【正文】 歸中心城市 ”的號(hào)召下，今年江漢城區(qū)樓盤(pán)的供應(yīng)量呈爆發(fā)式的增加，所以今年買(mǎi)房首先要面臨的抉擇就是：是買(mǎi)郊區(qū)還是城區(qū)房？ 如果考慮到交通、教育、購(gòu)物等諸多因素， 客戶 最后決定還是在城區(qū)買(mǎi)房的話，選擇的余地也是很大的， 今年新開(kāi)樓盤(pán)主要集中在西北湖周邊和常青路、新華路沿線。 提高服務(wù)品質(zhì)特別是物業(yè)管理水平逐漸為開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可。城市周邊地區(qū)和城郊結(jié)合部由于其區(qū)域環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，在銷(xiāo)量上明顯高于中心地區(qū)，其中金銀湖區(qū)域的常青花園、萬(wàn)科四季花城、戀湖花園銷(xiāo)售格外突出。 2021 年國(guó)家整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的工作大規(guī)模展開(kāi)，中國(guó)人民銀行檢查地產(chǎn)信貸規(guī)定的出臺(tái)及最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋的實(shí)施，更進(jìn)一步加快了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。 不利因素方面 ： ① 武漢相對(duì)較低的商品房?jī)r(jià)格，限制了二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)又急需良好的市場(chǎng)需求量和政策的扶持，與上海、南京、南昌等二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行順暢的地區(qū)相比，武漢還存在一定的差距； ② 二級(jí)市場(chǎng)的存量房交易、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策拓寬、交易貸款、辦證程序較為繁瑣，運(yùn)作周期長(zhǎng)，抑制了市場(chǎng)的有效流通。它既促進(jìn)了我市房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展，同時(shí)又在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的發(fā)育和發(fā)展中起到不可替代作用。 房地產(chǎn)對(duì)中介服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方式有較大突破 。同時(shí)，一批外省及國(guó)外企業(yè)也進(jìn)入了武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：僅 6 月至 7 月，各中心城區(qū)的二手 房成交量已成倍增長(zhǎng)。從分布情況看，武漢的城市空心化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。 截止去年第四季度 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 1 紅日大廈 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告 引言 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中居于“ 承先 ”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)）“ 啟后 ”（項(xiàng)目入市銷(xiāo)售）之重要地位，肩負(fù)著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標(biāo)消費(fèi)者”并貫以切合消費(fèi)心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷(xiāo)售“驚險(xiǎn)一跳”的寶貴時(shí)間之重任。其中經(jīng)濟(jì)房完成投資 億元，占 %；住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，占總投資 ％。它將使開(kāi)發(fā)形成郊區(qū)化，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地資源浪費(fèi)，而中心舊城區(qū)卻得不到改造，出現(xiàn)周邊新、中間舊的不協(xié)調(diào)景觀，影響了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。 大型開(kāi)發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，小型開(kāi)發(fā)企業(yè)舉步為艱 。今年 1 到 5 月份，全市共引進(jìn)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)38 家。 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展思維需要，它是與國(guó)際接軌的象征，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)中需要專(zhuān)門(mén)知識(shí)的相助，即 “專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事 ”。 總體來(lái)看武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)將更 加規(guī)范地發(fā)展。 （二）武漢市 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 分析 銷(xiāo)售熱點(diǎn)地區(qū)趨向集中 。 小高層樓盤(pán)明顯增加 。由此直接導(dǎo)致外地物業(yè)管理公司紛紛進(jìn)駐武漢物業(yè)管理市場(chǎng)，從而提高了武漢物業(yè)管理的整體水平。 根據(jù)一季度武房指數(shù)分析報(bào)告，西北湖板塊在售樓盤(pán)除福星 此地段的金色雅園一期項(xiàng)目近 1000 套住房，從2021 年 9 月底投放市場(chǎng)以來(lái)，取得了 90％的銷(xiāo)售率，幾近尾盤(pán)。國(guó)際，依舊保持良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。 7 江岸區(qū) 高 層 住宅區(qū)基本形成 如果仍然留戀老城的街市民情，今年江岸老城區(qū)還有些新盤(pán)供你選擇。名雅居以有利的地理位置，在開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售比較順暢。加之建設(shè)大道的改造，為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的外部環(huán)境。這一區(qū)域的房?jī)r(jià)在 2021 元左右，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平不錯(cuò)，房?jī)r(jià)也不高。 橋口房?jī)r(jià)低，與大區(qū)的環(huán)境有關(guān)。