【正文】 委托扣款賬戶有：信用卡、儲蓄卡、儲蓄賬戶等。設(shè)貸款總額為 Y，貸款期數(shù)為 n，貸款利率為 i，已還至第 k 期，則：　　　　　 委托扣款。信用社個人信貸系統(tǒng)中可以根據(jù)確定的還款方法自動進行計算，下面介紹這兩種常用的還款方法。統(tǒng)一定日方式是指統(tǒng)一確定每月的某個固定日期作為結(jié)息日（目前綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)將結(jié)息日定在每月 25 日）。借款合同中應(yīng)對貸款的還款計劃作出明確約定。借款人委托信用社代辦的，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)于放款后及時通知借款人。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理?！　　　　?貸款簽約。　　　　 提出審批意見。 貸款審核人對貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，需安排其他調(diào)查人進行核實或重新調(diào)查。貸前調(diào)查完成后，貸款調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，填寫《個人住房、個人商用房貸款調(diào)查審批表》，提出是否同意貸款的明確意見及貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、需落實的貸前條件、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料和面談記錄等一并送貸款審核人員進行貸款審核。　　　　 借款人要如實填寫相關(guān)信息，對于填報虛假信息、提供虛假證明的，信用社不得受理其貸款申請?！　　　?信用社接受個人住房貸款申請后，應(yīng)及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應(yīng)將相關(guān)信息及時錄入個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。轉(zhuǎn)讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。借款人通過咨詢了解，明確其貸款的種類后，可根據(jù)不同的貸款種類，辦理個人住房貸款申請手續(xù)，并按申請的貸款品種提交申請材料。會計人員應(yīng)按照新的貸款利率重新計算分期還款額,在相關(guān)資料上記載新的貸款執(zhí)行利率、還 款方法及分期還款額并及時通知信貸部門，由信貸部門書面通知借款人。（二）貸款購買第一套自住住房（別墅除外）的，貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔個人住房貸款利率減點執(zhí)行，利率下浮幅度不超過 15%。（三）貸款年限加借款人實際年齡之和不超過借款人退休年齡；　　　 貸款利率?！　　?信用社不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款?！　　?首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。（二）對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款額度不得超過房款的 70%。第二章 貸款的對象和條件　　　 貸款條件。　　　 本規(guī)程所指個人住房貸款是指農(nóng)村信用社（含農(nóng)村合作銀行， 簡稱“ 信用社” ，下同）向 轄內(nèi)城鄉(xiāng)居民發(fā)放用于購置自用房屋的按揭貸款；商業(yè)用房貸款是指信用社向轄內(nèi)城鄉(xiāng)居民發(fā)放用于購置商用房屋的按揭貸款。6=4*5。其中：自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的資本金，并說明自有資金投入的方式——現(xiàn)金還是土地等其他形式的資產(chǎn)）包括： 其他自籌資金(詳細說明借款人其他樓盤可實現(xiàn)的銷售收入，在建的其他樓盤還需要多少資金，能夠用于本項目的資金是多少)： 預(yù)售收入包括（指在本項目在建設(shè)期可實現(xiàn)的預(yù)售收入）： 47 / 106本項目農(nóng)信社貸款（說明本項目需要貸款量，本次申請貸款量，及各筆貸款的商洽落實情況）其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金）按照附表 2 各年份經(jīng)營收入占總經(jīng)營收入的比例，將附表 3項目總投資分攤進各年而得各年份的房地產(chǎn)開發(fā)成本，并據(jù)此列表測算項目損益（詳見附表 4），得出項目利潤總額為 萬元，凈利潤為 萬元。一 借款償還1 年 初 企 業(yè) 全 部 借 款 累 計2 本年借款增加3 本年應(yīng)計利息4 本年還本5 本年付息6年末企業(yè)全部借款累計二 還款資金來源1 利潤2 折舊費3 攤銷費4 其它還款資金企業(yè)綜合貸款償還期 41 / 106 評估表１０項目敏感性分析表 序號方 案 敏感因素變化幅度（%） 敏感因素分析結(jié)果因素一 因素二 合計1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量　 財務(wù)內(nèi)部收益率： 　 　 　 　 　　 折現(xiàn)率： 　 　 財務(wù)凈現(xiàn)值：　 　注：本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 N一 經(jīng)營收入1 銷售收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他2 租金收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他3 自營收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他二 經(jīng)營稅金及附加1 營業(yè)稅2 城市建設(shè)維護稅3 教育費附加 37 / 106評估表 6項 目 損 益 表 單位：萬元序號 項 目 名 稱 1 2 3 2．多個項目（除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標）項目貸款償還期 企業(yè)綜合貸款償還期測算 信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負債：項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力：在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力：（三）利息保障倍數(shù)（計算利息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析） （四）本息保障倍數(shù)（計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析） 八、不確定性分析（一）盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點： （二）敏感性分析（敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負向變動 5％、10％和 20％計算）1．敏感性因素的選擇及依據(jù)（對利用外資達投資總額 30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析） 23 / 106敏感性因素一 敏感性因素二 選擇財務(wù)指標和因素量如下： 2．進行單因素敏感性分析 指標 A 指標 B ……因素 X 上升__%因素 X 下降__%因素 Y 上升__%因素 Y 下降__%……分析：指標 A： 指標 B： 指標__：分析: 3．多因素敏感性分析對項目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項目財務(wù)情況的因素有___________。