【正文】 權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方義務(wù)的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應(yīng)納稅費，不存在欠繳稅費情形。一般情況下至少應(yīng)包括：(1)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司的資產(chǎn)、權(quán)益(包括項目)不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風(fēng)險。已開工但尚未取得施工許可。但在房地產(chǎn)市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產(chǎn)項目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。* 目標公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭議事項或存在預(yù)期將要進入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預(yù)測，并提供有關(guān)的法律文件。* 目標公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。* 目標公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 目標公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。* 目標公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗資報告和公司章程等政府批件。(4) 向有關(guān)政府部門調(diào)查并獲取書面文件。1. 盡職調(diào)查的方法進行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標公司的經(jīng)營狀況與法律風(fēng)險，具體方式多種多樣。但是，受讓一個項目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)(剝離資產(chǎn)除外)、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險等。(一)簽訂意向書或框架協(xié)議在收購方與轉(zhuǎn)讓方達成初步收購意向后，雙方一般宜簽訂一個意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購階段的權(quán)利與義務(wù)。以上是目前房地產(chǎn)市場上五種較為常見且有合法性保障的取得房地產(chǎn)項目的方式，當(dāng)然，實踐中還存在其他方式，如聯(lián)建等，本文不在此一一分析。，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費用及報酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理委托事項。2. 委托合同一般是受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)。目前，國際或國內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資商開始把目光投向房地產(chǎn)長線投資，即房地產(chǎn)租賃經(jīng)營市場，采取這種經(jīng)營方式并不要求一定要成為房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。實踐中，某些劃撥土地使用權(quán)人無力開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項目，又不能依法將其轉(zhuǎn)讓給有資金、亦有意向開發(fā)者建設(shè)。這種取得項目的方式與項目公司收購在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。而在房地產(chǎn)項目公司收購過程中，除需關(guān)注該公司擁有之項目的合法性外，因項目公司已存在一段時間，必然與其他單位或個人有一定的經(jīng)濟交往，產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有可能隱藏著較大的風(fēng)險。而且股權(quán)變更基本不涉及稅費，因而獲得房地產(chǎn)項目的附加成本很小。(三)房地產(chǎn)項目公司收購在國有經(jīng)營性土地出讓一律采取公開交易的背景下，除招標拍賣掛牌方式外，以收購房地產(chǎn)項目公司方式獲得該公司名下房地產(chǎn)項目成為現(xiàn)階段取得房地產(chǎn)項目的主要形式。二、經(jīng)批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳。屆時，當(dāng)可以根據(jù)土地市場的情況考慮取消這些限制性條件?！睉?yīng)該說，以出讓方式取得土地使用權(quán)的項目的轉(zhuǎn)讓條件是明確而具體的。相對于土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)及項目轉(zhuǎn)讓的特點是權(quán)利的派生性，其轉(zhuǎn)移的是已經(jīng)從土地所有權(quán)中分離的土地使用權(quán)，其權(quán)利義務(wù)的規(guī)定仍以土地出讓合同的規(guī)定為準，轉(zhuǎn)讓人未履行的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)須由受讓人繼續(xù)履行。一方面，我們需要進一步統(tǒng)一出讓程序和標準，明確操作規(guī)范。招標拍賣掛牌特別是掛牌出讓中設(shè)定條件限制競買人參與。掛牌方式相對招標、拍賣簡便易行，不受競買人人數(shù)的限制，適合地塊較小、起價較低、競買人較少的項目。