【正文】 品的科技化、智能化程度略顯一般。當(dāng)前，項(xiàng)目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。Weaknesses(劣勢(shì))：中齊地產(chǎn)雖為本土實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)品牌，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥Αｍ?xiàng)目實(shí)行自銷，所招聘銷售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在2年以上，銷售經(jīng)驗(yàn)豐富，把握客戶能力較強(qiáng)?；▓@洋房組團(tuán)外立面造型新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過小院、入戶花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體。中齊地產(chǎn)歷經(jīng)8年錘煉，經(jīng)過多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。項(xiàng)目景觀由全國(guó)著名景觀設(shè)計(jì)公司朗石（香港）景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，該公司集聚國(guó)內(nèi)頂級(jí)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)力量，并吸納來自美國(guó)、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國(guó)家和地區(qū)的設(shè)計(jì)大師，設(shè)計(jì)多樣風(fēng)格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實(shí)用并富有情趣。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。并且，項(xiàng)目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項(xiàng)目未來升值潛力不可估量。因此，為本項(xiàng)目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。4.項(xiàng)目與區(qū)域各戶型銷售對(duì)比分析分析：通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項(xiàng)目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢(shì)。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在95~118平米之間，相對(duì)于目標(biāo)客戶群，總房款合適，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)。2.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量分析分析：從上表可以看出，區(qū)域各項(xiàng)目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了1100套。對(duì)于公寓的供應(yīng)量來說，公寓戶型之所占14%，是因?yàn)榇斯?yīng)量?jī)H為當(dāng)前在建推出的產(chǎn)品供應(yīng)量。國(guó)際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項(xiàng)目銷售狀況相對(duì)較差。其次為茗筑其原因是，項(xiàng)目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。與個(gè)、海信同時(shí)，也可以看出，從未來的放量來看，項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即是中海未來城和中海都市陽光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在3萬平米以上，其中以中海未來城、鑫苑慧園、中海都市陽光開發(fā)為高層，因項(xiàng)目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對(duì)不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。國(guó)際城市花園目前高層、小高層住宅項(xiàng)目已接近竣工，屬于尾盤。由項(xiàng)目?jī)H需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程；10，47，87，99，112，116, 119，123路等多條公交線路在此經(jīng)過，交通便捷，出行無阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。交通四通八達(dá)，出行十分便利。綜上所述，片區(qū)應(yīng)定位于中端和中高端市場(chǎng)。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在80平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房?jī)r(jià)4700元/平米（海信而項(xiàng)目的地價(jià)就已經(jīng)決定項(xiàng)目不可能定位于面積在70平米（兩室一廳），單價(jià)在3000元/平米，總價(jià)款為20萬左右的產(chǎn)品。所以，總體來講，高端客戶對(duì)南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場(chǎng)定位于高端市場(chǎng)。Ⅲ.對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析，對(duì)于高端市場(chǎng)他們有著絕對(duì)的購(gòu)買力，但是他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對(duì)環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場(chǎng)來講，從片區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。Ⅰ.細(xì)分市場(chǎng)根據(jù)購(gòu)房者職業(yè)和資金實(shí)力，可將濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大細(xì)分市場(chǎng)，具體細(xì)分市場(chǎng)如下：細(xì)分市場(chǎng)年齡（歲）從事職業(yè)家庭收入(萬元/年)可承受總房款（萬元）客戶特征家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)房特征高端市場(chǎng)40~65大、中型企業(yè)企事業(yè)單位高層管理者/海歸人士30以上100~500多為老板或領(lǐng)導(dǎo)，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財(cái)富，為多次置業(yè)三代同堂或獨(dú)立生活多為享受型消費(fèi)者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境中高端市場(chǎng)30~45多為主任/職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理10~3060~120多為企事業(yè)單位的主任、省市公務(wù)員處長(zhǎng)，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè)與子女同住的標(biāo)準(zhǔn)家庭/與子女分居的老年家庭追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對(duì)生活舒適便利性要求較高，對(duì)建筑品質(zhì)要求也較高中端市場(chǎng)28~45私體經(jīng)營(yíng)者/年輕有為的青年社會(huì)精英/省市級(jí)公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者/父母給錢購(gòu)房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚8~2035~80有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是私營(yíng)業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè)私營(yíng)業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會(huì)精英多是兩人的新婚家庭他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，但對(duì)建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價(jià)比中低端市場(chǎng)35~50多數(shù)為沒有正式工作或是工作較為普通的老國(guó)企下崗職工4~820~35他們大多是年齡較大，又沒有一技之長(zhǎng)，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中多數(shù)為三口或四口之家他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點(diǎn)的房子，屬于改善型住房需求低端市場(chǎng)25~35多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工3~６15~20多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求，未婚人士或是剛結(jié)婚他們對(duì)居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可Ⅱ.對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域各項(xiàng)城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值潛力巨大?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵現(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已建成并投入使用，鑫苑這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。1.高新區(qū)概況濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是由國(guó)務(wù)院于1991年批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由熱入寒，購(gòu)房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。整體來講，濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格是南上北下、東高西低。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。新一輪的城市建設(shè)及一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機(jī)。⑶. 快速發(fā)展的階段自2004年以來，隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。⑵. 緩慢發(fā)展階段在持續(xù)一段時(shí)期后，自1999年至2003年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。濟(jì)南收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)一般。不過，近幾年濟(jì)南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟(jì)南以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，對(duì)城市多方面進(jìn)行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣?。因此，?jì)南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長(zhǎng)”的帶狀城市。濟(jì)南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國(guó)，因此又被稱為“泉城”。但出于時(shí)間、財(cái)力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。未來城營(yíng)銷策劃報(bào)告》目 錄序 言 2一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) 3⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) 4⑴. 萌芽起步階段 4⑵. 緩慢發(fā)展階段 4⑶. 快速發(fā)展的階段 5 61.高新區(qū)概況 62.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 73.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 8 9Ⅰ.細(xì)分市場(chǎng) 9Ⅱ.對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 10Ⅲ.對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 11Ⅳ.片區(qū)定位 12 12 12 13⑴.高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 13⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析 16 19 24⑴.產(chǎn)品定位 24⑵.形象定位 25⑶.客戶定位 25三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問題分析 27１．項(xiàng)目當(dāng)前存在問題 27２．問題解決辦法 28四．結(jié)論與后續(xù)建議 30 論 30 31序 言通過為期一月有余的市場(chǎng)調(diào)研，使我對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的了解。⑵.“家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人對(duì)老濟(jì)南真實(shí)的寫照。⑷.根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，濟(jì)南對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行保護(hù)控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。⑹.濟(jì)南是一座擁有4000年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。