【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、商務(wù)辦公中心。江北新區(qū)是惠州城區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向之一。江北區(qū)內(nèi)行政機(jī)構(gòu)林立；城市花園、碧水灣、嘉和名苑、帝景灣等大批高尚住宅相繼開(kāi)發(fā)，構(gòu)成了惠州大型的名宅區(qū)；雙子星、凱賓斯基、峰國(guó)際、德賽大廈、信合大廈、盛豐商務(wù)大廈等地標(biāo)性寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店蜂擁而起，江北新區(qū)已經(jīng)成為惠州重要的商務(wù)辦公區(qū)。同時(shí)，江北片區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)火爆，江北麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、金寶購(gòu)物中心、狐貍城、惠州電子城等零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛面世；已建成有粵東地區(qū)最大的 29 萬(wàn) 平方米的惠州金澤物流市場(chǎng)、41 萬(wàn)平方米的惠州農(nóng)產(chǎn)品配送中心、13 萬(wàn)平方米的義烏小商品批發(fā)城等大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，是惠州發(fā)展大商貿(mào)、大流通的規(guī)劃區(qū)域。一個(gè)現(xiàn)代化物流商貿(mào)中心即將形成，范圍可輻射整個(gè)粵東地區(qū)。江北中心區(qū)正處在開(kāi)發(fā)中，但由于規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，商鋪價(jià)格與西湖、麥地商圈相當(dāng)，主干道臨街鋪位價(jià)格一般在 2－3 萬(wàn)元／平方米之間，升值潛力較大。目前日均客流量達(dá)1萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá) 2 萬(wàn)人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超 過(guò) 1 個(gè)億?！? 西湖商圈西湖商圈是惠州最早形成、最成熟的商圈。西湖商圈以西湖步行街為核心，向南延伸到汽車(chē)站，主要由步行街、麗日百貨、賽格電子、黃塘電腦城等大型商業(yè)設(shè)施構(gòu)成，商圈范圍可輻射全市各個(gè)地區(qū)。商圈內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街形式為主，有新西湖百貨和麗日百貨。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū)，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營(yíng)狀況都較好，數(shù)碼第一港、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力。最為傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一，雖然面積不大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多，但歷史悠久，毗鄰西湖，購(gòu)物環(huán)境一流，在惠州市民心目中的地位相當(dāng)高。同時(shí)由于AAAA景區(qū)近在咫尺，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。隨著該商圈的升級(jí)改造，未來(lái)一個(gè)以旅游休閑商業(yè)為代表的新西湖商圈將逐步面世。西湖商圈的商鋪價(jià)格較高，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格主要在 －3 萬(wàn)元／平方米之間，其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)更是突破每平方米 4 萬(wàn)元。目前日均客流量達(dá) 5 萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá) 10萬(wàn)人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過(guò) 3 個(gè)億?！? 東平商圈 該商圈是惠州未來(lái)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。其聚集了世界 500 強(qiáng) 吉之島、百安居、以及規(guī)模達(dá) 8 萬(wàn)的荷蘭商業(yè)街、市政重大工程?hào)|江夜游等重要的項(xiàng)目。四大點(diǎn)的結(jié)合，提高了東平區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集程度和購(gòu)買(mǎi)力，成就了惠州未來(lái)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。這里將成為惠州商業(yè)設(shè)施最為完善、最為現(xiàn)代化的區(qū)域之一。目前，東平區(qū)域發(fā)展不均衡，不同地段商鋪價(jià)格相差較大，以社區(qū)商鋪為主，一般價(jià)格在 －／平方米之間。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒 項(xiàng)目所在的惠州市經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了 2008 年的低谷后，在經(jīng)濟(jì)下行大勢(shì)中脫穎而出，進(jìn)入到快速?gòu)?fù)蘇發(fā)展的階段。連續(xù)幾年惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在廣東前列，2012年更是在 GDP、外貿(mào)和財(cái)政收入等重要方面取得優(yōu)異成績(jī)，%、%%，%。