從實踐中看，協(xié)議出讓造成國有資產(chǎn)大量流失，權(quán)錢交易盛行于土地交易市場，以及公平、誠信意識的嚴重缺位。但很長一段時間以來，協(xié)議出讓的地塊仍占了土地使用權(quán)出讓的絕大部分。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓原則上采取招標拍賣掛牌。近年來，我國立法機構(gòu)與土地管理部門認識到了控制房地產(chǎn)項目惡性炒賣的重要性，并在相關(guān)法律及政策中進行了反映。而在土地二級市場，土地使用權(quán)及其對應(yīng)的房地產(chǎn)項目也有其流轉(zhuǎn)的必要，發(fā)展商因為各種原因不能或不愿繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項目，便會將項目轉(zhuǎn)讓給有意向、亦有實力繼續(xù)開發(fā)的其他方。土地使用權(quán)是在我國土地不能私有、不能交易的情形下獨創(chuàng)的一種物權(quán)權(quán)利，與大陸法中的地上權(quán)相似，但通說認為土地使用權(quán)的范圍比地上權(quán)更廣，地上權(quán)主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，而土地使用權(quán)不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，也包含了對土地進行使用經(jīng)營的權(quán)利。土地一旦成為資本的實務(wù)形態(tài)、成為投資的手段時，土地的有償使用，以及土地在某種程度上的自由流轉(zhuǎn)，就成為必要。(二)土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項目流轉(zhuǎn)制度的建立與意義隨著改革開放的發(fā)展，土地資源開始了資產(chǎn)化的進程。私房允許出租和買賣，但由于國家對該等私房的買賣和租賃實行嚴格的管理和監(jiān)督，事實上私房流通的情形很少出現(xiàn)。而個人取得國有土地用于建筑和經(jīng)營基本上被禁止。 一、土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項目流轉(zhuǎn)的意義(一)改革開放前我國的土地所有權(quán)制度與土地使用狀況目前各國土地所有權(quán)制度主要有三種：大部分國家實行土地私有制，有的國家實行混合所有制，我國實行的則是公有制。作為交易雙方尤其是收購方，應(yīng)充分認識到收購中存在的各類風(fēng)險，采取嚴謹、規(guī)范的操作方式。國有土地基本上通過國家計劃無償分配給國營企業(yè)、機關(guān)、部隊、學(xué)校等使用，這是因為我國當(dāng)時受從前蘇聯(lián)傳入的計劃經(jīng)濟理論影響，認為在社會主義國家里國營單位同樣是在履行國家機關(guān)的職能，因此它們使用國家的土地不應(yīng)當(dāng)交納使用費。在城市里，我國對私房進行了以國家經(jīng)租為主要形式的社會主義改造，改造的結(jié)果是城市房屋中只保留下少部分私房。在這種土地所有權(quán)與使用權(quán)制度下，土地不作為商品而退出市場，導(dǎo)致土地這一最重要的自然資源不能在社會經(jīng)濟生活中得到充分有效的利用。在農(nóng)村，農(nóng)民通過交納土地承包費獲得了對農(nóng)用土地的使用。關(guān)于國有土地的有償出讓問題，修改后的土地管理法與《中華人民共和國城市房屋管理法》也有了明確的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓制度的建立，使土地一級市場得以形成，土地需求者從而能以支付土地出讓金等稅費的方式從國家獲得其生產(chǎn)、經(jīng)營必須的土地使用權(quán)，這一階段，土地使用權(quán)是從國家流轉(zhuǎn)到使用者手中。因而，在允許房地產(chǎn)項目流轉(zhuǎn)的同時，亦應(yīng)嚴格設(shè)置項目流轉(zhuǎn)的條件，控制房地產(chǎn)項目的惡性炒賣現(xiàn)象。目前土地使用權(quán)出讓的主要形式是招標拍賣掛牌。沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式”。實際上，協(xié)議出讓方式很長時間里能大行其道的真實原因在于其隨意性、缺乏監(jiān)督以及更易實現(xiàn)地方、部門或個人的利益。其操作程序是：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者，如掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，則進行現(xiàn)場競價。如土地出讓信息披露不充分，開發(fā)投資者對市場土地供應(yīng)缺乏預(yù)期準備。當(dāng)然，這些情形的出現(xiàn)，既有現(xiàn)行招標拍賣掛牌規(guī)則與程序方面的問題，也與我國整體的法制環(huán)境有關(guān)。(二)項目轉(zhuǎn)讓所謂項目轉(zhuǎn)讓，是指一個主體以合法途徑取得土地使用權(quán)及其對應(yīng)的房地產(chǎn)項目后，在二級市場上將該土地使用權(quán)及對應(yīng)項目轉(zhuǎn)移到另一個主體名下，該項目所獲得的立項、用地、規(guī)劃、施工、銷售等批準手續(xù)均作相應(yīng)變更。(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。當(dāng)然，如果我國土地一級出讓市場確能完全實現(xiàn)公開、公平、公眾的市場化操作，則一、二級土地市場就不會產(chǎn)生巨大的價格落差，土地的惡性炒賣行為就失去了存在的意義。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條，在兩種情形下，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