【正文】 裝設(shè)備的實際成本?！　。ㄈ齑嬖O(shè)備的核算　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“庫存設(shè)備”，指的是將直接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實體一部分的設(shè)備。如屬于運輸部門的責(zé)任，則要求運輸部門賠償，如屬于合理損耗，則應(yīng)計入材料的采購成本。應(yīng)作如下會計分錄：　　[答疑編號811040201：針對該題提問]　　借：原材料——A材料　　　　　60500　　　　貸：銀行存款　　　　　　 　　60500　　如果上述業(yè)務(wù)，貨款尚未支付，分錄如下：　　借：原材料——A材料　　　　　60500　　　　貸：應(yīng)付賬款——乙公司　 　　60500　　2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達(dá)貨尚驗收入庫。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同情況進行賬務(wù)處理。　　如：“在途物資——A 材料”　　　　“在途物資——B 設(shè)備”等　　2.“原材料”賬戶　　該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實際成本，借方登記已驗收入庫材料的實際成本，貸方登記企業(yè)已領(lǐng)用發(fā)出材料的實際成本。　　　　一、原材料的核算（按實際成本核算）　?。ㄒ唬┰牧虾怂愕馁~戶設(shè)置　　為了核算庫存材料的實際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下兩個賬戶：　　1.“在途物資”賬戶　　“在途物資”賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達(dá)或尚未驗收入庫的各種存貨（包括材料、設(shè)備、低值易耗品等）的實際成本。諸如對建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實地盤存法來確定存貨的結(jié)存數(shù)量?！　〔捎脤嵉乇P存法，當(dāng)期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計算。存貨的盤存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實地盤存法。在以前已提跌價準(zhǔn)備的范圍內(nèi)做如下會計分錄。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計提存貨跌價準(zhǔn)備。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格作為可變現(xiàn)凈值?！　。ㄈ┐尕浀钠谀┯媰r　　到會計期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應(yīng)按照實際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進行計價。采用這種方法，月末在按計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計算和結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應(yīng)承擔(dān)的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計劃成本調(diào)整為實際成本?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個別計價法來結(jié)轉(zhuǎn)成本。到月末計算出加權(quán)平均單位成本，再計算發(fā)出存貨和結(jié)存存貨的成本?！?000660030007200　30本月合計8000見表41　　表41　　　　　　　　　　A材料明細(xì)賬　　　　　　　　　　　　　?。ㄏ冗M先出法）　　 07 年摘 要收 入發(fā) 出結(jié) 存月日數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額61期初結(jié)存　　　　　　20004000　7購 入500011000　　發(fā)出存貨的計價方法有兩種，一種是按實際成本計價，另一種是按計劃成本計價。（詳見“房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算”）　　、加工成本和相關(guān)稅費所構(gòu)成?！　?。存貨屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)?！　　捌渌麘?yīng)收款”賬戶應(yīng)按欠款的單位和個人設(shè)置明細(xì)賬戶，進行明細(xì)核算。包括應(yīng)收的各種賠款、罰款，應(yīng)向職工收取的各種墊付的款項、應(yīng)收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，以及企業(yè)撥付給內(nèi)部有關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金等?！　∫驗楹怂憬Y(jié)果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設(shè)預(yù)付賬款只能過戶，發(fā)生的預(yù)付賬款直接在應(yīng)付賬款賬戶進行核算。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制記賬憑證如下：　　[答疑編號811030108：針對該題提問]　　借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)　　　　　600 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　600 000　　②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，根據(jù)材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：　　[答疑編號811030109：針對該題提問]　　借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)　　　　　　80 000　　　　貸：原材料　　　　　　　　　　　　 80 000　?。ㄗ⒁猓荷鲜鰬?yīng)付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應(yīng)作為債權(quán)資產(chǎn)來看待。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對A施工單位補付的承包工程款。如：　　預(yù)付賬款——某單位　　其會計處理舉例如下：　　【例34】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：　?、倌撤康氐禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一項準(zhǔn)備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元?！　∑髽I(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇?！　′N售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：　　借：應(yīng)收票據(jù)——某單位　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分錄：　　借：銀行存款　　　　貸：應(yīng)收票據(jù)——某單位　　由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運用，所以，本講座不再進行詳細(xì)介紹。當(dāng)企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時作如下會計分錄：　　[答疑編號811030102：針對該題提問]，　　借：應(yīng)收賬款——乙公司　　　　　　　　　　　100 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——材料銷售收入　　　　　　　100 000　　當(dāng)企業(yè)收回應(yīng)收賬款時，要借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收賬款”科目。在不設(shè)“預(yù)收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)預(yù)收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負(fù)債。也就是要按現(xiàn)金折扣前的總價格來確定應(yīng)收賬款的入賬金額。現(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵客戶在一定期限內(nèi)早日償還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠。如對大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價格給予5%的商業(yè)折扣等。但在含有折扣條件的銷售方式時，應(yīng)收賬款的計價還要考慮折扣因素?！　?第一節(jié)　應(yīng)收賬款的核算 　　一、應(yīng)收賬款的核算范圍和計價　?。ㄒ唬?yīng)收賬款的范圍　　 應(yīng)收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購買、接受或租用的單位和個人收取而尚未收取的款項。如：　　其他貨幣資金——外埠存款　　　　　　　　——銀行匯票存款　　　　　　　　——銀行本票存款等。　　最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算?！　⌒枰f明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達(dá)賬項，從而查明銀行存款的實際余額?！　?）銀行為企業(yè)代付水電費2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。