【正文】 風(fēng)險(xiǎn)（如政策）。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可避免。u 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，容易引起市場(chǎng)關(guān)注疲勞解決方案：——在項(xiàng)目分期推出上可以用不同的組團(tuán)名和推廣手法來(lái)彌補(bǔ)?！?目前項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施極少，在前期宣傳引導(dǎo)上不利。◆ 項(xiàng)目資源的優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化奠定了有利的基礎(chǔ)。掛牌成立高爾夫球?qū)W校，定期在高爾夫俱樂(lè)部舉辦高爾夫培訓(xùn)班，在高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練與教學(xué)。位置處于首期主出入口，方便居民參加，又利于對(duì)外開(kāi)放與形象展示。幼兒園在程序上應(yīng)該與一期統(tǒng)一規(guī)劃，并在二期銷(xiāo)售期間投入使用。風(fēng)情商業(yè)街 功能定位風(fēng)情商業(yè)街從功能定位上應(yīng)與主題購(gòu)物公園形成互動(dòng)、互補(bǔ)，所以，商業(yè)步行街應(yīng)該是集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的休閑特色步行街。 假日文化沙龍消費(fèi)對(duì)象以全市各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會(huì)所、度假中心、外商活動(dòng)中心、酒店為活動(dòng)場(chǎng)所。 改進(jìn)建議：應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，提高樓盤(pán)的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈(zèng)送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽(yáng)臺(tái)，增加戶型種類(lèi)，增加躍式，錯(cuò)層，空中別墅等市場(chǎng)中較為少見(jiàn)的產(chǎn)品，通過(guò)樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項(xiàng)目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新，引進(jìn)歐式居家概念。 改進(jìn)建議：針對(duì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)模化效應(yīng)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項(xiàng)目主題的引導(dǎo)下提升別墅類(lèi)產(chǎn)品的商務(wù)功能。（６）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類(lèi)產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對(duì)市場(chǎng)上的同類(lèi)型產(chǎn)品提出改進(jìn)建議。別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭(zhēng)取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。每個(gè)建筑又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)的中心，同時(shí)引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來(lái)的高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接，５、建筑風(fēng)格（１）建筑風(fēng)格的選擇不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的建筑風(fēng)格都會(huì)出現(xiàn)一定差異性，所以項(xiàng)目需要確定一個(gè)建筑的原形，由一個(gè)成熟的生活藍(lán)本來(lái)統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。景觀功能——運(yùn)動(dòng)與欣賞作為高爾夫來(lái)說(shuō)，它具備普通景觀所沒(méi)有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫的景觀概念引進(jìn)宅間景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。針對(duì)項(xiàng)目的情景花園洋房的，營(yíng)造精致組成的綠化和運(yùn)動(dòng)景觀。３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃（1） 景觀規(guī)劃理念項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來(lái)最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ４、花園洋房景觀多層三、產(chǎn)品規(guī)劃１、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為原則，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)全新的具有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力的高尚運(yùn)動(dòng)、健康的社區(qū)文化。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二：項(xiàng)目品牌的累積，使該部分客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同；城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對(duì)生活積極樂(lè)觀、享受。② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。項(xiàng)目客戶來(lái)源包括顯性必然客戶、分流其他項(xiàng)目的客戶和持續(xù)客戶發(fā)展。商務(wù)（企業(yè)）度假——企業(yè)組織的中高層員工的培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類(lèi)功能的平臺(tái)有出租型的商務(wù)別墅，酒店式公寓。商務(wù)會(huì)晤，社交，談判功能——商務(wù)人士的商務(wù)沙龍，企業(yè)之間的商務(wù)談判，外尚的聚集活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類(lèi)功能的平臺(tái)有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓的會(huì)議廳，出租型的商務(wù)別墅。