【正文】 0 193190 三 方莊東綠拆區(qū) 40016 33026 40016 四 廬峰公寓二期 90722 71111 90722 五 望京住宅A4區(qū) 599517 451685 207122 391407 988 投資狀況：紫芳園：95萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)8年內(nèi)開(kāi)發(fā)完，總投資45—50億元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)7億元。監(jiān)事會(huì)共由5名監(jiān)事組成。Ⅳ 自我評(píng)估一、基本情況概述開(kāi)發(fā)股份于1999年10月開(kāi)始組建，同年12月28日正式成立。 通過(guò)以上對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，結(jié)合行業(yè)平均水平，對(duì)開(kāi)發(fā)股份的競(jìng)爭(zhēng)力做如下評(píng)價(jià)：開(kāi)發(fā)股份競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)比分析表 極好 好 較好 稍好 相當(dāng) 稍差 較差 差 最差 與行業(yè)平均水平的差距 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距 占有率 a c b 0 2 成長(zhǎng)性 c b a 2 3 質(zhì)量 ac b 3 0 價(jià)格 ab c 0 2 品種 a b c 2 5 成本 b ac 2 1 商標(biāo) b a c 2 5 形象 ac b 2 0 服務(wù) b ac 1 0 分值 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4 12 a:城建 b。企業(yè)缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力，缺乏持續(xù)的贏利能力和尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的能力。我們分別從開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷(xiāo)售額兩方面簡(jiǎn)單計(jì)算兩家公司2000年在北京的市場(chǎng)占有率。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的“服務(wù)”的理解僅僅停留在后期的物業(yè)管理的水平上，缺乏全程服務(wù)的意識(shí)。在房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)、同類(lèi)產(chǎn)品不斷增多，新技術(shù)、新工藝不斷被采用的情況下，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃、建材標(biāo)準(zhǔn)以及住宅的使用功能、智能化程度等方面的差距將越來(lái)越小。在開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境下，附加價(jià)值將是影響價(jià)格制定的決定性因素之一。但從其上市公司歷年中年報(bào)材料來(lái)看，2001年中報(bào)中，%，如此高的跌幅與它沒(méi)有明確的價(jià)格定位，定價(jià)具有隨意性、主觀性，從而導(dǎo)致銷(xiāo)售利潤(rùn)下降是有很大關(guān)系的。城建現(xiàn)有的11個(gè)項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)別項(xiàng)目外，大多項(xiàng)目的價(jià)位在3000～5000元/ m2，一般均低于周邊地區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格水平。目前開(kāi)發(fā)股份只擁有80萬(wàn)平方米左右的待施項(xiàng)目，相比之下，資源不足。天鴻目前擁有職工51人，這一人數(shù)與其開(kāi)發(fā)面積的比例是很低的，其運(yùn)行效率要高于平均水平；而城建集團(tuán)規(guī)模較大，管理層次多，無(wú)論是人員成本與運(yùn)營(yíng)效率較天鴻都有一定的差距。由于涉及到該企業(yè)核心機(jī)密，具體的情況尚不得而知，但可以肯定，土地成本所占比例肯定低于平均水平。在客觀條件無(wú)法改變的情況下，要從主觀方面入手，發(fā)揮開(kāi)發(fā)股份在施工建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，建立科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系，形成良好的服務(wù)意識(shí)，使產(chǎn)品的銷(xiāo)售周期能夠控制在合理的范圍內(nèi)。城建、天鴻除了各自的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度“驚人”之外，其它大部分項(xiàng)目都因?yàn)橹骺陀^方面的影響而存在銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。（三）、產(chǎn)品的生命周期對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)講，其產(chǎn)品的生命周期是固定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)容量時(shí)，除對(duì)當(dāng)前的各項(xiàng)條件要綜合考慮外，還需要對(duì)該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿ψ龀鰷?zhǔn)確的判斷。從企業(yè)發(fā)展角度來(lái)講，單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并不利于企業(yè)的多元化發(fā)展。開(kāi)發(fā)股份在這一點(diǎn)上則完全可以規(guī)避城建、天鴻出現(xiàn)的問(wèn)題。但是同時(shí)也容易出現(xiàn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難、人力資源緊缺、品牌界定不清等問(wèn)題。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，城建的項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔住宅、高檔公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓登各種物業(yè)類(lèi)型，涵蓋面非常廣泛。