自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的資本金，具體）包括： 預(yù)租售收入包括： 農(nóng)信社貸款包括： 其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金） 利用外資情況和方式 投資估算及融資方案尚存的主要問題 （根據(jù)項目所需資金總量、分年度用款計劃、資金籌措方式及所確定的到位時間安排，對項目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進行綜合評估，并填列《投資計劃與資金籌措表》）六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定（一）項目建設(shè)期__年，經(jīng)營期__年。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責(zé)。借款單位沒有用完自有資金之前支用貸款資金或沒有按工程進度支用貸款資金的，要按照信貸管理有關(guān)規(guī)定從嚴追究會計、信貸部門相關(guān)人員的責(zé)任；貸款單位沒有按照規(guī)定進度還款，或在貸款還清之前解除在建工程抵押的，要按規(guī)定從嚴追究信貸專管員等相關(guān)人員責(zé)任。對發(fā)現(xiàn)的重大風(fēng)險，及時向有關(guān)負責(zé)人報告并提出處理建議。（三）住房開發(fā)貸款的預(yù)（銷）售應(yīng)納入資金監(jiān)管范圍，按照銷售進度分期還款，確保項目銷售 80%前收回全部貸款本息；（四）轉(zhuǎn)讓、出售的商業(yè)用房開發(fā)貸款應(yīng)按照銷售進度分期還款，確保項目銷售 70%前收回全部貸款本息；　　　　　 貸款社分管信貸副主任（行長）應(yīng)定期向項目專管員了解房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款風(fēng)險情況，協(xié)調(diào)信貸、風(fēng)險管理、法律部門之間的關(guān)系，向上級反映貸后管理中出現(xiàn)的重大問題。開發(fā)貸款必須辦理在建工程抵押，并按規(guī)定辦理抵押登記、保險等手續(xù)。商品房開發(fā)貸款的審批根據(jù)貸款審批權(quán)限由有權(quán)人審批。（七）項目評估結(jié)論與貸款建議。（五）銀行效益與風(fēng)險防范措施評估。（三）項目市場情況評估。簡要評估主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人資信評估。2．應(yīng)對貸款項目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進行闡述，并提出建議及解決措施。銀行效益評估應(yīng)采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在貸款社結(jié)算情況及帶給信用社的相關(guān)效益。房地產(chǎn)項目不 9 / 106確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。在對項目各項資金來源進行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項目切實可行的融資計劃。（四）項目投資估算與融資方案評估。（二）項目概況和建設(shè)情況評估。對 開發(fā)規(guī)模和貸款額度較大的項目，可聘請評估中介機構(gòu)參與評估?！　　　?調(diào)查評估權(quán)限。參照對公司類企業(yè)貸款的要求進行初步審查，并重點審查確認以下幾項內(nèi)容：（一）借款人是否具有進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資格；（二）借款人開發(fā)建設(shè)資格批準文件是否在有效期內(nèi)；（三）貸款項目是否經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準。（三）項目資料?！　　　?借款申請人需向信用社提交以下材料?！　　　?商品房開發(fā)貸款期限一般不超過 3 年（含）?！　　?對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，信用社不得向其發(fā)放任何形式的貸款；不得接受空置 3 年(含) 以上的商品房或閑置 2 年(含) 以上的土地作為貸款抵押物。第二章 貸款申請　　　 申請人條件。經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款參照住房開發(fā)貸款有關(guān)規(guī)定進行管理。聯(lián) 系 人：李首超 　 　聯(lián)系電話：07312278781湖南省農(nóng)村信用社聯(lián)合社辦公室　　　　　 　 2022 年 3 月 4 日印發(fā) 　 　　　 （共印 160 份） 3 / 106附件一：湖南省農(nóng)村信用社商品房開發(fā)貸款管理辦法(試行)第一章 總則　　　 為支持商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，有效防范商品房開發(fā)貸款風(fēng)險，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，制定本辦法。待完善后再統(tǒng)一印制操作文本。試行期間，請各地按所附文本格式操作。內(nèi)部發(fā)送：辦公室、業(yè)務(wù)管理處、財務(wù)處、稽核保衛(wèi)處、風(fēng)險管理處。對住宅部分投資超過總投資比例 50%的 綜合性房地 產(chǎn)項目，其貸款按照住房開發(fā)貸款管理。　　　 商品房開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和信用社貸款管理有關(guān)規(guī)定，遵循安全性、流動性、效益性原則。（一）貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，其立項文件真實、有效、完整，能夠進行實質(zhì)性開發(fā)；具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《土地使用權(quán)證》、 《建筑工程施工許可證》；（二）貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要；（三）貸款項目的自有資金投入不少于總投資的 35%，并在貸款之前投入項目建設(shè)；（四）信用社要求的其他條件?！　　?信用社原則上不介入再建開發(fā)項目，對確實優(yōu)秀的再建項目，承貸社應(yīng)按新建項目的要求組織評估，并對前期工程投入情況進行專項審計?！　　　?商品房開發(fā)貸款實行項目專管員負責(zé)制，項目專管員對借款人、貸款項目、項目資金、貸款擔(dān)保等實行全面監(jiān)管。6　 若第三方提供擔(dān)保的，保證人同樣提供上述第 1 項資料；7　 信用社要求提供的其他資料。第三章 項目調(diào)查與評估　　　　 調(diào)查的主要內(nèi)容。6．開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；　　　　 經(jīng)調(diào)查屬實的貸款申請，進入項目評估程序。信貸部門負責(zé)人為評估報告審查人，分管主任為評估報告審定人。包括主要關(guān)系人經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、信用情況的考察分析，各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系等。貸款調(diào)查評估人員要通過市場調(diào)查與預(yù)測，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境、經(jīng)營方式和項目的市場定位，對項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。對項目資金來源的評估，應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證，側(cè)重于對貸款社貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（六）不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不