【正文】 0 193190 三 方莊東綠拆區(qū) 40016 33026 40016 四 廬峰公寓二期 90722 71111 90722 五 望京住宅A4區(qū) 599517 451685 207122 391407 988 投資狀況：紫芳園：95萬平方米，預計8年內開發(fā)完，總投資45—50億元，預計利潤7億元。監(jiān)事會共由5名監(jiān)事組成。Ⅳ 自我評估一、基本情況概述開發(fā)股份于1999年10月開始組建，同年12月28日正式成立。 通過以上對主要競爭對手的分析，結合行業(yè)平均水平，對開發(fā)股份的競爭力做如下評價：開發(fā)股份競爭能力對比分析表 極好 好 較好 稍好 相當 稍差 較差 差 最差 與行業(yè)平均水平的差距 與競爭對手的差距 占有率 a c b 0 2 成長性 c b a 2 3 質量 ac b 3 0 價格 ab c 0 2 品種 a b c 2 5 成本 b ac 2 1 商標 b a c 2 5 形象 ac b 2 0 服務 b ac 1 0 分值 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4 12 a:城建 b。企業(yè)缺乏抗風險能力，缺乏持續(xù)的贏利能力和尋求利潤增長點的能力。我們分別從開發(fā)規(guī)模和銷售額兩方面簡單計算兩家公司2000年在北京的市場占有率。對房地產開發(fā)全過程中的“服務”的理解僅僅停留在后期的物業(yè)管理的水平上，缺乏全程服務的意識。在房地產進入買方市場、同類產品不斷增多，新技術、新工藝不斷被采用的情況下，各房地產開發(fā)企業(yè)在產品規(guī)劃、建材標準以及住宅的使用功能、智能化程度等方面的差距將越來越小。在開放的市場環(huán)境下，附加價值將是影響價格制定的決定性因素之一。但從其上市公司歷年中年報材料來看，2001年中報中，%，如此高的跌幅與它沒有明確的價格定位，定價具有隨意性、主觀性，從而導致銷售利潤下降是有很大關系的。城建現(xiàn)有的11個項目中，經濟適用房和個別項目外，大多項目的價位在3000～5000元/ m2，一般均低于周邊地區(qū)同類項目的價格水平。目前開發(fā)股份只擁有80萬平方米左右的待施項目，相比之下，資源不足。天鴻目前擁有職工51人，這一人數(shù)與其開發(fā)面積的比例是很低的，其運行效率要高于平均水平；而城建集團規(guī)模較大，管理層次多，無論是人員成本與運營效率較天鴻都有一定的差距。由于涉及到該企業(yè)核心機密，具體的情況尚不得而知，但可以肯定，土地成本所占比例肯定低于平均水平。在客觀條件無法改變的情況下，要從主觀方面入手，發(fā)揮開發(fā)股份在施工建設方面的優(yōu)勢，建立科學的市場營銷體系，形成良好的服務意識，使產品的銷售周期能夠控制在合理的范圍內。城建、天鴻除了各自的經濟適用房項目的銷售進度“驚人”之外，其它大部分項目都因為主客觀方面的影響而存在銷售周期過長的問題。（三）、產品的生命周期對于房地產產品來講，其產品的生命周期是固定的。房地產開發(fā)企業(yè)在判斷項目的市場容量時，除對當前的各項條件要綜合考慮外，還需要對該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿ψ龀鰷蚀_的判斷。從企業(yè)發(fā)展角度來講，單一的產品結構并不利于企業(yè)的多元化發(fā)展。開發(fā)股份在這一點上則完全可以規(guī)避城建、天鴻出現(xiàn)的問題。但是同時也容易出現(xiàn)資金運轉困難、人力資源緊缺、品牌界定不清等問題。從產品結構來看，城建的項目有經濟適用房、中低檔住宅、高檔公寓、商場、寫字樓登各種物業(yè)類型，涵蓋面非常廣泛。