住宅產(chǎn)業(yè)社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購(gòu)物 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 大型主題購(gòu)物中心高爾夫主題 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái) 生態(tài)背景互動(dòng)居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動(dòng)復(fù)合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域，與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略目標(biāo)（3）概念運(yùn)用以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項(xiàng)目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項(xiàng)目樹(shù)立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略走向，分析時(shí)下本項(xiàng)目所在城市的結(jié)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)甚至合肥市都沒(méi)有一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商務(wù)為一體的高爾夫主題型居住社區(qū)，本項(xiàng)目能夠?yàn)閰^(qū)域的國(guó)際化發(fā)展提供新型的生活方式。針對(duì)高爾夫消費(fèi)群體的休閑娛樂(lè)特性，設(shè)置一定比例、風(fēng)格各異的特色餐飲店。本項(xiàng)目在自然資源的條件方面并不輸給其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。天下以尊貴的姿態(tài)傲然于城市的一隅，不久，他會(huì)成為一座城市的精神。天下 “泊”既可以充分表現(xiàn)項(xiàng)目有豐富的水景，又有“停泊、靠岸”的意思，表現(xiàn)出港灣、人生的港灣、事業(yè)的港灣的意思，在這里可以享受寧?kù)o、安逸的生活，卸除人在面對(duì)社會(huì)時(shí)面具和偽裝；天下，有包容、寬廣、巔峰之意。這類(lèi)型的消費(fèi)群有相當(dāng)?shù)臄?shù)目，但由于市場(chǎng)上沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)品，極大地壓抑著這一部分消費(fèi)需求的釋放。A：合肥的住房消費(fèi)在政策的引導(dǎo)下已啟動(dòng)，在城市經(jīng)濟(jì)快速的影響下，房地產(chǎn)的發(fā)展以及城市規(guī)劃處于上升的調(diào)整階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還未進(jìn)入強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)階段，區(qū)域市場(chǎng)處于小規(guī)模、非理性的發(fā)展階段，消費(fèi)者沒(méi)有形成完整的品牌，居住等等理性的消費(fèi)觀念 。項(xiàng)目將可以從商業(yè)的角度來(lái)尋找一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，即：高爾夫+房地產(chǎn)（居?。?。由此確定項(xiàng)目的發(fā)展方向，可以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場(chǎng)所接受并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的產(chǎn)品。示范城：昭示我們提供的是生活與休閑、娛樂(lè)、商務(wù)相結(jié)合的完美標(biāo)準(zhǔn)，堪稱范本。精準(zhǔn)的定位對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的。主要產(chǎn)品為聯(lián)排、疊加別墅。且主要以聯(lián)排、疊加別墅為主。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是合肥消費(fèi)金字塔的最頂端部分。60%的生態(tài)公園，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)以水系為中心。未來(lái)城市規(guī)劃中，本地塊屬于為未來(lái)城市住宅的用地。但由于臨近主干道312國(guó)道，進(jìn)出城較為便捷。 位置：本地塊位于312國(guó)道旁，東有南淝河。地塊較為平整，據(jù)目測(cè)，整個(gè)地塊的高低落差不超過(guò)3米，地塊中有豐富的水資源，還有大片的綠色生態(tài)植被。針對(duì)消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的產(chǎn)品。因?yàn)?，市?chǎng)上的產(chǎn)品，在不斷更替。樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象，為其后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但策劃的最終目的不會(huì)改變。 成功的地產(chǎn)復(fù)合應(yīng)體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)理念、功能價(jià)值、生活體驗(yàn)，系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)模式，資源整合六大層面。 復(fù)合地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的疊加，不同于純粹拼價(jià)格的血戰(zhàn)，它是建立在對(duì)消費(fèi)行為習(xí)慣的了解，和創(chuàng)新生活方式的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既具有號(hào)召性又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中。二、 策劃目的不同的階段，擁有不同的策劃目的。瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，有效地進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣。市場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。四、 策劃整體思路策劃的思路來(lái)源于消費(fèi)者。所以，基本的策劃思路是：我們的產(chǎn)品是什么？我們產(chǎn)品的消費(fèi)者是誰(shuí)？我們?cè)鯓俞槍?duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣？五、 策劃內(nèi)容（一）地塊篇地塊概述本項(xiàng)目地塊位于312國(guó)道（至南京、蕪湖、馬鞍山、蚌埠）與南淝河交匯處，共3000畝地。地塊分析216。 交通：目前該地塊公共交通極不便，暫時(shí)沒(méi)有公交線路，通往市內(nèi)。周邊生活配套較少，距離本項(xiàng)目約5公里處有江淮汽車(chē)廠。（二）項(xiàng)目概述篇項(xiàng)目概述本項(xiàng)目占地面積約3000畝，總建筑面積約160萬(wàn)平方米。應(yīng)該說(shuō)，這樣的產(chǎn)品在合肥應(yīng)該是屬于最高端的產(chǎn)品。如新加坡花園