【正文】 盤名稱“人民家園”中的“人民”一詞具有非常強烈的唯一性和不可替代性，在人們心中具有非常強烈的感情色彩，所以在塑造“人民家園”的過程中，力求樹立以人為中心的根本出發(fā)點，以之反作用于開發(fā)商品牌的樹立。它是項目品牌形成的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項目對外樹立形象的介質(zhì)。5. 信息反饋 因為房地產(chǎn)商品策劃和推廣周期長，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時反饋十分重要。具體需要如下一些條件：商品專業(yè)知識、市場信息經(jīng)營性觀念、良好的個人修養(yǎng)、隨機應(yīng)變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。作為房地產(chǎn)項目，因為涉及資金大、周期長、風(fēng)險高，項目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項目全局的成功。 活動細節(jié)：A、比賽 　——時期：半天比賽、半天展銷 ——參加人數(shù)：20 個家庭及其他業(yè)主 ——比賽形式：以家庭為單位，采取每一項活動積分制，具體內(nèi)容待定。 ——“人民家園”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 準業(yè)主家庭趣味大賽活動目的：——以家庭為單位的趣味大賽，將充分溝通開發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的情感交流。（三）項 目 推 廣 活 動籌備人民家園準業(yè)主委員會作 用：——以此活動為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人的責(zé)任感。2）廣告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價值。本項目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：26 / 49第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧2) 通過報紙宣傳。如何去塑造大型人性化家園的概念？1． 項目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)2． 借項目包裝來塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內(nèi)容主題：善待你的一生1)： 利用毛澤東對人民的定論：人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤較少，且檔次都較高。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。(3)垃圾處理：垃圾分類收集。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。⑤ 設(shè)備管理： 目標是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。2. 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)：① 物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。③ 酒店式貼身服務(wù)。19 / 49(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。c. 美食中餐廳、西餐廳。17 / 494. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六) 會所配套建議本項目的會所配套尤為重要，應(yīng)成為本項目人性化概念的重要支撐部件。16 / 49(五) 項目自身素質(zhì)提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達到銷售目的，以下就是項目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計方面敝司對該項目經(jīng)過詳細的研究后會詳細提供。這對高檔次樓盤尤其重要。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。其它的建議待現(xiàn)場詳細分析后再作探討。因此，售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫面,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內(nèi)容。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進度嚴格按照貴司要求和計劃執(zhí)行?？紤]到貴項目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a． 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種人性化的生活方式,直接打動目標客戶群心。2. 項目包裝系列凡是構(gòu)成項目的要素,都屬于項目包裝的范疇。2 思路根據(jù)項目的市場定位、項目形象以及市場需求，直接面對消費者，使項目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。該類居民都有較強的經(jīng)濟實力，手頭上擁有不只一個物業(yè)。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報率高的高質(zhì)素物業(yè)。(三) 目標客戶群定位1. 工薪階層1) 25——40歲之間，收入較穩(wěn)定；2) 家庭月收入在 2500元左右；3) 有孩子的家庭，孩子需要一個安全、健康的成長環(huán)境；4) 對小區(qū)環(huán)境有較高的偏好；5) 有較固廣的人際關(guān)系，善于與人交往；需求：選擇與自己經(jīng)濟收入、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。由于本項目的目標客戶層面較寬，所以項目的形象定位將圍繞目標客戶層面較寬這一特性，營造一個符合這一特性，這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被目標客戶群所認同。體現(xiàn)以人為本的主題思想，提升樓盤自身的檔次。（三)項目整體定位首先對該項目形象定位為：大型人性化家園 理由：“大型人性化家園”的概念。(一)項目名稱包裝首先對項目名稱進行包裝項目命名為：人民家園理由是：，同時具有較強烈的感情色彩，容易產(chǎn)生共鳴，創(chuàng)出樓盤的品牌。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。因此，敝司建議應(yīng)對本項目作一個準確的定位和較好的規(guī)劃，以吸納目標客戶群。隨著外來和本地經(jīng)營3 / 49的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。2．周邊設(shè)施：學(xué)校：鐵五局飛機壩幼兒園，鐵五局貴陽第一小學(xué)， ，尚義小學(xué)，十六中，二十七中醫(yī)院：南明區(qū)婦幼保健院，市口腔醫(yī)院2 / 49 其它：大昌隆倉儲式購物中心，達高橋綜合批發(fā)市場，第三農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，圖書批發(fā)市場，市圖書館，省展覽館，民航售票處，香溪賓館，金龍?zhí)沾裳b飾材料市場，省體育旅行社，體育賓館，通達飯店，朝陽影劇院 交通：多路大中巴通過。此次主要是做一個本項目的定位方案。 現(xiàn)有幸參與貴司項目的竟標，深感榮幸。比鄰貴陽火車站。(二) 項目機會點1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。4. 目標客戶群的層面較寬由于本面目為較大規(guī)模的中低檔盤，所能吸納的目標客戶群層面較廣。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。5 / 49二、項目包裝、項目定位策略 項目現(xiàn)狀處于初期開發(fā)階段，敝司建議首先將項目進行包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目的詳細分析得出的系列思想。，空洞的情況，該名稱較易脫穎而出，容易為貴司創(chuàng)出品牌。、小區(qū)規(guī)劃建議見附件3）采用人性化、專業(yè)化的物業(yè)管理。(二) 項目的市場推廣定位貴陽市大型人性化家園依據(jù)：小區(qū)，占地 ，總建面 6——10萬平方米，其規(guī)模足以支持其“區(qū)域唯一大型住宅小區(qū)”的概念。我們需要給本項目賦予一種生命力，實現(xiàn)住宅規(guī)劃小區(qū)化，住宅環(huán)境園林化，物業(yè)管理專業(yè)化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的關(guān)懷，最細致的體貼。3. 投資買家1) 年齡在 3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價格；5) 注重物業(yè)租金回報率；6) 經(jīng)常出入高級消費場所。5. 私營經(jīng)濟中成長的 “新貴 ”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費能力強。(四) 項目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)本項目城市副中心區(qū)域大型人性化家園的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟、最有效的投入切中要害，以達成項目包裝的宗旨。 2）地盤包裝地盤屬于項目的核心和實體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等),工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。d．現(xiàn)場售樓部的設(shè)置和包裝14 / 49現(xiàn)場售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項目的親和力。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上?！侣勈鄹寮皥蠹垙V告的發(fā)布在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部(外據(jù)點)，要