【正文】 盤(pán)名稱(chēng)“人民家園”中的“人民”一詞具有非常強(qiáng)烈的唯一性和不可替代性，在人們心中具有非常強(qiáng)烈的感情色彩，所以在塑造“人民家園”的過(guò)程中，力求樹(shù)立以人為中心的根本出發(fā)點(diǎn)，以之反作用于開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。它是項(xiàng)目品牌形成的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項(xiàng)目對(duì)外樹(shù)立形象的介質(zhì)。5. 信息反饋 因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品策劃和推廣周期長(zhǎng)，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時(shí)反饋十分重要。具體需要如下一些條件：商品專(zhuān)業(yè)知識(shí)、市場(chǎng)信息經(jīng)營(yíng)性觀念、良好的個(gè)人修養(yǎng)、隨機(jī)應(yīng)變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樯婕百Y金大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項(xiàng)目全局的成功。 活動(dòng)細(xì)節(jié)：A、比賽 　——時(shí)期：半天比賽、半天展銷(xiāo) ——參加人數(shù)：20 個(gè)家庭及其他業(yè)主 ——比賽形式：以家庭為單位，采取每一項(xiàng)活動(dòng)積分制，具體內(nèi)容待定。 ——“人民家園”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽活動(dòng)目的：——以家庭為單位的趣味大賽，將充分溝通開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的情感交流。（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng)籌備人民家園準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)作 用：——以此活動(dòng)為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人的責(zé)任感。2）廣告畫(huà)要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：26 / 49第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧2) 通過(guò)報(bào)紙宣傳。如何去塑造大型人性化家園的概念？1． 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的宣傳(前面已列舉,在此省略)2． 借項(xiàng)目包裝來(lái)塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內(nèi)容主題：善待你的一生1)： 利用毛澤東對(duì)人民的定論：人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽(yáng)市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤(pán)較少，且檔次都較高。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。(3)垃圾處理：垃圾分類(lèi)收集。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒(méi)有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見(jiàn)效慢，但同樣對(duì)于樹(shù)立企業(yè)形象有積極作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門(mén)管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。③ 酒店式貼身服務(wù)。19 / 49(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。： 除提供中西名著、小說(shuō)外，還提供中西音樂(lè)、著名電影欣賞。c. 美食中餐廳、西餐廳。17 / 494. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見(jiàn)附件）(六) 會(huì)所配套建議本項(xiàng)目的會(huì)所配套尤為重要，應(yīng)成為本項(xiàng)目人性化概念的重要支撐部件。16 / 49(五) 項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略由于該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到銷(xiāo)售目的，以下就是項(xiàng)目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計(jì)方面敝司對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研究后會(huì)詳細(xì)提供。這對(duì)高檔次樓盤(pán)尤其重要。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。因此，售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫(huà)面,如家庭的天倫之樂(lè)，老人們安享晚年等內(nèi)容。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無(wú)積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語(yǔ),入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。考慮到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤(pán)包裝建議如下：a． 在樓盤(pán)上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種人性化的生活方式,直接打動(dòng)目標(biāo)客戶群心。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。2 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目形象以及市場(chǎng)需求，直接面對(duì)消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過(guò)具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來(lái)。該類(lèi)居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. 工薪階層1) 25——40歲之間，收入較穩(wěn)定；2) 家庭月收入在 2500元左右；3) 有孩子的家庭，孩子需要一個(gè)安全、健康的成長(zhǎng)環(huán)境；4) 對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的偏好；5) 有較固廣的人際關(guān)系，善于與人交往；需求：選擇與自己經(jīng)濟(jì)收入、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面較寬，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞目標(biāo)客戶層面較寬這一特性，營(yíng)造一個(gè)符合這一特性，這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被目標(biāo)客戶群所認(rèn)同。體現(xiàn)以人為本的主題思想，提升樓盤(pán)自身的檔次。（三)項(xiàng)目整體定位首先對(duì)該項(xiàng)目形象定位為：大型人性化家園 理由：“大型人性化家園”的概念。(一)項(xiàng)目名稱(chēng)包裝首先對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn)行包裝項(xiàng)目命名為：人民家園理由是：，同時(shí)具有較強(qiáng)烈的感情色彩，容易產(chǎn)生共鳴，創(chuàng)出樓盤(pán)的品牌。建議：需要和較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤(pán)，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。因此，敝司建議應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目作一個(gè)準(zhǔn)確的定位和較好的規(guī)劃，以吸納目標(biāo)客戶群。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)3 / 49的成功人士和高級(jí)的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2．周邊設(shè)施：學(xué)校：鐵五局飛機(jī)壩幼兒園，鐵五局貴陽(yáng)第一小學(xué)， ，尚義小學(xué)，十六中，二十七中醫(yī)院：南明區(qū)婦幼保健院，市口腔醫(yī)院2 / 49 其它：大昌隆倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心，達(dá)高橋綜合批發(fā)市場(chǎng)，第三農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)，市圖書(shū)館，省展覽館，民航售票處，香溪賓館，金龍?zhí)沾裳b飾材料市場(chǎng)，省體育旅行社，體育賓館，通達(dá)飯店，朝陽(yáng)影劇院 交通：多路大中巴通過(guò)。此次主要是做一個(gè)本項(xiàng)目的定位方案。 現(xiàn)有幸參與貴司項(xiàng)目的竟標(biāo)，深感榮幸。比鄰貴陽(yáng)火車(chē)站。(二) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。4. 目標(biāo)客戶群的層面較寬由于本面目為較大規(guī)模的中低檔盤(pán)，所能吸納的目標(biāo)客戶群層面較廣。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。5 / 49二、項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目現(xiàn)狀處于初期開(kāi)發(fā)階段，敝司建議首先將項(xiàng)目進(jìn)行包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想。，空洞的情況，該名稱(chēng)較易脫穎而出，容易為貴司創(chuàng)出品牌。、小區(qū)規(guī)劃建議見(jiàn)附件3）采用人性化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。(二) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位貴陽(yáng)市大型人性化家園依據(jù)：小區(qū)，占地 ，總建面 6——10萬(wàn)平方米，其規(guī)模足以支持其“區(qū)域唯一大型住宅小區(qū)”的概念。我們需要給本項(xiàng)目賦予一種生命力，實(shí)現(xiàn)住宅規(guī)劃小區(qū)化，住宅環(huán)境園林化，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的關(guān)懷，最細(xì)致的體貼。3. 投資買(mǎi)家1) 年齡在 3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。5. 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的 “新貴 ”該類(lèi)居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)本項(xiàng)目城市副中心區(qū)域大型人性化家園的形象，使購(gòu)買(mǎi)者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。 2）地盤(pán)包裝地盤(pán)屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤(pán)的包裝可以說(shuō)是左右顧客選擇的重要因素之一。在工地圍墻上寫(xiě)上項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱(chēng)、電話、廣告語(yǔ)(善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等),工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門(mén)拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過(guò)程中,已經(jīng)給買(mǎi)家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤(pán)的市場(chǎng)形象,有利于銷(xiāo)售。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝14 / 49現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽(yáng)市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的親和力。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。———新聞售稿及報(bào)紙廣告的發(fā)布在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來(lái)。3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部(外據(jù)點(diǎn))，要