【正文】 目，主營(yíng)：珠寶首飾、化妝品、名表精品，餐飲 第2層生活、潮流，主營(yíng)：超市、煙酒、保健品 第3層前衛(wèi)、優(yōu)雅，主營(yíng)：少女裝、淑女裝、飾品精品、美容院 第4層品位、個(gè)性，主營(yíng)：職業(yè)裝、休閑服、家居用品、餐飲 第5層俱樂(lè)部（KTV） 第6層美食廣場(chǎng)、健身會(huì)所 第1820層中西/旋轉(zhuǎn)餐廳酒店式公寓定位：大廈的第7層為酒店式公寓，客房數(shù)量約30間，按照三星級(jí)酒店或商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修和管理。如大廈2 6層拆分出售，價(jià)格可上浮30%，㎡，第3 6層2萬(wàn)元/㎡ 計(jì)算。貸款方案本項(xiàng)目計(jì)劃貸款金額 10,000 萬(wàn)元，貸款期為 3 5 年，從 2013 年 10 月起計(jì)算，償還本金方案為：年 份 本金償還金額（萬(wàn)元）20145002015500201610002017100020187000合 計(jì)10000基準(zhǔn)收益率的確定本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 10%。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上估算，本項(xiàng)目的總投資為18,。項(xiàng)目籌資及運(yùn)用方案詳見(jiàn)附表三：《項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表》。財(cái)務(wù)分析中，考慮到裝修工程的周期，第一年商業(yè)收入按50%計(jì)算。 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算惠州市經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅及附加（經(jīng)營(yíng)收入的 %），印花稅（租金的 %），堤圍防護(hù)費(fèi)（租金的 %）。7. 敏感性分析敏感性分析主要對(duì)項(xiàng)目的投資成本、出租價(jià)格等關(guān)鍵因素發(fā)生變化時(shí)，預(yù)測(cè)隨之而引起的項(xiàng)目各項(xiàng)投資效益指標(biāo)變化程度，為投資決策者控制成本和制定租售價(jià)格提供決策依據(jù)。8. 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?還款來(lái)源分析本項(xiàng)目主要還款來(lái)源來(lái)自于項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)的出租收入回款。（2） 該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)來(lái)看，可看出，指標(biāo)明顯遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議：（1） 與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營(yíng)銷計(jì)劃，提高出租率，保持穩(wěn)定的租金收入。(2) 第24年本年資金來(lái)源與運(yùn)用出現(xiàn)負(fù)數(shù)，可以采取減少本金償還或出售部分商業(yè)樓盤(pán)的方式解決。（3） 根據(jù)本項(xiàng)目改造工程進(jìn)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，把握好入市最佳時(shí)機(jī)。只是項(xiàng)目計(jì)劃改造，存在改造成本，但改造工程規(guī)模不大，時(shí)間也不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)很小。根據(jù)該項(xiàng)目的敏感性分析得出，營(yíng)運(yùn)成本或出租收入發(fā)生變化時(shí)，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)仍然較理想，該項(xiàng)目未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。本項(xiàng)目貸款償還計(jì)劃詳見(jiàn)附表五：《項(xiàng)目貸款償還期測(cè)算表》。②、當(dāng)出租收入下降 10％或運(yùn)營(yíng)成本上升 10％，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持良好，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。租金收入及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)測(cè)算詳見(jiàn)附表二：《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表》。財(cái)務(wù)分析中，考慮到裝修工程的周期，第一年商業(yè)收入按50%計(jì)算。出租收益包括出租租金收入、客房收入以及大廈其他配套服務(wù)收入，經(jīng)營(yíng)收入估算詳見(jiàn)附表二：《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表》。其中自有資金 4, 萬(wàn)元，約占 ％；銀行貸款 10,000 萬(wàn)元，約占 %。裝修成本裝修工程主要包括大廈的外墻、消防、水電、通訊、中央空調(diào)、電梯以及室內(nèi)裝修等項(xiàng)目，合計(jì)約 3, 萬(wàn)元，加上管理費(fèi) ，裝修工程總成本為 3, 萬(wàn)元。測(cè)算期以年度為單位。 價(jià)格定位商業(yè)出租價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，目前項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)出租價(jià)格，臨街鋪約150 200元/平方米，1 層內(nèi)鋪約 110 140 元/平方米， 2 層約 70 90 元/平方米，3 層及以上樓層約 50 70元/平方米，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位和具體情況，確定本項(xiàng)目商業(yè)第一年的租金水平如下表：樓 層 租 金 ( 元/㎡ )半地下室70第1層150第2層99第3層90第4層85第5層80第6層80第1820層90公寓出租價(jià)格：參照周邊三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)并考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況，酒店式公寓的開(kāi)房?jī)r(jià)格定位220 390元之間如下：標(biāo)準(zhǔn)間220元/天，高級(jí)商務(wù) 280元/天，高級(jí)商務(wù)套間 390元/天。酒店頂部設(shè)計(jì)有旋轉(zhuǎn)餐廳，不僅造型新穎，同時(shí)也最大限度利用了本項(xiàng)目可眺望西湖美景的景觀資源，成為本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。