【正文】 針對(duì)開發(fā)股份，降低管理費(fèi)用的可行措施是實(shí)行財(cái)務(wù)上的層層審批制度，對(duì)各級(jí)員工實(shí)行限額核銷制。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中可以按階段進(jìn)行發(fā)包。建立成本核算和控制體系的理論依據(jù)關(guān)鍵點(diǎn)控制原理?！駜?nèi)部營銷人員?！窠Y(jié)合組織架構(gòu)的調(diào)整，確定需要招聘的人才類型及營銷策劃培訓(xùn)的內(nèi)容。 （二）營銷團(tuán)隊(duì)的建設(shè)目前公司的營銷功能非常薄弱，還沒有完全從城開集團(tuán)的影響中擺脫中出來?！窀鶕?jù)需要確定人員調(diào)整范圍。組織架構(gòu)重置和建章立制的組織與實(shí)施程序●公司總章制定?！窀鶕?jù)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，重新設(shè)定崗位，因崗設(shè)人。公司現(xiàn)有制度缺失，導(dǎo)致了公司領(lǐng)導(dǎo)在指揮鏈上定位不準(zhǔn)，無端加大工作的繁重度，使得他們難以從紛繁復(fù)雜的日常管理中超脫出來，難以進(jìn)行戰(zhàn)略性的思考，而往往是大事小情都要齊抓共管，極大降低決策效率和組織效率。戰(zhàn) 略 重 心：初期圍繞企業(yè)改制與上市，理順公司管理機(jī)制，逐漸構(gòu)建全方位、多層次、多渠道投融資體系，最終創(chuàng)建國際品牌與文化，構(gòu)建百年企業(yè)的核心競爭力。
第三，對(duì)于威脅與劣勢共同作用的部分，企業(yè)要加以防范和回避。 七、人力資源開發(fā)股份在人力資源方面存在的缺陷，使企業(yè)的發(fā)展缺少必要的人才支撐。（四）、資本結(jié)構(gòu) 從上圖可以看出，開發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，而且連續(xù)3年呈上升趨勢。從目前開發(fā)股份的情況來看，市場營銷體系的建立首先要依賴于人才戰(zhàn)略的實(shí)施，并在組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)流程再造過程中來實(shí)現(xiàn)。隨著企業(yè)積累的增加，開發(fā)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，投資多元化，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、國際化發(fā)展，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)將由現(xiàn)有直線職能制形式轉(zhuǎn)化到事業(yè)部型，進(jìn)而發(fā)展成為控股型公司。（二）、項(xiàng)目相關(guān)人員結(jié)構(gòu)和分布開發(fā)股份現(xiàn)有在職員工74人，其中除4位主管領(lǐng)導(dǎo)外的70人分布于公司的7個(gè)部門。同時(shí)，在工程、建筑、財(cái)務(wù)、政工方面具備不同的專業(yè)特長。要想全面提高企業(yè)的競爭能力，必須對(duì)上述問題加以重視。（八）、發(fā)展能力和產(chǎn)品獲利能力以下是兩家企業(yè)近年來財(cái)務(wù)公報(bào)的部分摘錄：天鴻寶業(yè)獲利能力：獲利能力 2001中期 2000末期 2000中期 1999末期 1998末期 銷售毛利潤（%） 主營業(yè)務(wù)利潤率（%） 銷售凈利潤（%） 總資產(chǎn)報(bào)酬率（%） .95 凈資產(chǎn)收益率（%） 天鴻寶業(yè)發(fā)展能力：發(fā)展能力 2001中期 2000末期 2000中期 1999末期 1998末期 主營業(yè)務(wù)收入增長率（%） 營業(yè)利潤增長率（%） 稅后利潤增長率（%） 凈資產(chǎn)增長率（%） 總資產(chǎn)增長率（%） .16 .59 .36 .24 .12 北京城建獲利能力：獲利能力 2001中期 2000末期 2000中期 1999末期 1998末期 銷售毛利潤（%） 主營業(yè)務(wù)利潤率（%） 銷售凈利潤（%） 總資產(chǎn)報(bào)酬率（%） 凈資產(chǎn)收益率（%） 北京城建發(fā)展能力：發(fā)展能力 2001中期 2000末期 2000中期 1999末期 1998末期 主營業(yè)務(wù)收入增長率（%） 營業(yè)利潤增長率（%） 稅后利潤增長率（%） 凈資產(chǎn)增長率（%） 總資產(chǎn)增長率（%） .08 .67 通過以上報(bào)表分析，可以看出兩家公司的發(fā)展能力和盈利能力都有所欠缺，除了客觀因素影響外，在企業(yè)自身運(yùn)作過程中，存在短期行為，在市場條件良好時(shí)（2000年），贏利水平和發(fā)展能力都較強(qiáng)，但一旦外部環(huán)境發(fā)生了變化，則企業(yè)的缺點(diǎn)和問題便暴露無遺。但是作為傳統(tǒng)型開發(fā)企業(yè)，這兩家企業(yè)都存在服務(wù)意識(shí)較差、服務(wù)手段落后的問題。附加價(jià)值是由物業(yè)管理、企業(yè)品牌、服務(wù)和項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩貨Q定的。