悅城、暢茜園、潁澤洲、東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務區(qū)、金中數(shù)碼大廈、紫都金座、迎曦園、京東麗景、頤柳國際商務花園。公司設立時股本總額為6825萬股，公司注冊資本為10,825萬元人民幣。城建與天鴻的基本背景資料：北京城建是由北京城建集團下屬的九家效益最好的子公司組建而成，1999年公司開復工面積及施工產值位居北京地區(qū)建筑企業(yè)之首。一、競爭對手分析競爭對手分析是對企業(yè)現(xiàn)存和潛在競爭對手的產品競爭力和經營能力進行分析，從而了解競爭對手的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，以及行業(yè)中的競爭態(tài)勢。有效供給與有效需求矛盾突出，期待市場發(fā)展與各方協(xié)調來解決。業(yè)內企業(yè)在面對這種競爭時，最重要的是如何整合利用企業(yè)現(xiàn)有的政策、資源、技術等方面的優(yōu)勢，提高潛在競爭者進入的難度，在競爭中保持領先。資源性障礙包括土地資源稀缺導致產業(yè)發(fā)展的載體逐漸減少；相關產業(yè)眾多，進入者協(xié)調組織能力欠缺；資金密集，對企業(yè)的資金實力、資本運作能力要求較高；管理部門眾多，要求企業(yè)在現(xiàn)行條件下具備較強的公關與溝通能力；專業(yè)性人才短缺，人力資源難以得到保證。上述各種類型的企業(yè)在進入房地產市場時，會遇到如下幾方面的障礙：第一，政策性障礙。在未來幾年內，隨著市場的逐漸規(guī)范，市場進入難度會逐步加大，外地企業(yè)進京的熱情將有所降低。進入北京的外地企業(yè)大部分來自于房地產市場相對發(fā)達的廣東、上海等地。其主要原因是房地產產品具有位置固定性，不能進行國際間流通，而且根據入世時間表到2006年，房地產及相關產業(yè)才會完全開放。在經營管理、人力資源等方面要盡量保留其原有優(yōu)勢，并通過科學合理的手段予以改進。一般而言，房地產企業(yè)可以尋求以下途徑解決行業(yè)一體化和企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。房地產是目前相關行業(yè)最多的行業(yè)之一，涉及到規(guī)劃，設計、建筑、建材、設備、咨詢、媒體、物業(yè)管理等行業(yè)。一方面，在規(guī)劃設計和建設施工的過程當中，要努力開發(fā)新工藝，利用新技術，使產品具有一定的超前性（其階段不應小于建設周期和銷售周期）；另一方面，企業(yè)應具備一定的市場分析與預測能力，針對二手房、租賃市場的發(fā)展形勢及時調整產品結構，滿足特有需求。由此可見，二手房對新建商品房起著替代與促進雙重作用。但與其它產品不同的是，二手房與租賃市場在起到替代作用的同時，又能夠促進和推動被替代產品——新建商品房的發(fā)展。新型材料、新興技術將不斷被應用，如環(huán)保材料、智能化設施等。（四）、產品替代房地產產品替代需要從以下兩個方面進行分析：房地產產品的升級換代。在研究房地產市場的供求關系的同時，也要對房地產供求關系變化即彈性進行分析。●供需矛盾的核心是有效供給與有效需求不能相互協(xié)調。以上數(shù)據分析，是參照近兩年北京房地產各項指標進行的，雖然不能完全代表北京市房地產市場今后的供需狀況，但大體可以反映出未來2—3年內北京房地產市場供需關系的變動趨勢。投資及新開工面積增速過高，投資及開發(fā)欠缺理性。由于房地產具有很強的市場相似性和資源共通性，房地產公司的后天優(yōu)勢將很快被其它公司模仿和利用，如2001年北京市場上“德式風格”泛濫、Townhouse集中上市等便是很好的例證。此類公司通過開發(fā)經驗的積累，在規(guī)劃設計、施工管理、市場營銷等方面具備相對的領先優(yōu)勢，通過對上述一項或幾項優(yōu)勢的利用，在競爭中爭取主動；規(guī)模型公司選擇低成本作為基本戰(zhàn)略。