【正文】 權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而在付款安排上，對(duì)于受讓方而言，宜分階段支付并拉長(zhǎng)付款過(guò)程，同時(shí)注意雙方義務(wù)的對(duì)接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項(xiàng)。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書(shū)面披露者外，項(xiàng)目公司已按規(guī)定足額繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。一般情況下至少應(yīng)包括：(1)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書(shū)面披露者外，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)、權(quán)益(包括項(xiàng)目)不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購(gòu)的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購(gòu)中所涉及的方方面面問(wèn)題囊括進(jìn)去，最大限度避免收購(gòu)方風(fēng)險(xiǎn)。已開(kāi)工但尚未取得施工許可。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大量項(xiàng)目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場(chǎng)管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施嚴(yán)格審批與監(jiān)管，判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭(zhēng)議事項(xiàng)或存在預(yù)期將要進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對(duì)處置結(jié)果和影響的預(yù)測(cè)，并提供有關(guān)的法律文件。* 目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無(wú)偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門(mén)的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。* 目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員簡(jiǎn)介。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)之營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件。(4) 向有關(guān)政府部門(mén)調(diào)查并獲取書(shū)面文件。1. 盡職調(diào)查的方法進(jìn)行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況與法律風(fēng)險(xiǎn)，具體方式多種多樣。但是，受讓一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)(剝離資產(chǎn)除外)、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等。(一)簽訂意向書(shū)或框架協(xié)議在收購(gòu)方與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成初步收購(gòu)意向后，雙方一般宜簽訂一個(gè)意向書(shū)或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購(gòu)階段的權(quán)利與義務(wù)。以上是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上五種較為常見(jiàn)且有合法性保障的取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，當(dāng)然，實(shí)踐中還存在其他方式，如聯(lián)建等，本文不在此一一分析。，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費(fèi)用及報(bào)酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理委托事項(xiàng)。2. 委托合同一般是受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)。目前，國(guó)際或國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資商開(kāi)始把目光投向房地產(chǎn)長(zhǎng)線投資，即房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，采取這種經(jīng)營(yíng)方式并不要求一定要成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。實(shí)踐中，某些劃撥土地使用權(quán)人無(wú)力開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目，又不能依法將其轉(zhuǎn)讓給有資金、亦有意向開(kāi)發(fā)者建設(shè)。這種取得項(xiàng)目的方式與項(xiàng)目公司收購(gòu)在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)過(guò)程中，除需關(guān)注該公司擁有之項(xiàng)目的合法性外，因項(xiàng)目公司已存在一段時(shí)間，必然與其他單位或個(gè)人有一定的經(jīng)濟(jì)交往，產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有可能隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而且股權(quán)變更基本不涉及稅費(fèi)，因而獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加成本很小。(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)在國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓一律采取公開(kāi)交易的背景下，除招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式外，以收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式獲得該公司名下房地產(chǎn)項(xiàng)目成為現(xiàn)階段取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要形式。二、經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳。屆時(shí)，當(dāng)可以根據(jù)土地市場(chǎng)的情況考慮取消這些限制性條件?！睉?yīng)該說(shuō)，以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓條件是明確而具體的。相對(duì)于土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)是權(quán)利的派生性，其轉(zhuǎn)移的是已經(jīng)從土地所有權(quán)中分離的土地使用權(quán)，其權(quán)利義務(wù)的規(guī)定仍以土地出讓合同的規(guī)定為準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓人未履行的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)須由受讓人繼續(xù)履行。一方面，我們需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌特別是掛牌出讓中設(shè)定條件限制競(jìng)買(mǎi)人參與。掛牌方式相對(duì)招標(biāo)、拍賣(mài)簡(jiǎn)便易行，不受競(jìng)買(mǎi)人人數(shù)的限制，適合地塊較小、起價(jià)較低、競(jìng)買(mǎi)人較少的項(xiàng)目。從實(shí)踐中看，協(xié)議出讓造成國(guó)有資產(chǎn)大量流失，權(quán)錢(qián)交易盛行于土地交易市場(chǎng)，以及公平、誠(chéng)信意識(shí)的嚴(yán)重缺位。