（五）、價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)位價(jià)值和附加價(jià)值不同于普通商品，因此在對(duì)業(yè)內(nèi)競爭對(duì)手的價(jià)格分析時(shí)，不能只對(duì)產(chǎn)品本身價(jià)格作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該綜合分析，以判斷該企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格水平及價(jià)格策略。在管理成本上，天鴻的成本水平要低于城建。一般來講，在項(xiàng)目開發(fā)各階段都將有一個(gè)與之相適應(yīng)的銷售比例，以房地產(chǎn)相對(duì)成熟的滬、粵兩地的經(jīng)驗(yàn)來看，各階段銷售比例如下表所示（期房銷售）： 工程進(jìn)度 開工 開盤 封頂 竣工 入住 銷售比例 20～30 40～60 70～80 85～100 （單位：%）開發(fā)股份目前在施項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了這方面的問題，如不引起重視，待施項(xiàng)目也可能出現(xiàn)此類問題。但由于歷史原因，南城的購買能力低于北京的其它區(qū)域，對(duì)區(qū)外客戶的吸引力也較差，市場容量較?。患由夏铣?，特別是方莊周圍地區(qū)與開發(fā)股份在建和待施的類似項(xiàng)目較多，使本就欠缺的市場容量更顯緊張，因此開發(fā)股份應(yīng)該在維護(hù)區(qū)域內(nèi)客戶的基礎(chǔ)上積極地?cái)U(kuò)大市場范圍，吸引更多區(qū)域外客戶來彌補(bǔ)本區(qū)域市場容量的不足。公司原有的項(xiàng)目、土地資源限制、政府指令計(jì)劃等都將對(duì)此形成障礙。這種做法的優(yōu)勢在于能夠迅速擴(kuò)大市場占有率，提高企業(yè)品牌知名度，樹立企業(yè)在業(yè)內(nèi)“旗艦”的地位。北京城建開發(fā)的項(xiàng)目主要有北苑家園、花市棗苑、望京其發(fā)展和經(jīng)營的情況對(duì)開發(fā)股份有重要的借鑒意義。目前房地產(chǎn)市場競爭格局復(fù)雜，競爭日益激烈，但必然會(huì)逐步發(fā)展到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的局面。第二，資源性障礙。外地企業(yè)在進(jìn)入北京市場后，面臨的最大難題便是本地化的問題。除了現(xiàn)有的部分港臺(tái)房地產(chǎn)集團(tuán)外，外資大舉進(jìn)入北京地產(chǎn)市場尚有待時(shí)日。為了保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，尋求新的利潤增長點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)上述兩種替代產(chǎn)品的問題上，應(yīng)采取積極主動(dòng)的態(tài)度和必要的應(yīng)對(duì)措施。二手房與租賃市場相對(duì)于新建商品房是替代產(chǎn)品。需要要業(yè)內(nèi)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行仔細(xì)研究并積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，刺激有效需求，以促進(jìn)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡。●從長遠(yuǎn)來看，考慮到城市化進(jìn)程加快、人口增長、折舊蓋新、現(xiàn)有居民居住面積增加等因素，在未來10年，全國共需新建住宅61億平方米，潛在需求巨大。開復(fù)工面積在總量和增幅上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出銷售面積，供需矛盾進(jìn)一步加劇。這類公司通過產(chǎn)品升級(jí)、技術(shù)創(chuàng)新、市場細(xì)分等手段來進(jìn)行錯(cuò)位競爭，并以此彌補(bǔ)企業(yè)在資源、規(guī)模、成本控制等方面的欠缺；經(jīng)驗(yàn)型公司主要選擇專門化作為基本戰(zhàn)略。除個(gè)別企業(yè)外，大部分公司都是在某一具體區(qū)域或某種物業(yè)類型上具有相對(duì)的優(yōu)勢，而且這種優(yōu)勢的生命力有限，容易被其他企業(yè)所替代。通過對(duì)總體環(huán)境的分析，課題組成員一致認(rèn)為：現(xiàn)階段的政策、經(jīng)濟(jì)、文化、政策環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是極其有利的。價(jià)格：政府指導(dǎo)價(jià)格與市場價(jià)格將在一定時(shí)期內(nèi)并行，預(yù)計(jì)未來5—10年時(shí)間內(nèi)，將完全按照市場價(jià)格運(yùn)行。（四）、經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策包含土地、住房、稅收等數(shù)十個(gè)方面。根據(jù)十五計(jì)劃綱要及北京市遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)，北京市已經(jīng)制訂了不同階段的發(fā)展目標(biāo)：未來50年北京現(xiàn)代化建設(shè)的戰(zhàn)略步驟：到2010年，率先在全國基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際大都市的基本框架；到2020年，基本建成現(xiàn)代化國際大都市，使北京的現(xiàn)代化程度大大提高；到21世紀(jì)中葉中華人民共和國建國100周年時(shí)，使北京成為當(dāng)代世界一流水平的現(xiàn)代化國際大都市。