悅城、暢茜園、潁澤洲、東直門(mén)綜合交通樞紐暨東華廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)、金中數(shù)碼大廈、紫都金座、迎曦園、京東麗景、頤柳國(guó)際商務(wù)花園。公司設(shè)立時(shí)股本總額為6825萬(wàn)股，公司注冊(cè)資本為10,825萬(wàn)元人民幣。城建與天鴻的基本背景資料：北京城建是由北京城建集團(tuán)下屬的九家效益最好的子公司組建而成，1999年公司開(kāi)復(fù)工面積及施工產(chǎn)值位居北京地區(qū)建筑企業(yè)之首。一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析是對(duì)企業(yè)現(xiàn)存和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行分析，從而了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，以及行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。有效供給與有效需求矛盾突出，期待市場(chǎng)發(fā)展與各方協(xié)調(diào)來(lái)解決。業(yè)內(nèi)企業(yè)在面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，最重要的是如何整合利用企業(yè)現(xiàn)有的政策、資源、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)，提高潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的難度，在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先。資源性障礙包括土地資源稀缺導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體逐漸減少；相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，進(jìn)入者協(xié)調(diào)組織能力欠缺；資金密集，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、資本運(yùn)作能力要求較高；管理部門(mén)眾多，要求企業(yè)在現(xiàn)行條件下具備較強(qiáng)的公關(guān)與溝通能力；專(zhuān)業(yè)性人才短缺，人力資源難以得到保證。上述各種類(lèi)型的企業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)遇到如下幾方面的障礙：第一，政策性障礙。在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，市場(chǎng)進(jìn)入難度會(huì)逐步加大，外地企業(yè)進(jìn)京的熱情將有所降低。進(jìn)入北京的外地企業(yè)大部分來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的廣東、上海等地。其主要原因是房地產(chǎn)產(chǎn)品具有位置固定性，不能進(jìn)行國(guó)際間流通，而且根據(jù)入世時(shí)間表到2006年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)才會(huì)完全開(kāi)放。在經(jīng)營(yíng)管理、人力資源等方面要盡量保留其原有優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)科學(xué)合理的手段予以改進(jìn)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求以下途徑解決行業(yè)一體化和企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)是目前相關(guān)行業(yè)最多的行業(yè)之一，涉及到規(guī)劃，設(shè)計(jì)、建筑、建材、設(shè)備、咨詢(xún)、媒體、物業(yè)管理等行業(yè)。一方面，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工的過(guò)程當(dāng)中，要努力開(kāi)發(fā)新工藝，利用新技術(shù)，使產(chǎn)品具有一定的超前性（其階段不應(yīng)小于建設(shè)周期和銷(xiāo)售周期）；另一方面，企業(yè)應(yīng)具備一定的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)能力，針對(duì)二手房、租賃市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足特有需求。由此可見(jiàn)，二手房對(duì)新建商品房起著替代與促進(jìn)雙重作用。但與其它產(chǎn)品不同的是，二手房與租賃市場(chǎng)在起到替代作用的同時(shí)，又能夠促進(jìn)和推動(dòng)被替代產(chǎn)品——新建商品房的發(fā)展。新型材料、新興技術(shù)將不斷被應(yīng)用，如環(huán)保材料、智能化設(shè)施等。（四）、產(chǎn)品替代房地產(chǎn)產(chǎn)品替代需要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級(jí)換代。在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系的同時(shí)，也要對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系變化即彈性進(jìn)行分析?！窆┬杳艿暮诵氖怯行Ч┙o與有效需求不能相互協(xié)調(diào)。以上數(shù)據(jù)分析，是參照近兩年北京房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行的，雖然不能完全代表北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的供需狀況，但大體可以反映出未來(lái)2—3年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的變動(dòng)趨勢(shì)。投資及新開(kāi)工面積增速過(guò)高，投資及開(kāi)發(fā)欠缺理性。由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)相似性和資源共通性，房地產(chǎn)公司的后天優(yōu)勢(shì)將很快被其它公司模仿和利用，如2001年北京市場(chǎng)上“德式風(fēng)格”泛濫、Townhouse集中上市等便是很好的例證。