【正文】 經(jīng)典時代，掀起貴陽新都市主義生活人居風(fēng)暴！宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者及中年二次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有800平方米的陽光泳池。與時代共見證物業(yè)管理：多層：㎡ 小高層：㎡起特點總結(jié)：a) 成熟大社區(qū)，生活配套好b) 物業(yè)管理好c) 小區(qū)規(guī)劃好d) 中國名盤50強概念e) 戶型好f) 現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價位物業(yè)g) 建筑立面設(shè)計好h) 交通不方便i) 由于樓盤被大眾認為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量兩城區(qū)的購買者l 樓盤名稱：振華第一居所宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者配套設(shè)施：運動、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、國際化教育、郵政、銀行、會所物業(yè)管理：㎡特點總結(jié)：a) 有價格優(yōu)勢b) 大社區(qū)優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、綠化優(yōu)勢c) 區(qū)域環(huán)境比較差：d) 期房問題、拆遷問題e) 戶型設(shè)計及多元化優(yōu)勢f) 周邊生活圈屬社會底層，治安差g) 無銷售技巧，接待比較差h) 有城區(qū)概念l 樓盤名稱：興隆城市花園位置：貴陽市小河漓江路57號規(guī)劃：占地面積： 190000㎡；建筑面積： 320000㎡，多層7層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：81 —86㎡占總戶數(shù)：19％三房兩廳雙衛(wèi)：106—148㎡占總戶數(shù)：33％四房兩廳雙衛(wèi)：157—188㎡占總戶數(shù)：35％售價：多層：1910元/㎡起 小高層：1858元/㎡起推廣主題：仁者樂山，智者樂水。物業(yè)管理：多層：㎡月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場、戶外廣告、報紙廣告特點總結(jié)：a) 售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷售道具準備較為充分；b) 工地現(xiàn)場圍墻已經(jīng)充分展示運用，傳遞項目相關(guān)信息；c) 售樓現(xiàn)場居家及熱銷氣氛營造；d) 無樣板房展示（未作出）；e) 樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；l 樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號規(guī)劃：占地面積： 36畝；建筑面積： 42700㎡，小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：9198㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％四房兩廳雙衛(wèi)：146─㎡占總戶數(shù)：40％復(fù)式： 188236㎡占總戶數(shù)：10%售價：多層：2180元/㎡起 小高層：2580元/㎡起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報紙、廣播、電視購買客戶：30—40歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套?？梢钥闯?，本市樓盤戶型一般是居家型的三房，三口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開住的年輕人。（3） 價格在1300元/平方米左右樓盤價格屬于貴陽市較低水平，近年價格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。（4）自然環(huán)境怡人，實際離市區(qū)的交通距離短本區(qū)域大部分處于貴陽市環(huán)城林帶，有著良好的自然環(huán)境，明顯區(qū)別于市區(qū)的嘈雜，距市區(qū)的交通距離由于路況的改善而縮短。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在80—90平方米，三房面積在100—125平方米.（3） 價格在1400元/平方米左右樓盤價格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。（五）金陽新區(qū)市場狀況（1） 有一定需求市場由于市政府搬遷此區(qū)，金陽新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠，且各方面不成熟，市場多為集體團購為主，目前市場需求有限。（2） 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。（5） 產(chǎn)品將趨于同質(zhì)此區(qū)由于是通往金陽和出城的交通要道，同時景色優(yōu)美，空氣清新，并且離市區(qū)較近，完全符合修建大型普通居住社區(qū)，并且產(chǎn)品設(shè)計以及規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的價格也相對較低，今后價格競爭將十分激烈。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，區(qū)域住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。目前已有幾十家房開公司圈地進入該片區(qū)，容易營造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。市場產(chǎn)品（1） 規(guī)模大，以中高檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模較大，這也造成其開發(fā)的檔次高。（三）小河片區(qū)市場現(xiàn)狀（1） 需求市場較大兩城區(qū)是本區(qū)域的主要客源，交通、環(huán)境提高，居家氛圍好，良好的居住環(huán)境和離城相對不遠的距離是他們選擇此地的主因。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等偏高價位。（3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開發(fā)規(guī)模有限由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開工項目明顯開始減少。主力單價穩(wěn)定在3000左右。四、本章摘要l 貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。l 住宅價格小幅上揚從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間。國家的產(chǎn)業(yè)政策是：l 控制高檔住房，增加普通商品房個人已成為房地產(chǎn)市場的主體l 不允許高收入者購買經(jīng)濟適用房l 廉租房建設(shè)將以國家投資為主l 不得限制已購公房上市交易l 規(guī)范發(fā)展住房信貸本項目的方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求，是國家提倡的房地產(chǎn)項目當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強勢發(fā)展態(tài)勢，增長強勁投資額（億元）竣工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）銷售額（億元）2001年43．3323．86561．5180．524．622002年50．0331．60599．9187．8527．62 綜上所述，貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭住宅消費的持續(xù)增長，必將進入快速增長的時期。 