在這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)特別是國有企業(yè)，或國有控股企業(yè)的行為首先要滿足國家和社會(huì)發(fā)展的需要。一方面，加緊制定出臺(tái)新的法律法規(guī)；另一方面，對(duì)現(xiàn)存法律法規(guī)的不足之處加以修改、完善。今后，房地產(chǎn)企業(yè)在充分利用這些資源的同時(shí)，也應(yīng)該注重自身企業(yè)文化建設(shè)和所開發(fā)物業(yè)的文化含量，以滿足人們?nèi)找嬖龈叩奈幕枨?。國家將鼓?lì)投資，加快現(xiàn)代化建設(shè)速度，提高國家的綜合實(shí)力。● 未來3—5年公司尋求可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想。毋庸質(zhì)疑，管理既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。目前，北京城市開發(fā)股份有限公司正處于一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。這對(duì)于面向21世紀(jì)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)新競爭的企業(yè)來說，尤為重要?！比毡局麘?zhàn)略大師大前研一說：“通向成功的最有效的捷徑是較早地把主要資源集中到一個(gè)具有戰(zhàn)略影響的功能中，迅速躍入第一流的企業(yè)，這是真正切實(shí)可行的，有競爭力的。然后，利用這種較早的第一流的地位，所產(chǎn)生的利潤加強(qiáng)其它功能，使它們也領(lǐng)先于別的企業(yè)。戰(zhàn)略的重要性怎么強(qiáng)調(diào)也不過分。2002年從集團(tuán)公司下達(dá)的任務(wù)是年底上市。然而，基于科學(xué)的調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上提出的解決方案必定能夠?qū)唧w的實(shí)踐起到一定的知道作用。 Ⅰ 總體環(huán)境 總體環(huán)境分析是通過對(duì)現(xiàn)有的政治、社會(huì)人口、法律及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行描述，并對(duì)其發(fā)展趨勢做出預(yù)測。這種政治環(huán)境的變化對(duì)于與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，對(duì)于提高國家實(shí)力、促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)具有巨大推動(dòng)作用的房地產(chǎn)業(yè)來講，是非常有利的。 三、法律環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅涉及到《公司法》、《合同法》等經(jīng)濟(jì)主體必須遵守的基本法律。2001年，政府及行業(yè)管理部門先后制定出臺(tái)了30項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)制度，涉及到土地、拆遷、規(guī)劃、建筑、銷售等各個(gè)層面。這種企業(yè)行為對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的限制作用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種限制作用可能會(huì)更加突出。未來10年北京發(fā)展定位和戰(zhàn)略目標(biāo)（節(jié)選）到2010年，北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6000美元以上；第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到62%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%；建成中關(guān)村科技園區(qū)，建立起面向世界、服務(wù)全國的知識(shí)體系和機(jī)制，使北京成為全國知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地；建成具有世界一流水平的文化、體育設(shè)施服務(wù)體系；初步形成功能完善、布局合理的城市體系，形成現(xiàn)代化與古都風(fēng)貌相和諧的國際大都市城市格局；建成商務(wù)中心區(qū)，使之成為重要的國際商務(wù)活動(dòng)中心；城市基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，城市管理和服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、高效化；建設(shè)形成良好的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)建設(shè)部、計(jì)委、房屋土地管理局等相關(guān)部門近段時(shí)期內(nèi)的文件、會(huì)議精神和部分專家的分析、判斷，歸納起來在未來幾年內(nèi)，政府和相關(guān)部門將就以下主要相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整：土地：統(tǒng)一規(guī)劃，加強(qiáng)管理。