啡（茶）座、露天多功能休息椅、草地滾球、生態(tài)迷宮等。 在以上原則基礎(chǔ)上，我司可協(xié)助進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)、施工公司的選擇招標(biāo)工作。園林綠化設(shè)計(jì) 在環(huán)境綠化方面著重考慮利用植物來圍合成具有焦點(diǎn)作用的綠色空間，并引進(jìn)自然森林的景觀特征，形成草坡、群植為主，孤植為輔，林帶交錯(cuò)的格局，中心道路兩側(cè)種植高大喬木，構(gòu)成園區(qū)的林蔭大道，沿河畔及中心廣場精心植以四季常綠的草坡及多年生花卉，綴以小型喬木，宅前屋后通過群植的小型灌木林加以隔離，輔以草坪、花卉，并將其從地面延伸至陽臺、窗臺及屋頂，使自然美景從平面變?yōu)榱⒚妗?景觀及園林設(shè)計(jì)景觀 小區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)要運(yùn)用“土地雕塑”的手法，并借鑒中國古典園林設(shè)計(jì)和現(xiàn)代城市布局風(fēng)格，以“綠”為主題，以“水”為線條。（3）色彩 住宅的色彩要豐富而不復(fù)雜，整體上應(yīng)該和諧。（2）立面 主要可通過建筑造型和建筑立面上的虛實(shí)、凹凸伸縮、光影、色澤及材料質(zhì)感的對比和空間的組合，以及天際線的局部變化來產(chǎn)生同樣豐富的建筑效果。路網(wǎng)不但是為交通而服務(wù)，而且是與環(huán)境取得了有機(jī)聯(lián)系和相互融合。 . 小區(qū)中心噴泉式廣場（取消30號樓建設(shè)，騰出大面積空地做中心廣場，然后在鄰邊的住宅上增加層高）與河畔綠地公園，多個(gè)次中心主題廣場（安排在各組團(tuán)之間）以及樓與樓之間、宅前屋后的微型區(qū)塊花園（如：下沉式花園、半月形花園、多邊形花園等）。.整體規(guī)劃（1）組團(tuán)劃分 小區(qū)整體的設(shè)計(jì)布局，采用排列式主調(diào)，集中式為點(diǎn)綴的群體組合理念與處理手法。而朝向和景觀佳的單位也被帶動，為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤方面的平衡。.? 為讓前期的買家對本項(xiàng)目的價(jià)格是不斷上升的感覺，建議在新推出的單位，采用比較低的價(jià)格；按推售單位的順序逐漸調(diào)升至比較高的價(jià)格。形象包裝現(xiàn)代、時(shí)尚、豐富彩色生活： 是指生活的多元化，齊全的配套、優(yōu)美的景觀、合理的規(guī)劃、獨(dú)特的社區(qū)文化，提供給住戶豐富的社區(qū)生活，休閑生活戶外活動。? 綠色：園林、綠化、原始森林、回歸自然、生態(tài)。不同的色彩代表不同的生活態(tài)度及不同的生活方式，同時(shí)也意味著可享受著不同的生活情趣和生活配套。 我們提出以下的項(xiàng)目定位 在沈陽市3000元/M2價(jià)格中`環(huán)境最美`配套最全`規(guī)模最大`生活最豐富`戶外空間最佳`質(zhì)量最好`的住宅小區(qū)支持點(diǎn)：（1）合理的規(guī)劃布局，完善的生活、休憩設(shè)施提供了 適當(dāng)?shù)纳羁臻g與活動空間，提供了業(yè)主溝通與 交流的場所，使生活的秘密性與公開性得到實(shí)現(xiàn)。結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)：● 位處和平區(qū)l 沈陽市內(nèi)最大規(guī)模樓盤 l 優(yōu)美的自然景觀l 合理的整體規(guī)劃l 精心設(shè)計(jì)的人工景觀 l 完善的配套設(shè)施l 高水準(zhǔn)的物業(yè)管理l 獨(dú)具魅力的社區(qū)文化 結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)對象：月收入水平較高的階層為主的目標(biāo)消費(fèi)群.我們提出以下的功能定位：和平區(qū)超大規(guī)模河畔文化社區(qū)釋義市場：具有首創(chuàng)性，迅速地將本項(xiàng)目與競爭樓盤區(qū)分， 建立特有的項(xiàng)目形象，占據(jù)市場的制高點(diǎn)。第三類消費(fèi)者 事業(yè)有成的商界人士，具有良好的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭諸備，年齡結(jié)構(gòu)層在40歲以上，購房目的為置業(yè)。第二類消費(fèi)者 具有穩(wěn)定收入但需要財(cái)務(wù)支持的職業(yè)人士，年齡在25—35歲之間，文化程度高，事業(yè)有一定基礎(chǔ)，處于成長期；購房目的主要是落戶安家，對購房過程中的價(jià)格很敏感，在經(jīng)濟(jì)承受能力允許的情況下，才考慮戶型和面積，大部分是首次置業(yè)，他們生活態(tài)度追求現(xiàn)代、時(shí)尚。（2）市場定位 一個(gè)項(xiàng)目要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會起到事半功倍的效果，故目標(biāo)消費(fèi)群的定位準(zhǔn)確與否將對項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。? 在購房面積中，%。房地產(chǎn)的競爭表現(xiàn)為階段性的升級（從賣方市場到買方市場的升級，然后表現(xiàn)為從實(shí)物地產(chǎn)到概念地產(chǎn)階段的升級），要想保持持久的競爭優(yōu)勢，僅僅以戶型、價(jià)格為素求的項(xiàng)目的競爭力是不足的。從消費(fèi)者的角度： 買家越來越重視物業(yè)的綜合質(zhì)素。 要對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，首先是結(jié)合本項(xiàng)目，其具有的優(yōu)勢十分明顯，但這些優(yōu)勢并非本項(xiàng)目的專利。 我司就本項(xiàng)目命名作主題研究，從十幾個(gè)項(xiàng)目命名中提出以下候選命名：A、和平灣 B、和平半島花園 C、渾河春天花園 D、暢園 當(dāng)中以A為我司的主力推薦的命名，幽雅、簡潔瑯瑯上口，其高度概括了項(xiàng)目本身優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境?？偨Y(jié)： 綜上所述，我們對本項(xiàng)目的情況、所處區(qū)域路段、市場情況等都有了比較詳細(xì)的分析和了解，無論是硬件還是軟件方面，都是十分是有競爭力的一個(gè)項(xiàng)目。 發(fā)展商自身經(jīng)營的農(nóng)場已日趨成熟，可為項(xiàng)目推廣提供更多的支援（特別是社區(qū)文化的建立和物業(yè)管理方面）。 項(xiàng)目規(guī)模宏大，配套完善，低密度布局，綠化面積大，對買家有很大的吸引力。216。u 發(fā)展商自有高質(zhì)素的物業(yè)管理公司，并得到國際認(rèn)證，可給消費(fèi)者帶來更多的信心保障。發(fā)展商：沈陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：和平區(qū)南起玉屏一路，北立玉屏路，東達(dá)河北一