房地產(chǎn)成本控制新思路房地產(chǎn)成本控制新思路-全文預(yù)覽
【正文】 路及結(jié)構(gòu) 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占 20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過 2%。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。 第三章 開發(fā)全過程中的成本控制方法 強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價 規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。 加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度 各級地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競爭機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價目標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。優(yōu)秀的設(shè)計是項(xiàng)目盈利最基本的保障。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。 銷售費(fèi)用的控制銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用?！ 〉谖逭? 開發(fā)全過程中個別成本的控制在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。但是也有很多費(fèi)用時可以折減，對于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營效益。致 謝我真摯地感謝白瑞峰老師……我還要感謝吳敏老師……感謝我的父母……最后感謝同學(xué)…… 李白慧宇 2022 年 5 月 24 于西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院參考文獻(xiàn)1]王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D]. 西安科技大學(xué), 2022 [2]任海城. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的研究[D]西北大學(xué), 2022 . [3]楊曉梁. 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究[D]南昌大學(xué), 2022 。企業(yè)成本低控，實(shí)際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)歸口分級管理制度、限額設(shè)9 / 13計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對獨(dú)立的成本管理職能部門)。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實(shí)現(xiàn)對財務(wù)費(fèi)用的控制。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。因此在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費(fèi)掛鉤，對設(shè)計單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支） 。精明的開發(fā)商除了會委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。 第四章 開發(fā)全過程中的成本控制要點(diǎn) 前期階段在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。 維持合理利潤
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