【正文】 征。項(xiàng)目規(guī)模一般均在6萬平米至30萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開發(fā)或正式開始銷售。這樣的市場環(huán)境，會(huì)增加開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于本項(xiàng)目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在項(xiàng)目定位上的支持。③ 某港投建某的投建工程吸引了許多日本、韓國、歐美國家的商客，對未來賓館業(yè)起到推動(dòng)作用。③ 建造周期由于項(xiàng)目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過長會(huì)影響一部分客戶（婚房購買者）的流失。⑧ 商家期盼：由于整個(gè)某沒有一個(gè)大型的有規(guī)模的會(huì)議中心，政府和企業(yè)的大型會(huì)議甚至到鹽城等周邊城市召開。綜合而言，該項(xiàng)目地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項(xiàng)目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。⑻、品牌資源： 借助于該項(xiàng)目是到目前為止是某唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在某的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。⑹、環(huán)境規(guī)劃：借助項(xiàng)目用地周邊自然環(huán)境，通過項(xiàng)目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出某少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。從市場上看，目前競爭項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。⑵、地理位置：某城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。鳳鳴半島公認(rèn)的某最好的盤之一，依湖而建，總建筑面積7萬平方米，總戶數(shù)為約700戶，容積率低、房型合理，一期開盤當(dāng)天銷售110套，目前二期正在認(rèn)購中，分為四期開發(fā)。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機(jī)械倉儲(chǔ)用地和醫(yī)藥加工用地。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動(dòng)遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；北面是某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)?huì)更加明朗，某房產(chǎn)格局將會(huì)西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會(huì)引導(dǎo)新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問題。項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)178。新區(qū)規(guī)劃圖華寶財(cái)富廣場新時(shí)代樂園場碧水綠都鳳鳴半島本案華德名人苑正鑫城市經(jīng)典某現(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在30萬方以內(nèi)，也有個(gè)別政府安置樓盤突破30萬方，但市場總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來某房產(chǎn)市場差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢所在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，某在上海、北京等大城市務(wù)工人員就有20萬，平均工資2000元，年總收入達(dá)4億；由于生活條件的改善，居住條件也隨之改善，多次購房者的數(shù)量較往上都有增加。 經(jīng)市調(diào)結(jié)果顯示二星以上賓館入住率達(dá)到80%以上，說明賓館供應(yīng)還有很大空間。 具市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在300多家企業(yè)中的老總絕大多數(shù)是非某本地人士，住宿一般都在賓館解決216。（１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。（７） 消費(fèi)者對小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。（４） 戶型面積和陽臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽臺(tái)、鋼化玻璃陽臺(tái)欄桿是市場的主要選擇。步入2007年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在某這個(gè)土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素，2007年房地產(chǎn)的成本必定上漲。即重點(diǎn)企業(yè)保護(hù)牌、商務(wù)用車通行證、個(gè)人身份綠卡和醫(yī)療保健金卡，為每一位來濱投資的客商開辟綠色通道，提供最優(yōu)質(zhì)、最便捷的服務(wù)。設(shè)立投資者維權(quán)中心，２４小時(shí)值班，全力維護(hù)投資者合法權(quán)益。　　優(yōu)質(zhì)的服務(wù)　　為客商建立全方位優(yōu)質(zhì)、高效、周到、熱情、誠信的服務(wù)體系?！　、?食品?！　、?機(jī)械。我縣棉花種植面積長期穩(wěn)定在20萬畝以上，年產(chǎn)皮棉30萬擔(dān)，全縣棉紡企業(yè)規(guī)模達(dá)30萬紗錠。同時(shí)，某大規(guī)模的新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場、房地產(chǎn)等綜合開發(fā)提供較多的贏利商機(jī)。同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復(fù)合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來水廠等配套基礎(chǔ)設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，為進(jìn)區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。其中鹽城機(jī)場有往返北京、廣州、韓國首爾等地的航班，連云港機(jī)場有往返北京、廣州、上海等地的航班?！　、氰F路。千噸級(jí)海輪可直航大連、青島、上海等地。　?、筛劭凇Ｄ秤袡C(jī)大米和綠色大米生產(chǎn)已具一定規(guī)模，其中“蘇”牌有機(jī)大米通過國家環(huán)保總局有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證中心認(rèn)證，“蘇”牌綠色大米獲國家綠色食品發(fā)展中心認(rèn)證?！　、莿趧?dòng)力。某土地資源豐富，總面積1880平方公里。比上年增長12%。 某，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使某融入了上海經(jīng)濟(jì)圈。 某，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名的何首烏之鄉(xiāng)，優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地縣，林業(yè)生產(chǎn)大縣，草柳編織大縣；工業(yè)蓬勃興起，已形成化工，紡織，機(jī)械，食品等一批支柱產(chǎn)業(yè)；三產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，人氣興旺，建立了多種門類的服務(wù)體系。新中國成立后，涌現(xiàn)一批知名人士，專家學(xué)者，企業(yè)家，尤以書法藝術(shù)享譽(yù)海內(nèi)外，是江蘇省唯一“書法之縣”。本項(xiàng)目在現(xiàn)有地塊上已建有建筑物，由于不符合用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃，在沒有拿到用地手續(xù)時(shí)動(dòng)工已停工多時(shí)，現(xiàn)地塊有簡單的結(jié)構(gòu)框架。四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況第二部分 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析第三部分 某城市總體規(guī)劃描述第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析第五部分 項(xiàng)目開發(fā)條件分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析第七部分 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價(jià)第八部分 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 第一部分 項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目概況該地塊位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；南面是某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1占地面積㎡2總建筑面積18萬㎡其中住宅建筑面積13萬㎡賓館及會(huì)議中心面積3萬㎡（占地20000 ㎡）商用建筑面積2萬㎡3總居住戶數(shù)約1300戶4地下車庫16250㎡（，25㎡/個(gè)計(jì)算）5總居住人數(shù)約4600人6建筑密度約30%7容積率—8綠地率40%9戶型分配88~95㎡二房二廳（占60%），110~120㎡三房二廳（30%），140㎡以上大面積高端戶型（10%）第二部分 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一）、某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 某，地處蘇北平原,黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里,北距歐亞大陸橋東橋