【正文】 客戶(hù)是香港人。本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。　?。ㄋ模┙Y(jié)果論證　對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。市場(chǎng)因子的選擇要根據(jù)預(yù)測(cè)者及別人的預(yù)測(cè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)情況的認(rèn)真觀察、細(xì)致分析，以及對(duì)房地產(chǎn)商品類(lèi)型、結(jié)構(gòu)等問(wèn)題的深入了解?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法主要有： 　　經(jīng)驗(yàn)判斷法，包括個(gè)人判斷法、集合意見(jiàn)法、專(zhuān)家征詢(xún)法等；　　預(yù)測(cè)調(diào)查預(yù)測(cè)法，包括典型調(diào)查、抽樣調(diào)查、全面調(diào)查、銷(xiāo)售調(diào)查和定期交換情報(bào)預(yù)測(cè)法等；　　數(shù)學(xué)外推預(yù)測(cè)法，包括算術(shù)平均法、移動(dòng)平均法、最小二乘法、指數(shù)平滑法等；　　季節(jié)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)法，包括季節(jié)性變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和季節(jié)性影響比例預(yù)測(cè)法等；　　相關(guān)因素預(yù)測(cè)法，包括一元回歸、多元回歸及投入產(chǎn)出預(yù)測(cè)法等；　　商品生命周期曲線預(yù)測(cè)法、概率模型預(yù)測(cè)法。　?。ㄋ模┙Y(jié)果論證　對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性?！　。ǘ┵Y料整理　根據(jù)所需資料來(lái)源不同可分為：一是各級(jí)政府、主管部門(mén)和綜合管理部門(mén)公布企業(yè)積累的歷來(lái)的市場(chǎng)信息資料。 操作七、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 　　完成估價(jià)報(bào)告書(shū)后，最后要將估價(jià)報(bào)告書(shū)交付給委托估價(jià)者，并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)?！　≡u(píng)估依據(jù)　?。╨）權(quán)屬資料；　?。?）工程預(yù)、決算資料；　?。?）測(cè)繪圖紙；　?。?）各類(lèi)定額和單價(jià)資料；　?。?）各類(lèi)折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定；　?。?）與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；　　（7）規(guī)劃資料；　　（8）周?chē)h(huán)境資料?！　　　。╨）待估房地產(chǎn)的名稱(chēng)、類(lèi)型，明確估價(jià)對(duì)象；　?。?）估價(jià)目的；　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)?！　?．評(píng)估依據(jù)。自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書(shū)形式。　　房地產(chǎn)估價(jià)程序（五）　　 操作六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū) 　　經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫(xiě)成估價(jià)報(bào)告書(shū)。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。選定估價(jià)方法后，可開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書(shū)其他章節(jié)有專(zhuān)門(mén)論述。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法?！　?．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。在同一供需圈內(nèi)，同類(lèi)房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。鄰近地區(qū)就是同類(lèi)地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類(lèi)別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)等。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類(lèi)著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類(lèi)、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。 操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫(xiě)房地產(chǎn)查勘評(píng)定表，作為估價(jià)的依據(jù)。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作?！　。?）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。　　?！　」纼r(jià)程序的 操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘 　　現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)?！　?．房地產(chǎn)使用資料。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中有效地控制與監(jiān)督。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式?？傊纼r(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)?！　、诋a(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。　?。?）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)　?、俟纼r(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。 操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 　　制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫(xiě)正式的估價(jià)委托書(shū)并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類(lèi)型也有所不同，如買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。這些問(wèn)題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。評(píng)估申請(qǐng)書(shū)或評(píng)估委托書(shū)應(yīng)寫(xiě)明的事項(xiàng)包括：　?。?）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱(chēng)、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）；　?。?）評(píng)估標(biāo)的物的名稱(chēng)、類(lèi)型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；　?。?）申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途；　　（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人；　?。?）委托評(píng)估的要求。　　要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序?！　〖{入整體營(yíng)銷(xiāo)方案的可行性研究　　一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅館及其他特殊用途的物業(yè)。他需要向客戶(hù)說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷(xiāo)售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等?！　№?xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。內(nèi)容多，較復(fù)雜。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀?！　〔襟EH：風(fēng)險(xiǎn)分析　　風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0K－even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)?！　×硪活?lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類(lèi)型。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴(lài)程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。　　考察你的投資方式　　由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣?！　?***投資商自身?xiàng)l件考察　　考察你的經(jīng)驗(yàn)　　隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。進(jìn)入1996年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性?！　　　建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力?！　∮械陌l(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。　　課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。這樣的可行性研究，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了先入為主的大忌?！　≌`區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力?？梢?jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭?！　姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、 88層的金茂大廈和高達(dá)468米的東方明珠塔就是很好的佐證。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。再看一看這些項(xiàng)目的可行性研窮報(bào)告，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析?！　∮械陌l(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)?！　?．相應(yīng)對(duì)策　　a　 加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是全才，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致先人為主的決策傾向。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了?！　】疾炷愕娜谫Y能力　　每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。　　b供給預(yù)測(cè)　　供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況　　c預(yù)測(cè)方法　　通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法?！　∫话銇?lái)講成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：　　A土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有