【正文】 人在同一層面交叉。如果錢多一點，可以都做高。視覺通透。這是設(shè)計方面的第一要素。搞好設(shè)計有四個關(guān)鍵點。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。完全憑設(shè)計師規(guī)劃購物中心風(fēng)險很大。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間。我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的?，F(xiàn)在在中國做購物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險。所以，規(guī)模上不宜過大。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。我們在南昌的項目，頭一個在八一廣場，效益很好，第二個項目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗的積累。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。一句是做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。而且招商絕非招一個主力店的問題。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點。四、做對程序做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。那么為什么購物中心發(fā)展商還要把他們拉進(jìn)來呢？因為要靠他們來拉人流。這些招不是我的招，全世界的購物中心都是這樣運(yùn)作。如果在一個核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項目，9成以上運(yùn)作不好，有個別占著天時地利人和的成功，那是個例現(xiàn)象。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目，因為地理位置特別好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。根據(jù)銷售合同，我們在法律上沒有責(zé)任，但經(jīng)營不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們在道義上的責(zé)任無法推脫。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。開始動工后，一個偶然的機(jī)會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?，F(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。二、找到人才所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。據(jù)我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國也會出來這個產(chǎn)品，到那時候，我們就會迎來購物中心大發(fā)展的時期。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險基金這種求穩(wěn)而對回報率要求不高的資金，只有它們才能托住購物中心的發(fā)展。盡管銀行推出十年、八年的長期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。他問，能不能每年30個？他希望十年以后，每年開100家店。二是市場需求，租戶有這個需求?；蛘哒f，中國的商業(yè)地產(chǎn)的黃金時機(jī)還沒到來。絕非是一個簡單的程序調(diào)整的問題，是給你帶來效益，避免麻煩。為什么這么說呢？做購物中心的發(fā)展商，幾乎九成多以上是從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行而來的，包括了萬達(dá)，不可避免的帶有房地產(chǎn)商的思維定式，自己先做規(guī)劃，挺好看的，各方面都挺好，就開始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，談不成，就成為了弱勢，你就要被迫的屈辱的接受別人的價了，大連有一個發(fā)展商跟我說，跨國企業(yè)的價格真是太糟糕了，你不要跟他一個人談，你放風(fēng)出去說你跟其他的也在談，也有談成的可能性，你的談判的價碼就高了。第三，既不能做公寓的，上面是定死的只有做商業(yè)的，不讓賣的，就要好好的策劃一下，大的賣出去，規(guī)劃的小的店鋪就不要賣，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的增值而不斷的增加、上升的，大店的租金是十分穩(wěn)定的，幾乎不用增長，就把大店賣出去，套一點資金回來平衡你的資金。