但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，協(xié)議出讓的地塊仍占了土地使用權(quán)出讓的絕大部分。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓原則上采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌。近年來(lái)，我國(guó)立法機(jī)構(gòu)與土地管理部門(mén)認(rèn)識(shí)到了控制房地產(chǎn)項(xiàng)目惡性炒賣(mài)的重要性，并在相關(guān)法律及政策中進(jìn)行了反映。而在土地二級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也有其流轉(zhuǎn)的必要，發(fā)展商因?yàn)楦鞣N原因不能或不愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，便會(huì)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有意向、亦有實(shí)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的其他方。土地使用權(quán)是在我國(guó)土地不能私有、不能交易的情形下獨(dú)創(chuàng)的一種物權(quán)權(quán)利，與大陸法中的地上權(quán)相似，但通說(shuō)認(rèn)為土地使用權(quán)的范圍比地上權(quán)更廣，地上權(quán)主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，而土地使用權(quán)不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，也包含了對(duì)土地進(jìn)行使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。土地一旦成為資本的實(shí)務(wù)形態(tài)、成為投資的手段時(shí)，土地的有償使用，以及土地在某種程度上的自由流轉(zhuǎn)，就成為必要。(二)土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)制度的建立與意義隨著改革開(kāi)放的發(fā)展，土地資源開(kāi)始了資產(chǎn)化的進(jìn)程。私房允許出租和買(mǎi)賣(mài)，但由于國(guó)家對(duì)該等私房的買(mǎi)賣(mài)和租賃實(shí)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，事實(shí)上私房流通的情形很少出現(xiàn)。而個(gè)人取得國(guó)有土地用于建筑和經(jīng)營(yíng)基本上被禁止。 一、土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的意義(一)改革開(kāi)放前我國(guó)的土地所有權(quán)制度與土地使用狀況目前各國(guó)土地所有權(quán)制度主要有三種：大部分國(guó)家實(shí)行土地私有制，有的國(guó)家實(shí)行混合所有制，我國(guó)實(shí)行的則是公有制。作為交易雙方尤其是收購(gòu)方，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到收購(gòu)中存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，采取嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的操作方式。國(guó)有土地基本上通過(guò)國(guó)家計(jì)劃無(wú)償分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校等使用，這是因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)時(shí)受從前蘇聯(lián)傳入的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論影響，認(rèn)為在社會(huì)主義國(guó)家里國(guó)營(yíng)單位同樣是在履行國(guó)家機(jī)關(guān)的職能，因此它們使用國(guó)家的土地不應(yīng)當(dāng)交納使用費(fèi)。在城市里，我國(guó)對(duì)私房進(jìn)行了以國(guó)家經(jīng)租為主要形式的社會(huì)主義改造，改造的結(jié)果是城市房屋中只保留下少部分私房。在這種土地所有權(quán)與使用權(quán)制度下，土地不作為商品而退出市場(chǎng)，導(dǎo)致土地這一最重要的自然資源不能在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中得到充分有效的利用。在農(nóng)村，農(nóng)民通過(guò)交納土地承包費(fèi)獲得了對(duì)農(nóng)用土地的使用。關(guān)于國(guó)有土地的有償出讓問(wèn)題，修改后的土地管理法與《中華人民共和國(guó)城市房屋管理法》也有了明確的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓制度的建立，使土地一級(jí)市場(chǎng)得以形成，土地需求者從而能以支付土地出讓金等稅費(fèi)的方式從國(guó)家獲得其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)必須的土地使用權(quán)，這一階段，土地使用權(quán)是從國(guó)家流轉(zhuǎn)到使用者手中。因而，在允許房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的同時(shí)，亦應(yīng)嚴(yán)格設(shè)置項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的條件，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的惡性炒賣(mài)現(xiàn)象。目前土地使用權(quán)出讓的主要形式是招標(biāo)拍賣(mài)掛牌。沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式”。實(shí)際上，協(xié)議出讓方式很長(zhǎng)時(shí)間里能大行其道的真實(shí)原因在于其隨意性、缺乏監(jiān)督以及更易實(shí)現(xiàn)地方、部門(mén)或個(gè)人的利益。其操作程序是：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者，如掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，則進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。如土地出讓信息披露不充分，開(kāi)發(fā)投資者對(duì)市場(chǎng)土地供應(yīng)缺乏預(yù)期準(zhǔn)備。當(dāng)然，這些情形的出現(xiàn)，既有現(xiàn)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌規(guī)則與程序方面的問(wèn)題，也與我國(guó)整體的法制環(huán)境有關(guān)。(二)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵敢粋€(gè)主體以合法途徑取得土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后，在二級(jí)市場(chǎng)上將該土地使用權(quán)及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體名下，該項(xiàng)目所獲得的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售等批準(zhǔn)手續(xù)均作相應(yīng)變更。(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。當(dāng)然，如果我國(guó)土地一級(jí)出讓市場(chǎng)確能完全實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公平、公眾的市場(chǎng)化操作，則一、二級(jí)土地市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生巨大的價(jià)格落差，土地的惡性炒賣(mài)行為就失去了存在的意義。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第39條，在兩種情形下，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