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格局正處于深刻調(diào)整之中，國(guó)際市場(chǎng)需求依然低迷，以歐美日為代表的主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢，以外向型經(jīng)濟(jì)為主的珠三角正面臨著相應(yīng)的調(diào)整。由于珠三角核心城市的資源承載已接近極限，經(jīng)濟(jì)增速趨于平穩(wěn)，廣東要想加快發(fā)展，以惠州等為代表的第二梯隊(duì)無(wú)疑要承擔(dān)起更重要的責(zé)任和發(fā)揮更大的作用?；葜萁?jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，使惠州與其它城市的商務(wù)活動(dòng)更為頻繁，為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的有效市場(chǎng)需求。 惠州市一個(gè)“山川秀邃，五湖環(huán)城，浮洲四起，景色宜人”的旅游勝地，是廣東省的歷史文化名城。隨著惠州旅游資源的深度挖掘和充分利用，相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施的不斷完善，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)來(lái)惠旅游的游客數(shù)量將會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；與此同時(shí)，未來(lái)多家五星級(jí)酒店的陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)也將提升惠州市星級(jí)酒店的整體檔次，帶動(dòng)高星級(jí)酒店的服務(wù)水平和價(jià)格的提升。本項(xiàng)目靠近惠州著名的西湖等旅游景點(diǎn)，緊鄰擁有600多車(chē)輛100多線路的惠州汽車(chē)總站?；葜萋糜螛I(yè)的快速發(fā)展將對(duì)城市商業(yè)未來(lái)的擴(kuò)展起到增強(qiáng)的作用，也為本項(xiàng)目創(chuàng)造了難得的發(fā)展機(jī)遇。 在調(diào)控頻頻加碼、住宅市場(chǎng)投資受限、樓市前途未明情況下，商業(yè)地產(chǎn)依然是2012年中國(guó)投資者最受青睞的投資對(duì)象，在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投資是商業(yè)地產(chǎn)?；葜萆虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直被低估。隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值會(huì)隨著人口基數(shù)的增加、人氣的不斷攀升，包括商業(yè)引導(dǎo)性消費(fèi)的趨勢(shì)，而逐步顯現(xiàn)價(jià)值和持續(xù)提高價(jià)值。從07年港惠新天地起到華貿(mào)中心和佳兆業(yè)中心，惠州的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，僅2012年國(guó)美電器在惠州就開(kāi)了5家店，對(duì)惠州的發(fā)展非常有信心。但同時(shí)惠州面臨商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象?；葜萆虡I(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值和發(fā)展前景被一致看好，為本項(xiàng)目的重新整改裝修繼而出租和銷(xiāo)售提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和崛起的契機(jī)。3. 項(xiàng)目SWOT分析 SWOT分析【S－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】◆ 地理位置優(yōu)越，位于惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段，該區(qū)常住人口 ，；◆ 周邊市政配套成熟，屬于商業(yè)住宅老區(qū)，步行20分鐘內(nèi)的常駐人口超過(guò)10萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過(guò)5萬(wàn)人；◆ 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，鄰近深惠高速出入口，緊靠惠州市汽車(chē)總站，該站年平均日發(fā)班車(chē)1200班次，該立交路口車(chē)流量約10萬(wàn)輛次/天，人流量50萬(wàn)人次/天；◆ 大廈為高層建筑，整體形象展示性較好，頂層設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳，可眺望西湖全景，為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)；◆ 所處商業(yè)區(qū)已基本形成氣候，舊商圈加大人流，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)，其商業(yè)增值潛力非常明顯。【W(wǎng)－項(xiàng)目劣勢(shì)】◆ 大廈靠近主干道，入口前不夠開(kāi)闊，人太多時(shí)會(huì)影響順暢流動(dòng)，甚至?xí)性腚s聲；◆ 大廈半地下停車(chē)場(chǎng)容量有限，周邊缺少停車(chē)位，擴(kuò)展空間不足，不利于商業(yè)價(jià)值的提升?！