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武漢某項目營銷推廣方案-wenkub

2023-03-10 11:48:39 本頁面
 

【正文】 歸中心城市 ”的號召下,今年江漢城區(qū)樓盤的供應量呈爆發(fā)式的增加,所以今年買房首先要面臨的抉擇就是:是買郊區(qū)還是城區(qū)房? 如果考慮到交通、教育、購物等諸多因素, 客戶 最后決定還是在城區(qū)買房的話,選擇的余地也是很大的, 今年新開樓盤主要集中在西北湖周邊和常青路、新華路沿線。 提高服務品質(zhì)特別是物業(yè)管理水平逐漸為開發(fā)商所認可。城市周邊地區(qū)和城郊結合部由于其區(qū)域環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善,在銷量上明顯高于中心地區(qū),其中金銀湖區(qū)域的常青花園、萬科四季花城、戀湖花園銷售格外突出。 2021 年國家整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序的工作大規(guī)模展開,中國人民銀行檢查地產(chǎn)信貸規(guī)定的出臺及最高人民法院關于商品房買賣合同的司法解釋的實施,更進一步加快了全國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。 不利因素方面 : ① 武漢相對較低的商品房價格,限制了二級市場,而二級市場的增長趨勢又急需良好的市場需求量和政策的扶持,與上海、南京、南昌等二級市場運行順暢的地區(qū)相比,武漢還存在一定的差距; ② 二級市場的存量房交易、使用權轉(zhuǎn)讓的政策拓寬、交易貸款、辦證程序較為繁瑣,運作周期長,抑制了市場的有效流通。它既促進了我市房地產(chǎn)一、二級市場的快速健康發(fā)展,同時又在推動房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)育和發(fā)展中起到不可替代作用。 房地產(chǎn)對中介服務營銷策劃的方式有較大突破 。同時,一批外省及國外企業(yè)也進入了武漢的房地產(chǎn)開發(fā)市場。據(jù)統(tǒng)計:僅 6 月至 7 月,各中心城區(qū)的二手 房成交量已成倍增長。從分布情況看,武漢的城市空心化趨勢越來越明顯。 截止去年第四季度 全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元,同比增長 %。 1 紅日大廈 項目營銷推廣策劃報告 引言 項目營銷策劃在房地產(chǎn)全程營銷過程中居于“ 承先 ”(產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設計)“ 啟后 ”(項目入市銷售)之重要地位,肩負著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標消費者”并貫以切合消費心理的“描述”,從而縮短生產(chǎn)向銷售“驚險一跳”的寶貴時間之重任。其中經(jīng)濟房完成投資 億元,占 %;住宅開發(fā)完成投資 億元,同比增長 %,占總投資 %。它將使開發(fā)形成郊區(qū)化,城市規(guī)模急劇擴張,土地資源浪費,而中心舊城區(qū)卻得不到改造,出現(xiàn)周邊新、中間舊的不協(xié)調(diào)景觀,影響了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。 大型開發(fā)企業(yè)占領相當?shù)氖袌龇蓊~,小型開發(fā)企業(yè)舉步為艱 。今年 1 到 5 月份,全市共引進國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)38 家。 房地產(chǎn)中介服務是房地產(chǎn)市場快速發(fā)展思維需要,它是與國際接軌的象征,在房地產(chǎn)買賣交易活動中需要專門知識的相助,即 “專業(yè)人做專業(yè)事 ”。 總體來看武漢市房地產(chǎn)市場在發(fā)展中日趨成熟,已初步形成了一個適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系,市場供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強,為向更高層次發(fā)展奠定了基礎。 房地產(chǎn)市場將更 加規(guī)范地發(fā)展。 (二)武漢市 微觀市場特點 分析 銷售熱點地區(qū)趨向集中 。 小高層樓盤明顯增加 。由此直接導致外地物業(yè)管理公司紛紛進駐武漢物業(yè)管理市場,從而提高了武漢物業(yè)管理的整體水平。 根據(jù)一季度武房指數(shù)分析報告,西北湖板塊在售樓盤除福星 此地段的金色雅園一期項目近 1000 套住房,從2021 年 9 月底投放市場以來,取得了 90%的銷售率,幾近尾盤。國際,依舊保持良好的銷售態(tài)勢。 7 江岸區(qū) 高 層 住宅區(qū)基本形成 如果仍然留戀老城的街市民情,今年江岸老城區(qū)還有些新盤供你選擇。