此類(lèi)公司通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面具備相對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)上述一項(xiàng)或幾項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的利用，在競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取主動(dòng)；規(guī)模型公司選擇低成本作為基本戰(zhàn)略。二、企業(yè)的基本戰(zhàn)略與其它行業(yè)內(nèi)企業(yè)一樣，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也大都采用低成本、差異化、專(zhuān)門(mén)化三種基本戰(zhàn)略。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不成熟階段，行業(yè)進(jìn)入障礙較低等原因造成的，并且在未來(lái)的3—5年內(nèi)將持續(xù)下去。通過(guò)此項(xiàng)分析，可以使企業(yè)全面了解產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，正確把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供必要的依據(jù)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、政府政策的支持、人們生活水平提高產(chǎn)生新的住宅需求，以及市場(chǎng)環(huán)境日益規(guī)范等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都會(huì)起到巨大的推動(dòng)作用。三項(xiàng)統(tǒng)籌保險(xiǎn)的普及率繼續(xù)提高。稅收：在保證國(guó)家和地方稅收的前提下，政府將減免、降低部分稅收項(xiàng)目，刺激投資與消費(fèi)。未來(lái)幾年內(nèi)，將繼續(xù)對(duì)不合理收費(fèi)和過(guò)高收費(fèi)進(jìn)行減免。根據(jù)建設(shè)部、計(jì)委、房屋土地管理局等相關(guān)部門(mén)近段時(shí)期內(nèi)的文件、會(huì)議精神和部分專(zhuān)家的分析、判斷，歸納起來(lái)在未來(lái)幾年內(nèi)，政府和相關(guān)部門(mén)將就以下主要相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整：土地：統(tǒng)一規(guī)劃，加強(qiáng)管理。收入情況●居民收入：2000年底，全市職工平均工資15600元，%。未來(lái)10年北京發(fā)展定位和戰(zhàn)略目標(biāo)（節(jié)選）到2010年，北京市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6000美元以上；第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到62%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%；建成中關(guān)村科技園區(qū)，建立起面向世界、服務(wù)全國(guó)的知識(shí)體系和機(jī)制，使北京成為全國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地；建成具有世界一流水平的文化、體育設(shè)施服務(wù)體系；初步形成功能完善、布局合理的城市體系，形成現(xiàn)代化與古都風(fēng)貌相和諧的國(guó)際大都市城市格局；建成商務(wù)中心區(qū)，使之成為重要的國(guó)際商務(wù)活動(dòng)中心；城市基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，城市管理和服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、高效化；建設(shè)形成良好的生態(tài)環(huán)境。%、%%%、38%%，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。這種企業(yè)行為對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的限制作用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種限制作用可能會(huì)更加突出。四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境與企業(yè)的發(fā)展關(guān)系最為密切，直接影響到企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定與實(shí)施。2001年，政府及行業(yè)管理部門(mén)先后制定出臺(tái)了30項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)制度，涉及到土地、拆遷、規(guī)劃、建筑、銷(xiāo)售等各個(gè)層面。大部分已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的法律法規(guī)，又存在著模式化、條文化等方面的缺陷，對(duì)實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中規(guī)范和制約的力度有限。 三、法律環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅涉及到《公司法》、《合同法》等經(jīng)濟(jì)主體必須遵守的基本法律。第二，房地產(chǎn)發(fā)展需要相關(guān)的社會(huì)事業(yè)為其提供良好的發(fā)展環(huán)境。這種政治環(huán)境的變化對(duì)于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，對(duì)于提高國(guó)家實(shí)力、促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)具有巨大推動(dòng)作用的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，是非常有利的。一、政治環(huán)境隨著全球一體化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的國(guó)際地位逐步提高，政治環(huán)境也在不斷地發(fā)生變化。 Ⅰ 總體環(huán)境 總體環(huán)境分析是通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的政治、社會(huì)人口、法律及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行描述，并對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。