二、企業(yè)的基本戰(zhàn)略與其它行業(yè)內企業(yè)一樣，目前我國房地產企業(yè)也大都采用低成本、差異化、專門化三種基本戰(zhàn)略。這種產業(yè)結構的形成是由于房地產業(yè)發(fā)展處于不成熟階段，行業(yè)進入障礙較低等原因造成的，并且在未來的3—5年內將持續(xù)下去。通過此項分析，可以使企業(yè)全面了解產業(yè)現(xiàn)狀，正確把握產業(yè)發(fā)展趨勢，為企業(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供必要的依據。社會經濟發(fā)展的需要、政府政策的支持、人們生活水平提高產生新的住宅需求，以及市場環(huán)境日益規(guī)范等，對房地產企業(yè)的發(fā)展都會起到巨大的推動作用。三項統(tǒng)籌保險的普及率繼續(xù)提高。稅收：在保證國家和地方稅收的前提下，政府將減免、降低部分稅收項目，刺激投資與消費。未來幾年內，將繼續(xù)對不合理收費和過高收費進行減免。根據建設部、計委、房屋土地管理局等相關部門近段時期內的文件、會議精神和部分專家的分析、判斷，歸納起來在未來幾年內，政府和相關部門將就以下主要相關政策進行調整：土地：統(tǒng)一規(guī)劃，加強管理。收入情況●居民收入：2000年底，全市職工平均工資15600元，%。未來10年北京發(fā)展定位和戰(zhàn)略目標（節(jié)選）到2010年，北京市人均國內生產總值達到6000美元以上；第三產業(yè)比重達到62%，高新技術產業(yè)占全市國內生產總值的比重達到15%；建成中關村科技園區(qū)，建立起面向世界、服務全國的知識體系和機制，使北京成為全國知識經濟發(fā)展基地；建成具有世界一流水平的文化、體育設施服務體系；初步形成功能完善、布局合理的城市體系，形成現(xiàn)代化與古都風貌相和諧的國際大都市城市格局；建成商務中心區(qū)，使之成為重要的國際商務活動中心；城市基礎設施基本完善，城市管理和服務實現(xiàn)規(guī)范化、高效化；建設形成良好的生態(tài)環(huán)境。%、%%%、38%%，第三產業(yè)比重繼續(xù)提高。這種企業(yè)行為對企業(yè)的發(fā)展會產生一定的限制作用，對于房地產企業(yè)來說，這種限制作用可能會更加突出。四、經濟環(huán)境經濟環(huán)境與企業(yè)的發(fā)展關系最為密切，直接影響到企業(yè)戰(zhàn)略計劃的制定與實施。2001年，政府及行業(yè)管理部門先后制定出臺了30項相關法律法規(guī)制度，涉及到土地、拆遷、規(guī)劃、建筑、銷售等各個層面。大部分已經出臺或即將出臺的法律法規(guī)，又存在著模式化、條文化等方面的缺陷，對實際運作過程中規(guī)范和制約的力度有限。 三、法律環(huán)境房地產產業(yè)的發(fā)展，不僅涉及到《公司法》、《合同法》等經濟主體必須遵守的基本法律。第二，房地產發(fā)展需要相關的社會事業(yè)為其提供良好的發(fā)展環(huán)境。這種政治環(huán)境的變化對于與國民經濟發(fā)展密切相關，對于提高國家實力、促進現(xiàn)代化建設具有巨大推動作用的房地產業(yè)來講，是非常有利的。一、政治環(huán)境隨著全球一體化進程的不斷加快，我國的國際地位逐步提高，政治環(huán)境也在不斷地發(fā)生變化。 Ⅰ 總體環(huán)境 總體環(huán)境分析是通過對現(xiàn)有的政治、社會人口、法律及經濟環(huán)境進行描述，并對其發(fā)展趨勢做出預測。在戰(zhàn)略規(guī)劃里呈現(xiàn)的是：企業(yè)領導人長期以來被其困擾的諸多問題的探索性解決方案。然而，基于科學的調查與研究的基礎上提出的解決方案必定能夠對具體的實踐起到一定的知道作用。