名雅居以有利的地理位置,在開盤后銷售比較順暢。加之建設大道的改造,為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的外部環(huán)境。這一區(qū)域的房價在 2021 元左右,樓盤開發(fā)水平不錯,房價也不高。 橋口房價低,與大區(qū)的環(huán)境有關。春之聲花園的開發(fā)建設,將提升橋口區(qū)域的開發(fā)水平,拉升區(qū)域房價水平。這一地區(qū)的房價從每平方米 1500 元的多層至 3000 多元的高層、別墅品種齊全。同時,隨著輕軌的建設,這一地區(qū)的交通條件將有較大的改善,吳家山地區(qū)樓 盤過去以本區(qū)域居民為消費對象的現(xiàn)象,今后將會有很大的改變,吳家山的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)顯現(xiàn)了與金銀湖地區(qū)會合的發(fā)展勢頭,今年即將開盤的山水星辰、鑫?;ǔ堑乳_發(fā)規(guī)模都在 10 萬方以上,開發(fā)商為了吸引市區(qū)購買力,在規(guī)劃、設計和園林設計等方面都下足了功夫,樓盤開發(fā)品質(zhì)有了很大的提高,相信其頗有競爭力的價格對市區(qū)購房者來說有一定的吸引力。 中心城區(qū)的土地稀缺、開發(fā)成本高,自然銷售價格也高。武漢市的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展,中心城區(qū)的住房受大勢所趨(城市空心化,住房環(huán)境第一論),所購住房難以在近期有較大轉(zhuǎn)售升值空間,但總價位不高,好出手及較高的出租獲利空間 仍具有較大的投資價值。值得注意的是,其中“東方時空”(原創(chuàng)時大廈)、“青青國際公寓”(原陽光大廈)項目原為多年爛尾樓,由于把握住了這一“小戶型春天”(媒體報道語)市場契機都實現(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績,也為中心城區(qū)還為數(shù)很多的爛尾樓盤找到了一個解套的機會。對于多數(shù)中心城區(qū)滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)來說,轉(zhuǎn)變這個觀念,作出降價的決定,實非易事。 受 5+ 2 生活模式及住房自然環(huán)境第一論的影響,武漢市消費者受這一趨勢及相對 不成熟的消費習慣影響下,加上城市基礎設施建設的加快、交通四通八達,因而真相追捧城鄉(xiāng)結合部及郊區(qū)房產(chǎn),以至城郊地產(chǎn)開發(fā)量大增,銷售勢頭火爆,甚至吸引了不少高端客戶。 戶型設計不合理,價位高,總價位也高,綜合品質(zhì)不高。 2021 年,武漢市先后啟動了兩大舊城改造工程,一是永清片區(qū)改造工程,一是武昌積玉橋地區(qū)成片舊城改造;另外,市中心幾宗大規(guī)模的土地開始拍賣也掀起了舊城改造的高潮。 區(qū)域內(nèi)在售競爭樓盤,由于品質(zhì)不高,銷售周期都很長,綜合成本拉高,無法采取降價營銷策略。 怡東大廈 :該項目是交付多年的高層尾盤項目,據(jù)調(diào)查該項目的尾盤空置量 25 套左右,清盤成交價格 2200 元 /平方米,若整體購買,成交價格在 1800— 2021 元 /平方米。住宅起價: 2600 元 /平方米起。目前裕景苑(高層商住樓)的銷售價格 2400 元 /平方米起 ,銷售狀況良好。 (二) 劣勢 本項目自開工建設以 來,歷時較長并爛尾多年,對項目銷售的影響無法預估,前景不容過于樂觀; 工地形象較差; 本項目的開發(fā)企業(yè)知名度不高,對于區(qū)域內(nèi)在售項目多有不誠信歷史,無法形成直接誠信競爭力的形象; 整體市場狀況不明朗; 地塊面積小、車位配置明顯不足; 周邊道路多為單行線,對于有車業(yè)主出行造成不便。 產(chǎn)品功能定位的多元化是為了擴大市場空間,減少市場風險,保障開發(fā)商獲得可能高的投資回報率。好房子,讓建筑說話! 16 (四)目標市場定位 周邊區(qū)域家庭年收入在 5 萬元以上的二次購房者; 投資客; 政府辦公采購供應商; 周邊企業(yè)中層管理、白領一簇。 理由如下: 低開高走,小幅多頻,以明顯價格優(yōu)勢迅速占領市場; 符合產(chǎn)品定位中以“高性價比”打市場的營銷思路; 符合區(qū)域客戶及投資客戶的心理價格定位及投機心理; 以較具優(yōu)勢的的價格試探市場對項目不良開發(fā)歷史的反映,從而穩(wěn)中求進; 給自己留下一定的回旋空間。 新白領宣言:工作生活化。 (二)產(chǎn)品包裝 包裝定位 新都市,新起點! 第四代小戶型菁英商住空間! 19 包裝內(nèi)容 VI 系統(tǒng) 標識設計 標識的標準應用規(guī)范 標準色、標準字設計 標準 色、標準字的標準應用規(guī)范
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