稅收：在保證國家和地方稅收的前提下，政府將減免、降低部分稅收項(xiàng)目，刺激投資與消費(fèi)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、政府政策的支持、人們生活水平提高產(chǎn)生新的住宅需求，以及市場環(huán)境日益規(guī)范等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都會(huì)起到巨大的推動(dòng)作用。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不成熟階段，行業(yè)進(jìn)入障礙較低等原因造成的，并且在未來的3—5年內(nèi)將持續(xù)下去。此類公司通過開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場營銷等方面具備相對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢，通過對(duì)上述一項(xiàng)或幾項(xiàng)優(yōu)勢的利用，在競爭中爭取主動(dòng)；規(guī)模型公司選擇低成本作為基本戰(zhàn)略。投資及新開工面積增速過高，投資及開發(fā)欠缺理性?！窆┬杳艿暮诵氖怯行Ч┙o與有效需求不能相互協(xié)調(diào)。（四）、產(chǎn)品替代房地產(chǎn)產(chǎn)品替代需要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級(jí)換代。但與其它產(chǎn)品不同的是，二手房與租賃市場在起到替代作用的同時(shí)，又能夠促進(jìn)和推動(dòng)被替代產(chǎn)品——新建商品房的發(fā)展。一方面，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工的過程當(dāng)中，要努力開發(fā)新工藝，利用新技術(shù)，使產(chǎn)品具有一定的超前性（其階段不應(yīng)小于建設(shè)周期和銷售周期）；另一方面，企業(yè)應(yīng)具備一定的市場分析與預(yù)測能力，針對(duì)二手房、租賃市場的發(fā)展形勢及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足特有需求。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求以下途徑解決行業(yè)一體化和企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。其主要原因是房地產(chǎn)產(chǎn)品具有位置固定性，不能進(jìn)行國際間流通，而且根據(jù)入世時(shí)間表到2006年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)才會(huì)完全開放。在未來幾年內(nèi)，隨著市場的逐漸規(guī)范，市場進(jìn)入難度會(huì)逐步加大，外地企業(yè)進(jìn)京的熱情將有所降低。資源性障礙包括土地資源稀缺導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體逐漸減少；相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，進(jìn)入者協(xié)調(diào)組織能力欠缺；資金密集，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、資本運(yùn)作能力要求較高；管理部門眾多，要求企業(yè)在現(xiàn)行條件下具備較強(qiáng)的公關(guān)與溝通能力；專業(yè)性人才短缺，人力資源難以得到保證。有效供給與有效需求矛盾突出，期待市場發(fā)展與各方協(xié)調(diào)來解決。城建與天鴻的基本背景資料：北京城建是由北京城建集團(tuán)下屬的九家效益最好的子公司組建而成，1999年公司開復(fù)工面積及施工產(chǎn)值位居北京地區(qū)建筑企業(yè)之首。悅城、暢茜園、潁澤洲、東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務(wù)區(qū)、金中數(shù)碼大廈、紫都金座、迎曦園、京東麗景、頤柳國際商務(wù)花園。但是同時(shí)也容易出現(xiàn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難、人力資源緊缺、品牌界定不清等問題。從企業(yè)發(fā)展角度來講，單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并不利于企業(yè)的多元化發(fā)展。（三）、產(chǎn)品的生命周期對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品來講，其產(chǎn)品的生命周期是固定的。在客觀條件無法改變的情況下，要從主觀方面入手，發(fā)揮開發(fā)股份在施工建設(shè)方面的優(yōu)勢，建立科學(xué)的市場營銷體系，形成良好的服務(wù)意識(shí)，使產(chǎn)品的銷售周期能夠控制在合理的范圍內(nèi)。天鴻目前擁有職工51人，這一人數(shù)與其開發(fā)面積的比例是很低的，其運(yùn)行效率要高于平均水平；而城建集團(tuán)規(guī)模較大，管理層次多，無論是人