在充分考量惠州百貨大廈的潛在價(jià)值和廣闊商業(yè)前景的基礎(chǔ)上，我公司計(jì)劃對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施資產(chǎn)整合，籌資融資收購(gòu)大廈有關(guān)房地產(chǎn)，進(jìn)行全面裝修工程，出租或銷售商業(yè)樓盤(pán)，以解決大廈建設(shè)長(zhǎng)期停滯及負(fù)債日益嚴(yán)重之問(wèn)題，使該商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)胝墸】蛋l(fā)展。 綜合評(píng)價(jià)惠州位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰深圳和香港，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，為本項(xiàng)目奠定了良好的投資環(huán)境。3. 項(xiàng)目SWOT分析 SWOT分析【S－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】◆ 地理位置優(yōu)越，位于惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段，該區(qū)常住人口 ，；◆ 周邊市政配套成熟，屬于商業(yè)住宅老區(qū)，步行20分鐘內(nèi)的常駐人口超過(guò)10萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過(guò)5萬(wàn)人；◆ 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，鄰近深惠高速出入口，緊靠惠州市汽車總站，該站年平均日發(fā)班車1200班次，該立交路口車流量約10萬(wàn)輛次/天，人流量50萬(wàn)人次/天；◆ 大廈為高層建筑，整體形象展示性較好，頂層設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳，可眺望西湖全景，為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)；◆ 所處商業(yè)區(qū)已基本形成氣候，舊商圈加大人流，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)，其商業(yè)增值潛力非常明顯。隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值會(huì)隨著人口基數(shù)的增加、人氣的不斷攀升，包括商業(yè)引導(dǎo)性消費(fèi)的趨勢(shì)，而逐步顯現(xiàn)價(jià)值和持續(xù)提高價(jià)值。本項(xiàng)目靠近惠州著名的西湖等旅游景點(diǎn)，緊鄰擁有600多車輛100多線路的惠州汽車總站。由于珠三角核心城市的資源承載已接近極限，經(jīng)濟(jì)增速趨于平穩(wěn)，廣東要想加快發(fā)展，以惠州等為代表的第二梯隊(duì)無(wú)疑要承擔(dān)起更重要的責(zé)任和發(fā)揮更大的作用。目前，東平區(qū)域發(fā)展不均衡，不同地段商鋪價(jià)格相差較大，以社區(qū)商鋪為主，一般價(jià)格在 －／平方米之間?！? 東平商圈 該商圈是惠州未來(lái)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。同時(shí)由于AAAA景區(qū)近在咫尺，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。西湖商圈以西湖步行街為核心，向南延伸到汽車站，主要由步行街、麗日百貨、賽格電子、黃塘電腦城等大型商業(yè)設(shè)施構(gòu)成，商圈范圍可輻射全市各個(gè)地區(qū)。一個(gè)現(xiàn)代化物流商貿(mào)中心即將形成，范圍可輻射整個(gè)粵東地區(qū)?！? 江北商圈江北商圈是惠州的 CBD，惠州的行政、文化、商務(wù)辦公中心。主題商城女人世界、港澳城、世貿(mào)中心、天虹商場(chǎng)、時(shí)代百貨、商業(yè)街?jǐn)?shù)碼街、源東商業(yè)街等形成了龐大的城市核心商圈?；葜莩菂^(qū)逐步形成以人人樂(lè)、海雅、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳覟楹诵牡柠湹厣倘?，以麗日百貨、賽格廣場(chǎng)、黃塘電腦城為核心的西湖商圈等兩大市級(jí)商業(yè)中心；以江北麗日百貨、狐貍城及各類專業(yè)市場(chǎng)為核心的江北商業(yè)中心；同時(shí)形成以吉之島、百安居、 荷蘭商業(yè)街等為核心的東平商圈。這些商場(chǎng)主要由本地開(kāi)發(fā)商與外地大型商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營(yíng)。同時(shí)各類大型專業(yè)市場(chǎng)漸成氣候。此外，新的寫(xiě)字樓也不斷入市。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序 號(hào)項(xiàng) 目單 位指 標(biāo)1項(xiàng)目規(guī)模占地面積㎡96,總建筑面積㎡452,2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元189,093資金籌措項(xiàng)目銷售收入384，644萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅163,767萬(wàn)元稅后利潤(rùn)122,825萬(wàn)元3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)年投資利潤(rùn)率（稅前）%投資期為3年年投資凈利潤(rùn)率（稅后）%投資期為3年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）102,018萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%動(dòng)態(tài)投資回收期年貸款償還期年2. 市場(chǎng)分析 惠州商業(yè)地產(chǎn)概況在珠江三角洲，惠州經(jīng)濟(jì)被眾多投資者看好。目前項(xiàng)目外墻裝修基本完成，內(nèi)部結(jié)構(gòu)、部分安裝工程、公寓客房布局和間隔基本完成，消防、水電、空調(diào)、電梯等內(nèi)部裝修工程尚未開(kāi)始或有待升級(jí)改造。內(nèi)部設(shè)中庭，裙樓頂部為露臺(tái)。 交通條件該項(xiàng)目緊靠惠州市汽車總站，有 812111201 等十多路城市公交車通達(dá)，距離深惠高速出入口不到兩公里，交通極為便利。今日惠州，日益顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)中國(guó)社科院的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》顯示，惠州躋身全球經(jīng)濟(jì)增速最快城市第八位?；葜葜辽钲趯毎矙C(jī)場(chǎng) 1 個(gè)小時(shí)車程，至廣州白云機(jī)場(chǎng)只有 個(gè)小時(shí)車程地方經(jīng)濟(jì)概況惠州市地處珠三角經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)域。惠州港為國(guó)家一級(jí)口岸，水路距香港僅 47 海里，可供建港的深水岸線 30 多公里，年吞吐量可達(dá) 億噸，現(xiàn)已建成 2 座萬(wàn)噸級(jí)通