【正文】 ，必須始終對(duì)工程費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行跟蹤檢查和控制[9]。這個(gè)階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行成本控制:⑴認(rèn)真執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)規(guī)定。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在招投標(biāo)過程中的投資和成本控制主要體現(xiàn)在標(biāo)底的審查工作中。⑵做好招標(biāo)文件的編制工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請(qǐng)若干單位進(jìn)行報(bào)價(jià)競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資(或基礎(chǔ)價(jià))的項(xiàng)目。⑵初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，項(xiàng)目施工成本也就隨之確定，但規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的高低，對(duì)項(xiàng)目施工成本和功能要求的影響是巨大的，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)成本和質(zhì)量以及項(xiàng)目將來是否能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性作用。⑵做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目決策失誤會(huì)直接帶來不必要的資金投入和人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的缺失[6]。綜合以上各種對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的影響因素，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制影響因素指標(biāo)體系如圖42所示。同時(shí)，對(duì)工程成本控制具有十分重要的意義。本文以第一種成本控制組織形式建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制組織體系，如下圖：總經(jīng)理成本控制部銷售部財(cái)務(wù)部工程部策劃部設(shè)計(jì)部市場(chǎng)部圖41 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制組織體系 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的因素比較多，從土地獲取到銷售完畢整個(gè)過程中都存在，其中主要的影響因素如下：⑴土地取得階段影響土地成本費(fèi)用的因素非常多，例如：基礎(chǔ)設(shè)施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用計(jì)劃、位置、形狀、容積率、地形地質(zhì)等等。這種模式的特點(diǎn)是成本投入比較大，但機(jī)構(gòu)穩(wěn)定、工作連續(xù)性強(qiáng)、成本控制效果好，適合大、中型且長期連續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。成本指標(biāo)的項(xiàng)目、涵義和計(jì)算方法，要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，以便進(jìn)行跟蹤比較，從中找出成本發(fā)展趨勢(shì)的規(guī)律性，從而可以更好的挖掘成本降低的潛力。所有指標(biāo)密切聯(lián)系，反映了整個(gè)企業(yè)的成本控制水平。⑶綜合性。成本指標(biāo)的涵義要科學(xué)，便于計(jì)算，能客觀地反映成本的真實(shí)情況，不能模棱兩可，令人費(fèi)解。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系與方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行成本控制，必須建立一套比較科學(xué)的成本指標(biāo)體系。因此在設(shè)計(jì)和采購方面的控制還不夠，而這兩個(gè)階段恰恰是對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用影響最大的階段。勿庸置疑，完善建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)市場(chǎng)，借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)建筑業(yè)的實(shí)際發(fā)展水平，來逐步推進(jìn)招投標(biāo)相關(guān)制度、措施的建立是一個(gè)值得關(guān)注的問題。 招投標(biāo)作為一種成功的采購模式，從運(yùn)行的實(shí)踐來看，采用招投標(biāo)制度對(duì)約束交易者的行為，創(chuàng)造公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境，保障國有資金的使用效率，起到了積極的作用，建設(shè)工程招投標(biāo)，是我國經(jīng)營方式和建筑管理體制的一項(xiàng)重大改革，有利于降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短工程工期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的公平競爭[3]。 強(qiáng)調(diào)成本控制忽視工程質(zhì)量 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)踐中不能正確處理質(zhì)量和成本的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該對(duì)此問題加以重視，做到全面控制成本、適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)節(jié)約。⑵只重視施工階段的成本控制，忽略設(shè)計(jì)階段的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)普遍對(duì)項(xiàng)目工程施工階段非常重視。在成本控制方面，我國地產(chǎn)開發(fā)商們通常只重視施工階段的成本控制，而對(duì)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和重視。因此發(fā)包方可以利用這一優(yōu)勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膲簝r(jià)發(fā)包，并在施工過程中對(duì)工程變更和索賠的價(jià)格調(diào)整有效控制。 ④市場(chǎng)條件 市場(chǎng)條件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。對(duì)某項(xiàng)工程來說，直接費(fèi)有一個(gè)最低的正常費(fèi)用，不論工期如何長，這個(gè)費(fèi)用水平不能再降低了，我們稱之為正常工期。⑶工程建設(shè)成本 ①設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案在符合設(shè)計(jì)要求的前提下還要具有經(jīng)濟(jì)適用的原則，因此它具有設(shè)計(jì)的技術(shù)性，也包含一定的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性。⑴項(xiàng)目決策 項(xiàng)目的決策階段非常重要，實(shí)際上項(xiàng)目決策過程就是擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制和審批過程，設(shè)計(jì)任務(wù)書經(jīng)有權(quán)審批單位審批后，項(xiàng)目隨之成立，也就是項(xiàng)目的最終決策。⑺稅費(fèi) 項(xiàng)目的成本控制還應(yīng)考慮開發(fā)過程中所繳納的各種稅金以及向其他部門規(guī)定交納的費(fèi)用。⑶建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)指建造房屋所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，它是由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。總之，不論是完整的施工預(yù)算，還是分階段的施工預(yù)算，都是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的必不可少的依據(jù)。這些費(fèi)用和損失，都發(fā)生在各個(gè)部門、生產(chǎn)班組和施工隊(duì)。 ②施工準(zhǔn)備階段 結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙和其他有關(guān)資料，編制具有可操作性的施工組織設(shè)計(jì)，通過多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從中選擇經(jīng)濟(jì)合理的可行的施工方案，編制具體的成本控制計(jì)劃，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前控制。⑶動(dòng)態(tài)控制原則項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控制。 現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則[1]。 