【正文】 套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。1屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計在220米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。層內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。貨款期限在1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。十二、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。七、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意；權(quán)屬有爭議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。只要善于做人、善于做事、善于積累，經(jīng)常盤點人生，一切奇跡都有隨時出現(xiàn)的可能。只有堅持、只有總結(jié)，不斷地調(diào)整、不斷地糾正自己的行為過程，合拍市場發(fā)展節(jié)奏，做到“腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤”6勤，在市場定位后，找準(zhǔn)該市場的突破口，集中發(fā)“4個力”：集中時間力——跑；集中資金力——投；集中精力——想；集中服務(wù)力——滿足。作為營銷顧問，要既會做人，也會做事。有一位學(xué)生問當(dāng)今世界聞名的經(jīng)營大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪5個客戶。 本人再舉個例子，人得了癌癥，有些人頂住、挺過來了，有堅強的精神理念，與病魔作斗爭；有些人垮了，沒有精神理念、精神崩潰。直面這些困難，我們惟一的選擇，就是要利用“困難”這筆財富，去奮斗、去創(chuàng)造。來往折騰，找到如意的單位后，又以大學(xué)生自居，不肯吃苦，又不愿向同事學(xué)習(xí)，結(jié)果業(yè)績平平，收入平平，反而賺不到錢?！边@首民謠折射出3個層面人物3種心態(tài)。 學(xué)做人、喜歡人、尊重人，人家認(rèn)同你的人格、人品，不管你是做市場、做營銷、做網(wǎng)絡(luò)、做藝術(shù)，都要學(xué)做人。感謝別人幫你的忙，你就要真心的感謝，沒有義氣的人，到任何單位，在任何人面前，都是吃不開的。第二天第一位客戶前來補足定金，我把這件事說給他聽，他很感激，連聲道謝其實象這樣的事例在銷售工作中出現(xiàn)的機(jī)率還是很多的，關(guān)鍵是看如何把握，只要將“誠信”牢牢銘記，最終都會出現(xiàn)“雙贏”。 案例：2000年10月，本人還在案場從事主管工作，因為我們所代理樓盤的一種面積在90平方米的戶型性價比很高，所以一推向市場，立刻被搶購。 大家在不同行業(yè)做事，都是在不知不覺中信用資本的積累，做營銷更是如此，是現(xiàn)代營銷人必須重視的頭等大事。 （二） 信?！弊鋈耍眯臑樯?，做事，還是用心為上，這叫用心做人，用心做事，沒有做不成的事。通過這種1對1的服務(wù)，深入了解他們需要什么、想什么、渴望什么，我們就提供什么，進(jìn)行全程服務(wù)，高品質(zhì)的服務(wù)，鉆進(jìn)顧客心的服務(wù)，讓客戶享受到更多、更快捷、更貼近與更周到的服務(wù)，使客戶對營銷顧問、對企業(yè)、對產(chǎn)品和對服務(wù)無法挑剔。 案例：2002年5月，本人前往原公司檢查員工客戶拜訪工作。我說：“向您這樣的大公司外來員很多，您就沒有考慮為他們的居住問題嗎？我想如果您為他們解決居住的問題，那么今后他們?yōu)橘F公司所帶來的利益是不言而喻的！”這位總經(jīng)理聽后，覺得很有道理，最后同意我們在他公司舉辦了一個“樓盤解析會”，通過這次解析會他公司有50位員工在我們所售樓盤里找到了適合他們的“家”“忠”字有8筆，每一筆都是用“誠”寫成的。盡管這句話有些夸張，卻相當(dāng)在理，故在推銷產(chǎn)品之前，先推銷一次面談的機(jī)會至關(guān)重要，要抓住面談的機(jī)會，營銷自己。 與顧客交流、溝通感情，是做好營銷工作的首位，宣傳產(chǎn)品可以放在第二位，因為對方的心理，一般接收人在前，接收產(chǎn)品在后，這是一般人的心理發(fā)展過程。 “誠”的表現(xiàn)在下面2點要做好： （l）溝通、交流。對招聘營銷顧問，本人認(rèn)為既有智商、能力、經(jīng)歷、又有情商、品德、忠誠度，這是最理想的，如果只有前者無后者，寧可舍之； 做生意的第一要訣，就是要誠實。 本人要求招聘營銷顧問，一定要處理好三大關(guān)系： l、智商與情商的關(guān)系——情義； 能力與品行的關(guān)系——品德； 經(jīng)歷與忠誠度的關(guān)系——對人誠，對企業(yè)誠，對職業(yè)誠。 在中國做營銷，本人認(rèn)為是4分管理6分做人。 房 地 產(chǎn) 銷 售 人 員培訓(xùn)寶典編 著：吳 君 如目 錄◆銷售人員忠誠度培訓(xùn)◆銷售人員房地產(chǎn)理論知識培訓(xùn)◆銷售人員日常行為舉止規(guī)范準(zhǔn)則◆銷售人員案場規(guī)章制度◆銷售人員日常接待流程培訓(xùn)（圖表及詳細(xì)接待流程、注意事項）◆銷售人員應(yīng)對技巧培訓(xùn)◆銷售人員實戰(zhàn)銷售技巧培訓(xùn) Ⅰ（入門篇）◆銷售人員實戰(zhàn)銷售技巧培訓(xùn) Ⅱ（進(jìn)階篇）◆銷講說詞（答客問）提綱◆銷售人員日常工作表格銷售人員忠誠度培訓(xùn)——“四字箴言”營銷，是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，入門容易，得道難，提升更難，要靠長期的修煉、長期的積累、長期的應(yīng)用?！?前3個字是做人“三字經(jīng)”，學(xué)會做人，做好人；后一個字是學(xué)會做事，做好事。 （一） 誠。據(jù)了解，是個跳槽專業(yè)戶，每個公司只做一年半載，這樣留下不同程度的后遺癥，客服檔案混亂，報表數(shù)字錯亂等。