經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)：單位：億元數(shù)據(jù)來源：《2003年貴陽統(tǒng)計年鑒》今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８％以上，力爭達到９％，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高３個百分點，實現(xiàn)利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟增長幅度。；人民生活水平穩(wěn)步提高收入大幅增加，消費低水平增長。全年市場物價基本穩(wěn)定。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額50億元，%，略低于全市投資的平均增速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，%。初步統(tǒng)計，%。房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方6. 貴陽市近期規(guī)劃（20032005）摘要1． 2005年城區(qū)總?cè)丝冢? 2． 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求:堅持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,3． 對于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟適用房，廉租房供應(yīng)主補充的多層次住宅供應(yīng)體制。在現(xiàn)有房型比例中，二、三、%,是現(xiàn)有住宅產(chǎn)品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，說明三居室產(chǎn)品的諸多合理性是多數(shù)人在選擇居住產(chǎn)品時的首要考慮。貴陽市總面積：8034KM2 人口：340萬 總戶數(shù)：89萬戶 新婚人數(shù)：23361人（女）行政設(shè)置云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)小河區(qū)三縣一市面積（KM2）人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334673383262戶數(shù)（戶）14632813387069138791394719836980376221新婚人數(shù)（女）306926841864197619871180106012．2002年度貴陽市人口狀況（2002年）。是貴州省的省會，是全省政治、經(jīng)濟和文化中心。謹呈：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告二00三年十二月二十六日90 / 92第一章 市場分析一、城市概況基本概況中國古代以山北為陰，山南為陽。貴陽作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已有400多年的歷史。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明。4．居住狀況（房屋建筑面積擁有量：，房屋使用面積擁有量：）通過對現(xiàn)有住戶產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出，在購賣商品房已成為消費和投資時尚的今天，商品房僅占現(xiàn)有住宅的3%，亦有理由認為：房改私房戶（占貴陽市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的69%！），因其現(xiàn)有居所的產(chǎn)品落后、戶型差，居住的舒適性不高而會對未來商品房有潛在需求。5．居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：期未手存現(xiàn)金：可支配收入：家庭總支出：6680元/人（其中：消費支出：，購房支出：，其他支出：） 從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：房價收入比為6時：房價為：**6/100=1456元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方總結(jié)：從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要需求點。二、總體市場態(tài)勢 宏觀經(jīng)濟：2002年國民經(jīng)濟保持良好的發(fā)展態(tài)勢。l 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯增強繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，深化企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力開拓市場，工業(yè)經(jīng)濟保持良好發(fā)展態(tài)勢，生產(chǎn)持續(xù)加速。隨著我市新的城市片區(qū)規(guī)劃，金陽新區(qū)如火如荼的建設(shè)，以及各個中心片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。零售業(yè)已進入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營為特征的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進一步加大擴張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國內(nèi)外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費品市場注入了新的生機和活力。；。收入的增加使我市居民消費也隨之上升，全年城市居民人均消費性支出為5801元，%。18號文的出臺，是中國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標志，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1． 貴陽市2003年19月房地產(chǎn)住宅市場運行情況l 商品房批準預(yù)售面積大幅增長（%）l 品房實際預(yù)售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力在高層與經(jīng)濟房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨秀，%，說明普通住宅以綜合性價比最優(yōu)，成為市場最受歡迎的住宅產(chǎn)品。l 成交情況：意向性成交：7556套，,成交金額:,分別比上屆增長65%,55%,48%,其中經(jīng)濟適用房普通商品房為6301套,76萬平方,分別占84%,82%,71%實際預(yù)、銷售：1396套,成交金額:3億元,分別比上屆增長118%,94%,56%,其中:經(jīng)濟適用房,普通商品房976套,分別占74%,73%,59%.l 啟示:不論是意向性購房還是實際成交,經(jīng)濟實用房和普通商品房達70%以上,充分說明貴陽市目前的住房消費仍是以經(jīng)濟適用房和普通商品房為主。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變化。（2） 區(qū)域配套逐漸完善中天花園在整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。（3） 價格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2000元/ 平方米以上。（5） 市場新項目銷售成績看好該區(qū)域出現(xiàn)了質(zhì)素較高的樓盤，如曦陽山莊，深受市民喜愛，銷售較好。（4） 建筑及園林設(shè)計領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)樓盤多采用流行的現(xiàn)代建筑設(shè)計手筆，風(fēng)格新穎、大氣，顯示樓盤實力和品質(zhì)。（四）三橋馬王廟片區(qū)市場現(xiàn)狀（1） 用地規(guī)模大，容易形成大規(guī)模的居住社區(qū)目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自