春之聲花園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將提升橋口區(qū)域的開(kāi)發(fā)水平，拉升區(qū)域房?jī)r(jià)水平。這一地區(qū)的房?jī)r(jià)從每平方米 1500 元的多層至 3000 多元的高層、別墅品種齊全。同時(shí)，隨著輕軌的建設(shè)，這一地區(qū)的交通條件將有較大的改善，吳家山地區(qū)樓 盤(pán)過(guò)去以本區(qū)域居民為消費(fèi)對(duì)象的現(xiàn)象，今后將會(huì)有很大的改變，吳家山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)顯現(xiàn)了與金銀湖地區(qū)會(huì)合的發(fā)展勢(shì)頭，今年即將開(kāi)盤(pán)的山水星辰、鑫?；ǔ堑乳_(kāi)發(fā)規(guī)模都在 10 萬(wàn)方以上，開(kāi)發(fā)商為了吸引市區(qū)購(gòu)買(mǎi)力，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)等方面都下足了功夫，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)有了很大的提高，相信其頗有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格對(duì)市區(qū)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有一定的吸引力。 中心城區(qū)的土地稀缺、開(kāi)發(fā)成本高，自然銷(xiāo)售價(jià)格也高。武漢市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，中心城區(qū)的住房受大勢(shì)所趨（城市空心化，住房環(huán)境第一論），所購(gòu)住房難以在近期有較大轉(zhuǎn)售升值空間，但總價(jià)位不高，好出手及較高的出租獲利空間 仍具有較大的投資價(jià)值。值得注意的是，其中“東方時(shí)空”（原創(chuàng)時(shí)大廈）、“青青國(guó)際公寓”（原陽(yáng)光大廈）項(xiàng)目原為多年?duì)€尾樓，由于把握住了這一“小戶型春天”（媒體報(bào)道語(yǔ)）市場(chǎng)契機(jī)都實(shí)現(xiàn)了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也為中心城區(qū)還為數(shù)很多的爛尾樓盤(pán)找到了一個(gè)解套的機(jī)會(huì)。對(duì)于多數(shù)中心城區(qū)滯銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)變這個(gè)觀念，作出降價(jià)的決定，實(shí)非易事。 受 5＋ 2 生活模式及住房自然環(huán)境第一論的影響，武漢市消費(fèi)者受這一趨勢(shì)及相對(duì) 不成熟的消費(fèi)習(xí)慣影響下，加上城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快、交通四通八達(dá)，因而真相追捧城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)房產(chǎn)，以至城郊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大增，銷(xiāo)售勢(shì)頭火爆，甚至吸引了不少高端客戶。 戶型設(shè)計(jì)不合理，價(jià)位高，總價(jià)位也高，綜合品質(zhì)不高。 2021 年，武漢市先后啟動(dòng)了兩大舊城改造工程，一是永清片區(qū)改造工程，一是武昌積玉橋地區(qū)成片舊城改造；另外，市中心幾宗大規(guī)模的土地開(kāi)始拍賣(mài)也掀起了舊城改造的高潮。 區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，由于品質(zhì)不高，銷(xiāo)售周期都很長(zhǎng)，綜合成本拉高，無(wú)法采取降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)策略。 怡東大廈 ：該項(xiàng)目是交付多年的高層尾盤(pán)項(xiàng)目，據(jù)調(diào)查該項(xiàng)目的尾盤(pán)空置量 25 套左右，清盤(pán)成交價(jià)格 2200 元 /平方米，若整體購(gòu)買(mǎi)，成交價(jià)格在 1800— 2021 元 /平方米。住宅起價(jià)： 2600 元 /平方米起。目前裕景苑（高層商住樓）的銷(xiāo)售價(jià)格 2400 元 /平方米起 ，銷(xiāo)售狀況良好。 （二） 劣勢(shì) 本項(xiàng)目自開(kāi)工建設(shè)以 來(lái)，歷時(shí)較長(zhǎng)并爛尾多年，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響無(wú)法預(yù)估，前景不容過(guò)于樂(lè)觀； 工地形象較差； 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度不高，對(duì)于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多有不誠(chéng)信歷史，無(wú)法形成直接誠(chéng)信競(jìng)爭(zhēng)力的形象； 整體市場(chǎng)狀況不明朗； 地塊面積小、車(chē)位配置明顯不足； 周邊道路多為單行線，對(duì)于有車(chē)業(yè)主出行造成不便。 產(chǎn)品功能定位的多元化是為了擴(kuò)大市場(chǎng)空間，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障開(kāi)發(fā)商獲得可能高的投資回報(bào)率。好房子，讓建筑說(shuō)話！ 16 （四）目標(biāo)市場(chǎng)定位 周邊區(qū)域家庭年收入在 5 萬(wàn)元以上的二次購(gòu)房者； 投資客； 政府辦公采購(gòu)供應(yīng)商； 周邊企業(yè)中層管理、白領(lǐng)一簇。 理由如下： 低開(kāi)高走，小幅多頻，以明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)； 符合產(chǎn)品定位中以“高性?xún)r(jià)比”打市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)思路； 符合區(qū)域客戶及投資客戶的心理價(jià)格定位及投機(jī)心理； 以較具優(yōu)勢(shì)的的價(jià)格試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目不良開(kāi)發(fā)歷史的反映，從而穩(wěn)中求進(jìn)； 給自己留下一定的回旋空間。 新白領(lǐng)宣言：工作生活化。 （二）產(chǎn)品包裝 包裝定位 新都市，新起點(diǎn)！ 第四代小戶型菁英商住空間！ 19 包裝內(nèi)容 VI 系統(tǒng) 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 色、標(biāo)準(zhǔn)字的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范