經(jīng)逐筆核對后發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達(dá)賬賬項。如果雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后的余額是應(yīng)該相符的。　　，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。所謂未達(dá)賬項，就是因為憑證傳遞的時間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對賬單”?！　°y行存款日記賬要每天結(jié)出余額，以隨時反映銀行存款的收支動態(tài)和結(jié)存的金額。　　[答疑編號811020109：針對該題提問]　　根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：　　借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　　 　8000　　　　貸： 銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 8000　?。ㄗⅲ河嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)費用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)成本一章進行介紹?！　答疑編號811020108：針對該題提問]　　根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　80000　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——房屋銷售收入　　　　　　　　80000　?。ǘ┿y行存款支出的核算　　 銀行存款支出，包括的項目很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設(shè)備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項稅金、支付水電費等。銀行存款的總分類核算是根據(jù)原始憑證，通過編制記賬憑證進行的。凡獨立核算的企業(yè)都必須在當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)賬戶，企業(yè)除留存少量的現(xiàn)金以備零星支出外，其余貨幣資金都應(yīng)存入銀行?！　‖F(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應(yīng)通過“待處理財產(chǎn)損溢—待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明原因竟批準(zhǔn)后再進行處理?！　≡谟涃~憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記賬憑證同時進行的。　　需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預(yù)售商品房或大面積拆遷安置時，會發(fā)生筆數(shù)既多、數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，在這種情況下，為了保證現(xiàn)金安全和提高工作效率，建議請開戶銀行到現(xiàn)場辦公，由開戶銀行直接辦理款項收付?！　。ǘ┈F(xiàn)金的收入　　例23：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元?！　±?1：3月1日李明因出差到財務(wù)部門借款1000元。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時查明原因，并按規(guī)定進行處理。這樣既簡化核算業(yè)務(wù)，也比較安全。　　　　 第一節(jié)　庫存現(xiàn)金的核算　　　　一、庫存現(xiàn)金的管理　　庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金?！　〉诙隆》康禺a(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算貨幣資金的核算是所有企業(yè)會計核算普遍存在的業(yè)務(wù)?！　　　　　　≈环从辰痤~的明細(xì)賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細(xì)賬一般需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)成本和各項費用的明細(xì)賬需要多欄式，以便于對各不同的成本、費用項目分別進行記錄和反映。以反映應(yīng)收賬款的明細(xì)情況。明細(xì)賬要按明細(xì)科目開設(shè)賬戶?！　　艾F(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的?！　”?2　　　　　　　　　　　總分類賬　　賬戶名稱：　　 年憑證摘 要借方貸方借或貸余額月日字號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。　　總分類賬是按總賬科目（一級科目）開設(shè)賬戶，以提供企業(yè)總括的會計信息。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設(shè)置“設(shè)備”、“鋼材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設(shè)備分別進行核算和反映。以便于查閱賬目和實行會計電算化。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目?！　〉谒念愂浅杀绢惪颇?，這類科目有三個，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”和“研發(fā)支出”?！　〉诙惪颇渴秦?fù)債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增減變化情況，其中包括了各項流動負(fù)債和各項長期負(fù)債。企業(yè)如果沒有相關(guān)的業(yè)務(wù)，就不必要設(shè)置相關(guān)的科目。見講義表11。并且要根據(jù)設(shè)置的會計科目在賬簿中開設(shè)賬戶。　　　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算對象　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運動?！　　　∨涮自O(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。而對企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務(wù)的核算等，本講座將不予以介紹。房地產(chǎn)會計全講 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設(shè)綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計?！　∠抻跁r間與篇幅，本講座主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的日常業(yè)務(wù)。并誠懇希望大家提出寶貴意第一章 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設(shè)置一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個新興行業(yè)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。　　、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營　　房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進行的管理和各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。　　　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的會計科目和賬簿設(shè)置　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設(shè)置　　為了對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行會計核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會計科目?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，應(yīng)設(shè)置如下會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業(yè)可能不需要，如“應(yīng)付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期債券，才能使用本科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。這些科目也是各類企業(yè)通用的科目?！　〉谖孱惪颇渴菗p益類科目?！　≡谑褂脮嬁颇繒r需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編?！　∵€需要說明，許多會計科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更明細(xì)地反映有關(guān)會計信息?！　。ㄒ卜Q總賬）。　　具體賬頁格式見表12。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”。對大部分總賬科目都需要設(shè)置明細(xì)賬。賬內(nèi)按應(yīng)收賬款的對方單位開設(shè)明細(xì)賬戶?！　∶骷?xì)賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細(xì)賬其賬頁格式的要求是不同的?！　”?4 房屋開發(fā)成本明細(xì)賬　　開發(fā)項目：公寓　　　　　　　　　　　　單位：元　　 年憑證號摘要　借方金額貸方金額借方余額借 方 明 細(xì)