個億，賣住宅是2黃金鉆石地段的無錫城市部分廣場，賣的時候是很火的，賣了之后，經(jīng)營兩年不到，就整體關(guān)門了，200做商業(yè)地產(chǎn)，即使個別的成功銷售之后，也有活起來的先例，但是我認(rèn)為是個例，而不能成為規(guī)律。、經(jīng)營的有效性。個出了問題，4前十個購物中心我們是有商鋪銷售，總的面積賣了9所以做商業(yè)地產(chǎn)，或者是購物中心，沒有這種復(fù)合型的，既懂商業(yè)，又懂地產(chǎn)，還有金融投資的復(fù)合型人才，你是很難做的。不是所有的人才拿來就能用的，搞百貨、超市是零售思維，做房地產(chǎn)的單純是房地產(chǎn)思維都不行，購物中心首先是商業(yè)的規(guī)劃，規(guī)劃做完之后，再找租戶，先解決主力店和次力店的租戶，再做后期的商業(yè)物業(yè)管理，所以單純做房地產(chǎn)的、百貨的、超市的都不適合，所以人才是非常緊張的，尤其是在中國。2004年宏觀調(diào)控，短融長投的矛盾就出現(xiàn)了，融資是短期，投資是長期，這個弊端就出現(xiàn)了，尤其是國家把購物中心列為限制的七大行業(yè)之一，幸我們的決策部門提供了一個比較好的決策意見，開了辦公會議，決定除了已經(jīng)開工的，其他未開工的暫停，尋找長期融資管道，引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者，拿了幾十億元，把銀行的貸款還了，這個問題就解決了，如果是銀行逼還貸的時候去找，可能就比較危險了。解決不了長期的資金管道，這個購物中心你是很難做的，即使你做了也是很難走遠(yuǎn)，跌跌撞撞的。一、解決資金。商業(yè)地產(chǎn)需要長期適用的資金平臺國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的國家，無一例外的都是商業(yè)地產(chǎn)基金投資，是退休基金、保險基金、政府基金，這種求穩(wěn)的對房地產(chǎn)回報率要求不高的，才能支撐商業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展，凡是支撐這種情況的國家，都有很好的發(fā)展態(tài)勢，英國的市場是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在有1400多家開業(yè)，在建的有200在缺少房地產(chǎn)金融情況下，購物中心這種產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)這種產(chǎn)業(yè)只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金才能托住這個產(chǎn)業(yè)健康地向前發(fā)展。WTO在中國目前來說，商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時期，或者說中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期還沒有到來，商業(yè)地產(chǎn)有三個要件和前提：第一收入水準(zhǔn)。溫州網(wǎng)房產(chǎn)頻道報道：第二屆中國浙江商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇前不久在杭州舉行，本報是溫州地區(qū)惟一的支持媒體派出記者現(xiàn)場交流。物業(yè)公司要進(jìn)行招商和進(jìn)行管理還有保安等工作，萬達(dá)在這方面沒有更多的經(jīng)驗，我認(rèn)為這是一個很重要的內(nèi)容，我們的物業(yè)管理人才是所有人才當(dāng)中最缺少的。物業(yè)管理是購物中心能否升值和保值的關(guān)鍵。三、物業(yè)管理二、購物中心最好是先設(shè)計圖紙，有了預(yù)算再開工。萬達(dá)在成本控制方面，抓了幾點。做的項目不賺錢，再大的企業(yè)也會倒的。要留有余地，我們做前幾個店的時候，考慮高度有五、六米就可以了，沒有預(yù)留空間，當(dāng)時時代華納沒有與我們合作，后來他們與我們合作，他們要求下限是9米，所以我們今年下決心進(jìn)行改造，將樓板改造，這樣有一個問題，二、三樓的主力店可以停業(yè)嗎？不可以，這樣就使施工很麻煩。不同的業(yè)態(tài)對高度和荷載要求是不同的，一個平面只設(shè)計一個高度、一個荷載就沒有做。所有的都做完了，規(guī)劃設(shè)計要進(jìn)行，規(guī)劃設(shè)計要把握兩點，第一是交通體系，平面的交通體系就是車和人流要分離，車輛和人不要重復(fù)在一起，很多商場的地方出入口的設(shè)計，就是馬路，這不就將人流切斷了。五、規(guī)劃設(shè)計我去一看，他做這個項目，都沒有研究主力店需要多少層高和面積，閉眼睛就做了，他的項目所有的樓層面都是一樣的，我就說怎么做，所有的主力店看了都會告訴你不去。還有一個世界最大的糖果連鎖公司，每個店只需要100平方米，但是每個出口都要做。現(xiàn)在缺什么，缺少500—2000平方米的次主力店。美國有這樣的先例，有一個購物中心做了五個百貨店，而且經(jīng)營得都很好。