在戰(zhàn)略規(guī)劃里呈現(xiàn)的是：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人長(zhǎng)期以來(lái)被其困擾的諸多問(wèn)題的探索性解決方案。然而，基于科學(xué)的調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上提出的解決方案必定能夠?qū)唧w的實(shí)踐起到一定的知道作用。這三個(gè)問(wèn)題的提出，在層次上逐級(jí)遞增，越來(lái)越宏觀，不可預(yù)見(jiàn)性也在逐級(jí)增強(qiáng)。2002年從集團(tuán)公司下達(dá)的任務(wù)是年底上市。其組成關(guān)系如下圖所示： 企業(yè)戰(zhàn)略所要關(guān)心的是：組織的整個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍，怎樣將資源分配給不同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略涉及的是：如何在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)；職能戰(zhàn)略關(guān)心企業(yè)不同職能——融資、人力等如何為其它各級(jí)戰(zhàn)略服務(wù)。戰(zhàn)略的重要性怎么強(qiáng)調(diào)也不過(guò)分。認(rèn)識(shí)和研究企業(yè)戰(zhàn)略的問(wèn)題，有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)從瑣碎的日常管理事物中擺脫出來(lái)，注意發(fā)現(xiàn)和解決那些有關(guān)企業(yè)生死存亡、前途命運(yùn)的重大問(wèn)題；有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)自己的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，使之上升到戰(zhàn)略的高度，并進(jìn)一步知道管理實(shí)踐；有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，樹(shù)立戰(zhàn)略思想和觀念，用戰(zhàn)略眼光將企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的視野放到全方位的未來(lái)發(fā)展和廣闊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，獲得更大的成功。然后，利用這種較早的第一流的地位，所產(chǎn)生的利潤(rùn)加強(qiáng)其它功能，使它們也領(lǐng)先于別的企業(yè)。63 / 64北京城市開(kāi)發(fā)股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案導(dǎo)言戰(zhàn)略是系統(tǒng)組織面向未來(lái)的全局性謀劃和設(shè)計(jì)?！比毡局麘?zhàn)略大師大前研一說(shuō)：“通向成功的最有效的捷徑是較早地把主要資源集中到一個(gè)具有戰(zhàn)略影響的功能中，迅速躍入第一流的企業(yè)，這是真正切實(shí)可行的，有競(jìng)爭(zhēng)力的。面對(duì)新世紀(jì)日益激烈和復(fù)雜多變的全球競(jìng)爭(zhēng)，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用戰(zhàn)略，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最重要課題。這對(duì)于面向21世紀(jì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤為重要。從其內(nèi)容架構(gòu)上可以劃分為三個(gè)層次：企業(yè)戰(zhàn)略，經(jīng)營(yíng)（競(jìng)爭(zhēng)）戰(zhàn)略，部門(mén)（職能）戰(zhàn)略。目前，北京城市開(kāi)發(fā)股份有限公司正處于一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。首先，合理規(guī)避證券監(jiān)管部門(mén)對(duì)其與母公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題；其次，為了如何順利達(dá)到年底上市的目的，如何從公司的內(nèi)部理順管理機(jī)制；最后，也是最重要的，公司未來(lái)的出路在哪里。毋庸質(zhì)疑，管理既是一門(mén)科學(xué)，也是一門(mén)藝術(shù)。● 探索實(shí)踐與管理的結(jié)合，卻不囿實(shí)踐的誤導(dǎo)和理論的失真?！? 未來(lái)3—5年公司尋求可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想。以下是課題組對(duì)北京市總體環(huán)境的分析。國(guó)家將鼓勵(lì)投資，加快現(xiàn)代化建設(shè)速度，提高國(guó)家的綜合實(shí)力。第一，社會(huì)文化發(fā)展本身需要實(shí)物載體，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到直接的促進(jìn)作用。今后，房地產(chǎn)企業(yè)在充分利用這些資源的同時(shí)，也應(yīng)該注重自身企業(yè)文化建設(shè)和所開(kāi)發(fā)物業(yè)的文化含量，以滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖龈叩奈幕枨蟆Ｔ谀承┉h(huán)節(jié)上，如物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人管理、租賃規(guī)范等方面還存在空白。一方面，加緊制定出臺(tái)新的法律法規(guī)；另一方面，對(duì)現(xiàn)存法律法規(guī)的不足之處加以修改、完善。在現(xiàn)有法律環(huán)境不佳的情況下，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，一方面要求企業(yè)有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，能夠適合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范和未來(lái)法律法規(guī)的變化；另一方面要求企業(yè)對(duì)自己的企業(yè)行為和競(jìng)爭(zhēng)行為做到自律，在法制不完善的情況下按照市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)，或國(guó)有控股企業(yè)的行為首先要滿(mǎn)足國(guó)家和社會(huì)發(fā)展的