與此同時(shí)，國家有關(guān)主管部門也在探索，使房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各項(xiàng)工作更加規(guī)范化，尤其是在成本管理上，通過出臺(tái)相關(guān)政策、管理辦法以及采取必要的手段進(jìn)行引導(dǎo)，使成本控制做到有據(jù)可依、有理可循。如何降低成本，如何在同樣的市場(chǎng)競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)，成了房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的問題。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)被淘汰出局。在發(fā)達(dá)國家，設(shè)計(jì)階段和合同階段決定著90%以上的成本，成本控制的重心前移，盡可能減少不確定因素的存在，將不確定、不可預(yù)見因素作為風(fēng)險(xiǎn)控制，計(jì)取一定比例的風(fēng)險(xiǎn)金實(shí)行包干，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。③能得到現(xiàn)實(shí)資料的比較資料。⑵文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)研究法是根據(jù)一定的研究目的或課題，通過調(diào)查文獻(xiàn)來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。⑹結(jié)論，簡要說明了主要的研究成果。⑷建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制體系。首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論進(jìn)行了歸納分析，理清研究脈絡(luò)，并得出自己的認(rèn)識(shí)和理解。本論文的研究不是從某一個(gè)方面或某一階段進(jìn)行成本控制，而是將成本控制分為開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段，項(xiàng)目實(shí)施階段、租售階段等五個(gè)階段，從這些方面闡述如何做好各階段的成本控制，從整個(gè)開發(fā)過程出發(fā)以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制水平，并期望能使開發(fā)商更加重視項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)方面的成本控制管理，幫助部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過調(diào)整期做出一定的貢獻(xiàn)。今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨進(jìn)一步調(diào)整，住房市場(chǎng)價(jià)格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，個(gè)別城市房價(jià)也繼續(xù)下降，房地產(chǎn)行業(yè)在資金緊張的壓力下將進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制。Measures目錄第一章 緒論 1 1 1 論文選題意義 1 2 2 2第二章 理論綜述 4 4 4 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 4 5 5 5 6 6 7第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制影響因素與存在的問題 9 9 10 10 強(qiáng)調(diào)成本控制忽視工程進(jìn)度 11 強(qiáng)調(diào)成本控制忽視工程質(zhì)量 11 11 12第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系與方法 13 13 13 13 14 15 17 17 17 18 19 20第五章 案例分析 21 21 21 22 25第六章 結(jié)論 27參考文獻(xiàn) 28謝辭 29附錄一 I附錄二 VIX / 44房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究第一章 緒論 隨著我國改革開放步伐的加快，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、開發(fā)利潤空間較大，以致于部分房地產(chǎn)開發(fā)商不重視項(xiàng)目開發(fā)成本控制問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has bee an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important position.With the city39。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競爭也越來越激烈，其中成本控制工作作為管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場(chǎng)和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著城市房價(jià)的持續(xù)攀升，國家對(duì)此行業(yè)發(fā)展開始高度關(guān)注，頒布了一系列的法規(guī)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。最后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行了總結(jié)，并介紹自己的心得體會(huì)。 Cost control。 但是在2007年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入適當(dāng)?shù)恼{(diào)整階段。 企業(yè)進(jìn)行成本控制的目的不單是指施工成本控制，或是為了某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從企業(yè)的全方位、全過程的角度出發(fā)，做到最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高企業(yè)成本控制的科學(xué)性。⑵房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制理論研究。本章分別在工程進(jìn)度、質(zhì)量、招投標(biāo)等不同方面進(jìn)行了分析，從上述方面發(fā)現(xiàn)問題。本章從決策階段成本控制、設(shè)計(jì)成本控制、招投標(biāo)成本控制、階段成本控制和營銷策劃成本控制五個(gè)方面進(jìn)行了項(xiàng)目開發(fā)成本控制對(duì)策的研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更是一個(gè)復(fù)雜開放的系統(tǒng)，因此，這就要求我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其成本控制進(jìn)行研究要有系統(tǒng)的觀念，既要考慮到外部環(huán)境的多種變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目及其成本的影響，又要考察多種因素動(dòng)態(tài)的變化，進(jìn)行綜合分析，做出科學(xué)決策，以期獲得預(yù)期的經(jīng)營效益。②能形成關(guān)于研究對(duì)象的一般印象，有助于觀察和訪問。第二章 理論綜述在國外，隨著項(xiàng)目成本控制管理理論的深入和管理經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)項(xiàng)目的成本控制越來越重視。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 從國家的宏觀政策上、從市場(chǎng)空間的爭奪上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競爭已經(jīng)達(dá)到了高峰，上市融資、企業(yè)間的合作開發(fā)以及兼并等使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有壓力，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間一再被壓縮。在這種總體框架下，企業(yè)成本管理的作用也隨之顯現(xiàn)，并在經(jīng)營理念中有著重要的核心地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制由最初的簡單、粗放型的管理向今天的程序、集約化管理轉(zhuǎn)變。即保證各項(xiàng)工作都在預(yù)算的范圍內(nèi)進(jìn)行。⑵全面成本控制原則項(xiàng)目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。⑴以項(xiàng)目成本的形成過程作為控制對(duì)象根據(jù)對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)行全過程控制的要求，具體的控制內(nèi)容包括：①工程投標(biāo)階段 根據(jù)工程概況和招標(biāo)文件，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，提出投標(biāo)決策意見。⑵以項(xiàng)目職能部門、生產(chǎn)班組和施工隊(duì)作為成本控制的對(duì)象成本控制的具體內(nèi)容是日常發(fā)生的各種費(fèi)用和損失。目前，邊設(shè)計(jì)、邊施工的項(xiàng)目比較多，不可能在開工以前一次編出整個(gè)項(xiàng)目的施工預(yù)算，但可根據(jù)出圖情況編制分階段的施工預(yù)算。土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。在整