【正文】 的舊城改造工程灌輸“新都市主義”概念，以此喚起消費者對中心城區(qū)地產(chǎn)的關(guān)注，進而對本項目的關(guān)注。 四、營銷推廣方案 （一）訴求主軸 營造最優(yōu)性價比。 本項目由于項目不良開發(fā)歷史的諸多原因，因此，我們在考慮樓盤的銷售定價時必須考慮可能會影響銷售價格的幾個因素： 項目停建多年、建筑質(zhì)量進入折舊期、樓盤爛尾對消費者的心理接受程度無法預(yù)期； 城市空心化，市場前景不容過于樂觀； 區(qū)域競爭樓盤售價平均水平不高；（平均成交均價 2600 元 /M2，多層住宅均價 2300 元 /M2 左右）； 客戶對本項目的心理價格定位 區(qū)域內(nèi)新推樓盤價格水平不高。具體建議如下 戶型 面積 比 率 兩房 50— 80M2 60% 三房 100 左右 40% 以上建議，能否實施，有待考證原戶型的可變更設(shè)計空間。 （一）產(chǎn)品功能定位 15 本項目毗鄰武漢市政府； 交通便利，配套齊全，鬧中取靜，適宜居家；價格稍低，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，有一定的投資升值空間；。 另外，區(qū)域內(nèi)還有如：新麗大廈、新源大廈、如壽里人家等尾盤項目多以低價清盤，對本項目的順利銷售也造成了一定程度的影響。 長青廣場（裕景苑）： 該項目由群樓商場、 1 棟小高層、 3 棟高層組成。 扶輪大廈： 該項目離本項目的距離較近，尾盤，空置量 35 套左右，現(xiàn)已進入清盤階段，清盤價格： 2558 元 /平方米起，入住率較高，對本項目的沖擊較大。 區(qū)域項目推廣手法單一，易于實施差異化營銷。加上，媒體的宣傳報道，消費者的目光開始回歸到中心城區(qū)來，引發(fā)新城市主義，“居住在城市”即將成為新的居住形態(tài)及消費趨勢。 （七）區(qū)域潛在市場機會分析 區(qū)域市場在售樓盤不多，直接競爭對手不多。這一現(xiàn)象從世界城市長遠發(fā)展趨勢上來看并沒有什么不正常的地方。因為市場是無情的，市場也是不能等待的。 在武漢人眼里，一個便宜三個愛，東西好，實惠更好。 小戶型是國內(nèi)發(fā)達城市近年來一種新的住房產(chǎn)品形式，由于面積小，總價位不高，付款輕松，深受年輕白領(lǐng)一族及投資客戶的青睞。 二次置業(yè)及投資客偏愛高品質(zhì)中等總價位房產(chǎn)。本項目周邊范圍內(nèi)由于土地的供應(yīng)稀缺，開發(fā)成本高，加上早年開發(fā)在售項目空置量較大，近年來新盤開發(fā)量不大。 近幾年來，吳家山區(qū)憑借天然的自然環(huán)境以及強有力的建設(shè)措施，使得該區(qū)域成為了 “城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中 ”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。金銀湖地區(qū)是國家批準建立的自然生態(tài)保護區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。隨著王家墩中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，這里的房子升值空間很大。橋口區(qū)的房價處于漢口中心城區(qū)的谷底，拿古田地區(qū)來說，最低的房價每平方米才 1400 多元， 8 最高的也不 過每平方米 1700 多元，比相對市中心絕對距離更遠的百步亭便宜 15％左右，如果綜合交通、生活配套、教育等買房的各要素，橋口性價比是最高的。風(fēng)景線等，靠近黃浦路延長線上的按離城區(qū)的遠近分別有新地 大江園本季度銷量較為平穩(wěn)。手頭寬裕的，可以去看看沿江大道、江漢路、一元路一帶的幾個高層 ， 房價大都在每平方米 2800 元以上，如怡景花園、長盛大廈等，不過買高層，對采光、 通風(fēng)的情況要求不能太高。萬松名門是否會像當(dāng)年的同成廣場再領(lǐng)樓市風(fēng)騷，成為今年市場的一大懸念 。 青年路沿線今年較為突出，該區(qū)域受西北湖板塊的輻射，使得房地產(chǎn)開發(fā)日漸活躍。但隨著 “城市之光 ”、 “東方豪園 ”等項目的 推出，又會給該區(qū)域房地產(chǎn)市場注入新的活力。外地物業(yè)管理公司主要以顧問形式通過輸出技術(shù)與管理思維來進行物業(yè)管理，特 別 以 香港未加工戴德梁行、 深圳中航、中海、 金 地為代表的物業(yè)管理公司，將給武漢物業(yè)管理帶來更加規(guī)范、更加成熟的管理新體系，這些知名物業(yè)管理公司的進入不僅帶來了其先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，也為武漢物業(yè)管理水平的提高起到一定的促進作用 。 物業(yè)管理格局悄然變化 。青山鶴園 5 小區(qū)也給一向低迷的青山區(qū)房地產(chǎn)市場注入一劑強心劑。開發(fā)商的準入門檻逐漸抬高，房地產(chǎn)開發(fā)更趨向于資金密集型、規(guī)模化發(fā)展。 “中國光谷 ”、 “沌口開發(fā)區(qū) ” 4 等經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展將吸引更多的海內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進入武漢，有利于房地產(chǎn)投資和消費的進一步擴張。