綩－項(xiàng)目機(jī)會(huì)】◆ 惠州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的顯著提高、消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，為本項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)提供了強(qiáng)有力的保障；◆ 隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)被低估的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值將會(huì)有大幅的提升，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的增值環(huán)境和發(fā)展空間；◆ 相鄰的老區(qū)商業(yè)處于中低檔次，缺少中型規(guī)模的中高檔次的超市及百貨場(chǎng)所，是本項(xiàng)目難得的發(fā)展機(jī)遇；◆ 大廈裝修工程周期短、見(jiàn)效快，減少了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！綯－項(xiàng)目威脅】◆ 周邊商店及商業(yè)市場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；◆ 老區(qū)商業(yè)配套齊全，新的商業(yè)投資不斷，因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)管理成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 綜合評(píng)價(jià)惠州位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰深圳和香港，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，為本項(xiàng)目奠定了良好的投資環(huán)境。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，屬于惠州市惠城區(qū)商業(yè)及行政的核心地段；周邊商業(yè)配套成熟，有一定的知名度，酒店眾多，商鋪林立；地處交通樞紐，緊鄰惠州市汽車(chē)總站，往來(lái)便捷，人流旺盛。鑒于片區(qū)商業(yè)檔次定位較低，除龍豐市場(chǎng)有一定規(guī)模外，以獨(dú)立零散的街鋪為主，本項(xiàng)目將市場(chǎng)定位設(shè)為中端或中/偏高端，商業(yè)形態(tài)為“購(gòu)物中心”模式，打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，一個(gè)服務(wù)最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的消費(fèi)體驗(yàn)中心，與周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，相得益彰。本項(xiàng)目具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及充裕的商業(yè)升值空間。在充分考量惠州百貨大廈的潛在價(jià)值和廣闊商業(yè)前景的基礎(chǔ)上，我公司計(jì)劃對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施資產(chǎn)整合，籌資融資收購(gòu)大廈有關(guān)房地產(chǎn)，進(jìn)行全面裝修工程，出租或銷(xiāo)售商業(yè)樓盤(pán)，以解決大廈建設(shè)長(zhǎng)期停滯及負(fù)債日益嚴(yán)重之問(wèn)題，使該商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)胝墸】蛋l(fā)展。本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策略上，注意揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)掘潛在亮點(diǎn)，盡量化解不利因素，逐步樹(shù)立品牌，不斷提升項(xiàng)目的檔次和知名度，將為惠百商場(chǎng)帶來(lái)旺盛的財(cái)氣人流，定能取得預(yù)期的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。4. 市場(chǎng)定位 整體形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：該項(xiàng)目外觀造型設(shè)計(jì)獨(dú)特，商業(yè)裙樓內(nèi)部設(shè)有中庭，不僅能滿足商業(yè)部分的采光，也增加了商業(yè)布局的靈動(dòng)性。酒店客房部分采用連廊式布局，客房方正實(shí)用，能最大限度提高客房的實(shí)用率。酒店頂部設(shè)計(jì)有旋轉(zhuǎn)餐廳，不僅造型新穎，同時(shí)也最大限度利用了本項(xiàng)目可眺望西湖美景的景觀資源，成為本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)定位：打造一個(gè)中/偏高端的的集購(gòu)物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，一個(gè)服務(wù)最佳、效益良好的城市消費(fèi)體驗(yàn)中心。營(yíng)銷(xiāo)策略：項(xiàng)目采用“超市+百貨”商業(yè)形態(tài)，引進(jìn)一家知名超市以提高項(xiàng)目的商業(yè)品牌檔次和市場(chǎng)號(hào)召力，百貨部分則統(tǒng)一規(guī)劃、突出主題，以多種形式出租、出售或聯(lián)營(yíng)，酒店公寓應(yīng)首先滿足項(xiàng)目公司客戶的需要， 產(chǎn)品定位商業(yè)功能布局： 樓 層 功 能 半地下室停車(chē)場(chǎng) 第1層名品、炫目，主營(yíng)：珠寶首飾、化妝品、名表精品，餐飲 第2層生活、潮流，主營(yíng)：超市、煙酒、保健品 第3層前衛(wèi)、優(yōu)雅，主營(yíng)：少女裝、淑女裝、飾品精品、美容院 第4層品位、個(gè)性，主營(yíng)：職業(yè)裝、休閑服、家居用品、餐飲 第5層俱樂(lè)部（KTV） 第6層美食廣場(chǎng)、健身會(huì)所 第1820層中西/旋轉(zhuǎn)餐廳酒店式公寓定位：大廈的第7層為酒店式公寓，客房數(shù)量約30間，按照三星級(jí)酒店或商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修和管理。