如果遠(yuǎn)郊就考慮做建材。四、招商在前。規(guī)模多大合適，不是越大越好，也不是越小越好。三、定規(guī)模所以我們將一樓的商鋪改為餐飲或者運(yùn)動服裝，所以就帶動了起來。我們的教訓(xùn)是第一批六個店，我們自己叫做單店，就是一個樓的建筑方式。我看過一個項目，做的項目非常好，政府造了立交橋馬上這個項目就完了。這個地區(qū)不是商業(yè)中心，而是選擇了一個新區(qū)。如果想做商業(yè)地產(chǎn)，最好是積累一定的實力再做，即使是第一次做，也要有這種心態(tài)，不要想短期出效益，這樣的后果就是小業(yè)主吃虧。不死，就是出奇跡了。主力店的租金增長是有限的，所以要賣主力店，所以要留下小商鋪，因為商場培育后，小商鋪的租金會成倍的上升。地點和商圈是不同的，我們的有一個物業(yè)是新街口，南京的新街口非?；穑园阉衅饋砹恕Ｖ髁Φ杲?jīng)營就是十幾年，但是商鋪每年要有差額，價格是不斷上升的，這個差額怎么辦，由萬達(dá)來貼錢。如果萬達(dá)不是一個品牌企業(yè)，如果萬達(dá)不是以商業(yè)地產(chǎn)作為支柱企業(yè)，我們就不會管他們。小租戶，是沒有培育市場的心態(tài)和能力的。存在什么問題？銷售給小業(yè)主的時候，盡管我們在法律上、合同上制定得非常嚴(yán)格，我們只負(fù)責(zé)一次性招商，與租戶簽約。我把這些教訓(xùn)告訴大家。根據(jù)品牌和誠信度，萬達(dá)集團(tuán)15家企業(yè)和12家跨國公司都要交納保證金，只有沃爾瑪不用交納，因為他很誠信。我們下面有一個商鋪部門主要是進(jìn)行面積的調(diào)整，而不是合同的調(diào)整。尤其是沃爾瑪是70億，我們一看這樣麻煩了，這樣的發(fā)展不可能工業(yè)性的發(fā)展，一年只能做一、二個，如果這樣每個城市發(fā)展下去，如何可以將購物中心作為支柱產(chǎn)業(yè)。我們有一個目標(biāo)，是在2010年確保開業(yè)40個，力爭做到50個購物中心，總面積達(dá)到600萬平方米，營業(yè)收入達(dá)到40億，在2006年可以實現(xiàn)20個開業(yè)，15個動工。他們很多人想做商業(yè)地產(chǎn)，所以今天我臨時決定不用稿了，我結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)三年來的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗、體會、得失談幾點心得。. . . .萬達(dá)王健林：訂單商業(yè)物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)未來文章標(biāo)題:訂單商業(yè)物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)未來大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長兼總裁　王健林2004年12月10日15:12昨天到了以后，同業(yè)界的同行聊天，他們對我講，更希望了解萬達(dá)集團(tuán)這三年來，在訂單地產(chǎn)上的得失體會。萬達(dá)集團(tuán)在全國已經(jīng)有15個城市，開工建設(shè)動工的有15個中心，面積達(dá)到220萬平方米，拆遷和報建的有5個，總面積近300萬平方米?，F(xiàn)在已經(jīng)取消了地域行業(yè)限制，跨國公司想去哪里都可以，以前想去哪里發(fā)展要提前申請。每一個零售企業(yè)都有一個技術(shù)部門與我們進(jìn)行洽談，大家研究如何做交通、商鋪，這些確定后，發(fā)文字函，之后才進(jìn)行技術(shù)對接。三、平均租金。第一個購物中心，只有兩個企業(yè)，關(guān)于租金談了八個月。我們是以產(chǎn)權(quán)面積確定租金總額，這樣就簡單了，大家不需要長期的談判。四、上述原因談妥了以后，先簽訂合約，交納保證金。這幾個因素合并在一起我就叫做訂單地產(chǎn)。下面就萬達(dá)集團(tuán)做了三年的商業(yè)地產(chǎn)，而且是中國目前唯一的跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展購物中心的企業(yè)，這三年中，我們有經(jīng)驗，但更多的是一些教訓(xùn)。不能搞短期利益，萬達(dá)集團(tuán)做了15個購物中心，已經(jīng)開業(yè)了12個，其中11個項目是銷售，銷售以后出現(xiàn)了什么問題？其中4個沒有問題，7個有問題。我們認(rèn)為任何一個商業(yè)項目，需要二、三年，一年的市場培育期。這些業(yè)主就掛橫幅甚至到我們的辦公室鬧事?；厥盏纳啼伣o主力店進(jìn)行經(jīng)營。我們的銷售有的時候?qū)⑷康耐顿Y都賺回來了。有的企業(yè)實力很小，也想做商業(yè)地產(chǎn)，你（萬達(dá)）可以貼幾個億在里面，但是我們沒有辦法。商業(yè)地產(chǎn)時要注意銷售主力店，留小的商鋪。不能將一層全部都賣，這樣做的商業(yè)項目就一定會死。如果地產(chǎn)可以分類的話，住宅地產(chǎn)是小學(xué)