據(jù)統(tǒng)計已有數(shù)十家外資和國內(nèi)數(shù)十家著名的中介服務(wù)機構(gòu)進入我市，給武 漢房地產(chǎn)一、二級市場注入了新的活力。今后，資金、技術(shù)、人才的規(guī)?；瘍?yōu)勢將在市場競爭中為大型企業(yè)爭取到更大的市場份額，小型企業(yè)的生存面臨極大的挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綜合實力十強企業(yè)已占整個武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場份額的 1/3 強，且這個比例還將增大。 隨著全市二級市場的放開，特別是銀行貸款利率的下降、房屋交易手續(xù)費下調(diào)和運行程序的簡化，全市存量房市場、房屋租賃市場與以前相比表現(xiàn)得較為活躍。這五個地塊處在漢口、漢陽、武昌的城鄉(xiāng)結(jié)合部。其特點是： 2 一級市場投資穩(wěn)步增長，開發(fā)區(qū)域更為集中 。 一、市場背景分析 （一）武漢市 宏觀市場概況分析 近年 來武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，投資與消費同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求；市場規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量 聯(lián)動、銷售與租賃并舉的市場格局。目前我市的大型樓盤項目主要集中在 “三區(qū)五片 ”，其中漢口主要集中在后湖與金銀湖地區(qū)，總建筑規(guī)模達 1777 萬平方米；武昌主要集中在南湖、楚雄大道以南東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與徐東中北路一帶，總建筑規(guī)模 840 萬平方米；漢陽主要集中在沌 口開發(fā)區(qū)，建筑規(guī)模也達到了 322 萬平方米。 二級市場成交量持續(xù)放大，市場日漸活躍 。 3 隨著今年國家進一步強化土地供應(yīng)政策和對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，一些小型開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營處境艱難，一批實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)市場的主導(dǎo)地位。這些企業(yè)擁有雄厚的資金實力、良好的管理水平和先進的開發(fā)思維，無疑會加劇我市 房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭。目前，我市房地產(chǎn)中介服務(wù)代理業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，上半年，每周數(shù)十家申報的速度發(fā)展，給市場帶來了新的營銷思維策劃，營銷理念和代理銷售等新觀念。今后武漢房地產(chǎn)市場新一輪發(fā)展主要依托于兩方面的有利因素和克服兩方面不利因素： 有利因素方面 ： ① 逐步轉(zhuǎn)好的宏觀經(jīng)濟形勢為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及輕軌、過江隧道的開發(fā)，將會進一步推 動我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ② 城市綜合競爭力的不斷增強，投資環(huán)境的不斷改善。 2021 年國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從 2021 年 7 月 1 日起商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標拍賣和掛牌方式出讓。 從地理位置來看，城市周 邊地區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)域成為上半年的銷售熱點區(qū)域， 去年 上半年武漢樓市分別展現(xiàn)出金銀湖地區(qū)、后湖地區(qū)、光谷地區(qū)、武青三干道等四大熱銷區(qū)域，而傳統(tǒng)熱點地區(qū)南湖地區(qū)、徐東地區(qū)、沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的表現(xiàn)也緊跟而上。 據(jù)統(tǒng)計，全市已推出小高層的樓盤占同期全市推盤量的 43%，可以看出小高層 樓盤有逐步改變多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局趨勢，這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時與高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，加上城市征地費用的明顯上升，投資建設(shè)多層住宅難以保證開發(fā)企業(yè)獲得較好的利潤，小高層樓盤明顯增多成為本季度的