但“誠”不等于愚蠢，營銷顧問反映要十分敏捷，要像戲曲中的“花旦”一樣不僅嘴巴說，還要眼睛說，還要臉說。 一個人要和對方合作，必須先熱愛對方、尊敬對方、讀懂對方，用真情贏得對方的信任和共鳴，才能產(chǎn)生合作的欲望。 一次好的洽談機(jī)會，是銷售成功的一半。這時，我的同事就耐心和他交流、溝通，在溝通中找到他們的需求點。服務(wù)超過顧客的期望值（即服務(wù)增值），是贏得顧客的最佳方法?！毕蜻@樣真心誠意的為客戶服務(wù)的精神，被我們做為榜樣，在所代理各案中廣為推廣，不久這位銷售人員被晉升為銷售主管。心戰(zhàn)為上，兵戰(zhàn)為下?！蔽覀兠總€人都要養(yǎng)成對人“誠懇”的性格。開“空頭支票”是營銷活動的大忌，是失去信譽的開始。這是一條亙古不變的市場規(guī)律。這時另一位銷售人員的客戶也看好了這套單元，表示也要下定，我解釋說，那套房子已經(jīng)定了，該客戶說“反正他定金沒有交全，那么現(xiàn)在我直接和你簽約付首付款，你把這套房子賣給我吧”，我說“抱歉，因為那位客戶交錢在先，而且我已經(jīng)承諾他這套房子屬于他了，所以我不能再賣給您了，還請您諒解”客戶很是怏怏不快，于是我說：“既然你手上有較多的資金，為什么不考慮買大一點面積的房子呢？我們100平米的戶型也很好的，而且在空間利用更好”，于是幫這位客戶介紹并挑選了一套100平米的房子，經(jīng)過2小時的努力，最終這位客戶選擇了這套100平米的單位。做人“三字經(jīng)”第一個字是“誠”，中國營銷人要用科學(xué)的營銷方法，合法的營銷渠道做好中國營銷工作。 顧客既是買商品，又是買義氣、買感情，所以，從一定意義上可以說，推銷商品的成功者，也是成功推銷義氣者、感情者。 有一首社會民謠：“小學(xué)生當(dāng)老板，中學(xué)生打工仔，大學(xué)生找飯碗。大學(xué)生，十年寒窗，好不容易才拿到文憑，以大學(xué)生的“優(yōu)越感”，非找個條件好、待遇高、名氣大、國家機(jī)關(guān)、外資、合資企業(yè)不可，睜大雙眼等待“伯樂”來招“千里馬”，或四處奔波人才交流市場，信息中心、科研單位、新聞機(jī)構(gòu)，“這山望到那山高，走到那山嘆之，不如這山高”。在困難面前要積極對待，困難是一把雙刃劍，一面割出了你的鮮血，一面又為你掘出新的希望。其實，做營銷也是這樣，要有信心，敢于償試、敢于吃苦，苦干加巧干，遇到困難跨出第一步，就會知道第二步怎么做。 “功崇惟志，業(yè)廣惟勤，勤能補拙，勤能感人，勤是敬業(yè)精神的靈魂”。 有些人會做人不會做事，也有些人會做事不會做人。 新的營銷顧問進(jìn)入市場頭4個月日子最苦，都是投入、付出，回報很少。 要做好營銷，必須永記“誠、信、義、苦”這4字箴言，在營銷活動中，落實“4字箴言”。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷售許可證》。三、土地的使用年限是如何確定的凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。六、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房的產(chǎn)的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認(rèn)為必要的其他事項。九、什么叫房地產(chǎn)抵押(按揭的含義)指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專業(yè)章。十四、借款人如何償還銀行貨款貨款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。十七、計算全部建筑面積有哪些（按國家規(guī)定共15條）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層數(shù)計算面積。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投景面積計算。玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嵭袦y量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。十八、計算一半的建筑面積有哪些蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算面積。建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。二十一、房屋銷售面積由哪些組成房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。二十四、居住建筑密度居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）100%。二十八、套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 四十一、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房四十二、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 四十五、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 四十七、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 五十、準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 五十四、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無法最終簽署協(xié)議，則對方無權(quán)扣留當(dāng)事人所支付的為表達(dá)履約誠意而支付的金額。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。六十三、多層住宅指四層至六層的住宅。 躍層式住宅住宅特點：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，