這三個問題的提出，在層次上逐級遞增，越來越宏觀，不可預見性也在逐級增強。2002年從集團公司下達的任務是年底上市。其組成關系如下圖所示： 企業(yè)戰(zhàn)略所要關心的是：組織的整個經營范圍，怎樣將資源分配給不同的經營活動；競爭戰(zhàn)略涉及的是：如何在市場中競爭；職能戰(zhàn)略關心企業(yè)不同職能——融資、人力等如何為其它各級戰(zhàn)略服務。戰(zhàn)略的重要性怎么強調也不過分。認識和研究企業(yè)戰(zhàn)略的問題，有助于企業(yè)領導從瑣碎的日常管理事物中擺脫出來，注意發(fā)現(xiàn)和解決那些有關企業(yè)生死存亡、前途命運的重大問題；有助于企業(yè)領導總結自己的經營管理經驗，使之上升到戰(zhàn)略的高度，并進一步知道管理實踐；有助于企業(yè)領導高瞻遠矚，樹立戰(zhàn)略思想和觀念，用戰(zhàn)略眼光將企業(yè)經營活動的視野放到全方位的未來發(fā)展和廣闊的市場競爭中，獲得更大的成功。然后，利用這種較早的第一流的地位，所產生的利潤加強其它功能，使它們也領先于別的企業(yè)。63 / 64北京城市開發(fā)股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案導言戰(zhàn)略是系統(tǒng)組織面向未來的全局性謀劃和設計?！比毡局麘?zhàn)略大師大前研一說：“通向成功的最有效的捷徑是較早地把主要資源集中到一個具有戰(zhàn)略影響的功能中，迅速躍入第一流的企業(yè)，這是真正切實可行的，有競爭力的。面對新世紀日益激烈和復雜多變的全球競爭，恰當?shù)剡\用戰(zhàn)略，成為企業(yè)經營管理的最重要課題。這對于面向21世紀現(xiàn)代市場經濟新競爭的企業(yè)來說，尤為重要。從其內容架構上可以劃分為三個層次：企業(yè)戰(zhàn)略，經營（競爭）戰(zhàn)略，部門（職能）戰(zhàn)略。目前，北京城市開發(fā)股份有限公司正處于一個發(fā)展的關鍵時期。首先，合理規(guī)避證券監(jiān)管部門對其與母公司同業(yè)競爭的問題；其次，為了如何順利達到年底上市的目的，如何從公司的內部理順管理機制；最后，也是最重要的，公司未來的出路在哪里。毋庸質疑，管理既是一門科學，也是一門藝術。● 探索實踐與管理的結合，卻不囿實踐的誤導和理論的失真?！? 未來3—5年公司尋求可持續(xù)發(fā)展的指導思想。以下是課題組對北京市總體環(huán)境的分析。國家將鼓勵投資，加快現(xiàn)代化建設速度，提高國家的綜合實力。第一，社會文化發(fā)展本身需要實物載體，對房地產的發(fā)展起到直接的促進作用。今后，房地產企業(yè)在充分利用這些資源的同時，也應該注重自身企業(yè)文化建設和所開發(fā)物業(yè)的文化含量，以滿足人們日益增高的文化需求。在某些環(huán)節(jié)上，如物業(yè)管理、經紀人管理、租賃規(guī)范等方面還存在空白。一方面，加緊制定出臺新的法律法規(guī)；另一方面，對現(xiàn)存法律法規(guī)的不足之處加以修改、完善。在現(xiàn)有法律環(huán)境不佳的情況下，從企業(yè)長遠發(fā)展的角度考慮，一方面要求企業(yè)有較強的適應能力，能夠適合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范和未來法律法規(guī)的變化；另一方面要求企業(yè)對自己的企業(yè)行為和競爭行為做到自律，在法制不完善的情況下按照市場規(guī)則運作，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定基礎。在這種社會經濟環(huán)境下，企業(yè)特別是國有企業(yè)，或國有控股企業(yè)的行為首先要滿足國家和社會發(fā)展的